马某某与汪某某、吴某甲、吴某乙为房屋买卖合同纠纷一案再审民事判决书

当事人: 法官: 文号:河南省叶县人民法院

抗诉机关河南省叶县人民检察院。

申诉人（原审原告）马某某，（曾用名马某），女，X年X月X日出生。

委托代理人慕秉利,河南盐都律师事务所律师。

被申诉人（原审被告）汪某某,女,X年X月X日出生。

被申诉人（原审被告）吴某甲,女,X年X月X日出生。系被告汪某某长女。

委托代理人孟某某,男,X年X月X日出生。

委托代理人张瑞霞，河南盐都律师事务所律师。

被申诉人（原审被告）吴某乙,男,X年X月X日出生。系被告汪某某之子。

申诉人（原审原告）马某某与被申诉人（原审被告）汪某某、吴某甲、吴某乙为房屋买卖合同纠纷一案，本院作出的（2009）叶民二初字第X号民事判决，已经发生法律效力，原审原告马某某不服提出申诉，河南省平顶山市人民检察院于2010年元月22日作出平检民抗（2010）X号民事抗诉书向河南省平顶山市中级人民法院提出抗诉，河南省平顶山市中级人民法院于2010年3月3日作出（2010）平民立字第X号民事裁定：1、指令叶县人民法院对本案另行组成合议庭进行再审，2、再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭于2010年4月27日公开开庭进行了审理，叶县人民检察院检察员孙会召、李某魁出庭履行职务；原审原告马某某，委托代理人慕秉利；原审被告吴某甲、汪某某、吴某乙及吴某甲的委托代理人张瑞霞、孟某某到庭参加诉讼；本案现已审理终结。

原审中马某某诉称,我在南关火车站路X号有楼房X幢,因为要换房,2002年10月17日,经双方协商,以x元的价格卖给吴某甲。吴某甲之母汪某某代理吴某甲在协议上签字捺指印,经过四年有余,被告迟迟不履行合同。2007年1月11日,与其一家协商,吴某甲之弟吴某乙又代理其姐与我签订1份《买卖房补充协议》,约定如被告不履行付款付息义务时,我有权收回房屋,不承担房屋的一切改建费用,被告应支付违约金5000元,其所住房按每月200元支付房租。截止2008年12月31日前,被告不能履行付款义务。请求事项有:1、判令解除原、被告的房屋买卖协议和补充协议；2、被告搬出我的房屋,将房屋归还我；3、三被告支付我违约金5000元；4、自2002年10月17日起到归还房屋止每月房租200元。

原审中汪某某辩称,2002年10月17日,经人介绍,知道原告急于卖房,后经中介人共同协商,原告以x元的价款将位于南关火车站路X号的一处顶底七间楼房卖给我女儿吴某甲,双方签订有房屋买卖协议,由中介人在协议上签名,该协议约定先予交2000元定金,其剩余部分待原告将房产证办好后交给我家。按照合同约定先付给原告定金2000元,而原告却迟迟不将房产证交付,却不断催要房款,更不可思议的是原告不断提出变更买卖房协议，强行让我们签字,但我家仍相继支付给原告房款x元,下欠款x元,而原告不知出于何种目的却以种种理由不予履行协议约定。2007年1月份,趁我儿子吴某乙重病之机,缺乏识别能力时,将其诱骗,与吴某乙签订协议,为此,原告请求被告搬出住房,支付违约金等理由不足,应驳回诉讼请求。原审中被告吴某甲、吴某乙未向本院提交答辩意见。

原审查明原告马某某有北屋楼房一处,上下共7间(其中X楼X间,X楼X间)位于叶县X镇X路东X号。经中介人乔文虎说合,原告马某某和被告吴某甲达成口头房屋买卖协议,2002年10月17日,被告汪某某受吴某甲的委托和原告马某某签订书面买卖房协议，卖房人马某,买房人吴某甲,合同主要内容载明:原火车站路X号楼房X幢,以x元价格卖于吴某甲,先预交定金2000元,剩余部分待房产证办好后,一并交予吴某甲（由吴某甲先暂住）。当合同签订后,被告汪某某代替吴某甲预交定金2000元,原告将房屋钥匙交给被告汪某某。汪某某、吴某甲、吴某乙及全家人居住该房。2003年5月20日,原告在叶县房地产管理局办理了叶房私字第x号房屋所有权证。而原告未将该证交给被告吴某甲等人。同年6月5日,经被告汪某某丈夫吴某义给原告购房款x元；2004年7月3日,原告收到被告吴某甲房款x元；2005年2月11日,原告收到房款x元；2007年1月11日,原告马某某与被告吴某乙签订买卖房补充协议,甲方马某某,乙方吴某甲、吴某乙；合同主要内容载明:一、2002年10月17日至2006年12月31日,共1514天,利息x元。二、如果乙方不能按规定时间把房款利息全部付清,甲方有权收回房屋,不承担房屋的一切改建费用。三、任何一方违约,付给对方违约金5000元,如乙方不再买该房,除支付违约金外,房租费从2002年10月17日起按每月200元支付。2007年1月12日,原告又收到房款x元。共计款为x元。之后,因原告没交给被告房屋所有权证,三被告不再给原告剩余房款x元,且被告在原告所建房屋的基础上又投资将该栋楼房第二层西头1间建成,并对主房和配房铺设了地板砖。现房屋仍有三被告居住。后原、被告因房款和房屋所有权证一事发生纠纷,原告具文起诉。

原审认为,原告马某某与被告汪某某于2002年10月17日签订合同时,尽管被告吴某甲当时未在现场,但吴某甲知道购买房屋一事,由其母亲汪某某代签合同,故原告与被告汪某某所签订的合同应为有效合同。自合同签订时,被告汪某某已代替吴某甲预交定金2000元。2003年5月20日,原告在叶县房产管理局办理了房屋所有权证,原告没将该证给付被告,致被告无法经房管部门办理过户登记手续,为此,原告的行为违约,后被告又陆续给付原告购房款x元,原告仍没将房屋所有权证交给被告,对此纠纷的发生,原告具有过错。之后,原告与被告吴某乙签订的买卖房补充协议,因汪某某、吴某甲不予认可,故该补充协议不成立。后三被告在购买原告的楼房基础上已新建房屋一间,且对主房和配房进行了铺设,由三被告长期居住、管理使用至今。因此,原告请求解除买卖房协议、三被告搬出房屋等理由不足,不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条之规定，判决驳回原告马某某的诉讼请求。

叶县人民检察院抗诉认为，叶县人民法院（2009）叶民二初字第X号民事判决对违约事实的认定存在错误，导致适用法律不当。根据原、被告双方于2002年10月17日所签订的书面买卖房协议，双方约定，“先预交贰仟元整定金，剩余部分待房产证办好后一并交与吴某甲。（由军丽先暂住）”其中所说的“剩余部分”显然就是指剩余房款，其中所说的“一并交与”显然就是指同时履行。吴某甲的民事答辩状中的相关内容对此也有印证，吴某甲在其答辩状中认为，该协议约定，先预交2000元定金，其剩余部分待原告将房产证办好后交给答辩人，答辩人即在同时将剩余房款交付给原告。此说明，依据该协议，原被告均负有同时履行义务，也均享有相应的同时履行抗辩权。卖房方应在房产证办好后及时提示对方要求同时履行，买房方应按约足额同时支付房款，然后要求对方协助办理过户手续，而不仅仅是让对方交付房产证件。这是因为根据我国现行的房屋过户手续的办理制度，买卖双方均须到场才能办理过户手续，因此即使原告将房产证交给被告，被告单方也无法完成房产过户手续办理。在该协议履行过程中，任何一方不履行或不完全履行自己的义务，另一方均有权拒绝相应的履行。本案中，原告办好房产证后，已经向被告提示办好了证件，并要求被告同时足额履行支付购房款的义务，属于正当履行合同的行为，在被告不能及时足额同时履行支付购房款义务的情况下，拒绝交付房产证，是行使同时履行抗辩权的体现，不构成违约行为。而被告在原告已经向其提示办好了房产证并要求其及时全部支付房款的情况下，却没有足额一次性支付下余的购房款，而是要一次给一部分，其没有积极履行正当的合同义务，欠缺行使同时履行抗辩权的条件，却以行使同时履行抗辩权为由，要求原告先交付房产证，拒绝支付下余的购房款，显然构成了违约行为。本案中叶县人民法院将合同中存在的原被告双方的同时履行抗辩权混同为被告一方的先履行抗辩权，认为，2003年5月20日，原告在叶县房产管理局办理了房屋所有权证，原告没有将该证给付被告，致被告无法经房管部门办理过户登记手续，为此，原告的行为违约，后被告又陆续给付原告购房款x元，原告仍没将房屋所有权证交给被告，对此纠纷的发生，原告具有过错，否定了原告同时履行抗辩权的存在，与合同的实际内容不符，也与实际履行情况不符，显然错误。综上所述，叶县人民法院（2009）叶民二初字第X号民事判决认定事实和适用法律均存在错误。

本院再审过程中，申诉人马某某称，1、原判歪曲双方《买卖房协议》内容解读，错误地将申诉人的抗辩权归纳为过错。2、《买卖房补充协议》真实有效，吴某乙作为共同购买人有签订本合同，事先已经得其母亲汪某某同意，系表见代理。3、“2007年元月11日《买卖房补充协议》不成立”是法院独创法律术语。4、《买卖房补充协议》不能作为证据使用认证不合法，总之卖房是卖给被告一家的，他们全家老少都参与进来，我的最低权利应为收取房价，在没有收取房价之时，法院就让我给被告房产证与法不符，与理不通。法院判决让我既没有房子，也不能追回房款，从古至今没有听说这样的事，这种结论苍天难容，与理不通，请求还法律公正，还人间正义。本人将起诉状的第二项变更为按协议给付我房款利息。被申诉人吴某甲辩称，（一）抗诉书认定本案事实不客观、不正确。1、抗诉书同样认定汪某某、吴某乙为本案被告是不正确的。本案是房屋买卖协议纠纷，根据原审原告提供的买卖房协议看出，协议双方当事人是原审原告马某某和答辩人，不是汪某某和吴某乙。诉讼中都认可汪某某是受答辩人委托的签订协议的代理人，不是协议当事人。至于汪某某、吴某乙、吴某仪（答辩人之父）同住在答辩人的房屋内，是答辩人的准许行为。他们对答辩人购买的房屋没有所有权。因该房屋买卖协议而发生争议，其争议双方应该是协议双方当事人原审原告和答辩人，汪某某、吴某乙等都不是协议当事人，因此，法院和抗诉机关都将汪某某、吴某乙列为本案当事人显然缺乏事实依据和法律依据。2、抗诉书认定原审原告办好协议约定的房权证并提示了被告，被告不支付房款缺乏客观证据。首先，原审原告至今没有按照协议约定为答辩人办理房权证。2002年10月17日双方签订买卖房协议时，原审原告还没有房权证，所以经协议见证人乔文虎说合，房款6万元中含答辩人的办理房权证经费，由原审原告将答辩人的房权证办好一并交付答辩人，答辩人全部支付剩余房款。原审原告至今没有为答辩人办理房权证，原审原告何来的提示其次，答辩人在协议签订后分多次给原审原告房款总额x元，是基于原审原告自称急于用钱求答辩人先行支付的，不是答辩人见自己的证后支付的，客观上原审原告也不能出示答辩人的房权证。3、抗诉书认定原审原告办好自己的证后提示答辩人全额支付房款，然后再协助答辩人过户违反协议的约定。我们双方的买卖房协议并没有约定原审原告办理自己的房权证给答辩人，由答辩人再另行过户。而是约定由原审原告办理好答辩人的房权证后，将答辩人的房权证交付答辩人，答辩人才履行全额支付房款义务。所以，答辩人认为，抗诉书认定事实是错误的，缺乏事实依据的。（二）、原审原告同答辩人签订的买卖房协议有效，同答辩人弟弟吴某乙签订的补充协议无效。答辩人的母亲汪某某受答辩人委托同原审原告签订的买卖房协议，由见证人乔文虎见证，答辩人认可，已经履行百分之七十，是有效协议，双方应继续履行。原审原告擅自同答辩人弟弟签订的损害答辩人权益的补充协议，答辩人从来都不知道这个补充协议，况且补充协议与原协议非常矛盾（房屋价格6万元永久不变，没有利息），答辩人坚决不会认可。其补充协议是无效的。被申诉人吴某乙辩称，关于2007年原审原告与吴某乙签订的补充协议是无效协议，该补充协议是原告原先议定好后，没有经双方协商，该合同违背被告的利益，吴某乙也没有理解该合同的意思，证人也证实了马某某打好的协议让本人签，所以该份合同是无效的，双方对补充协议也没有协商，当时本人因发生突发事件，被人打伤，其身心遭受伤害，神志不清，有医院的诊断证明为凭。被申诉人汪某某无发表答辩意见。

本院再审查明事实与原审基本一致。以上事实有原告马某某提供的1、买卖房协议一份，2、买卖房补充协议一份，3、叶房私字第x号房屋所有权证，4、证人张某某的证言一份，5、证人李某某的证言一份。吴某甲提供的1、收条三份，2、1万元的电汇收据证明一份，3、询问乔文虎的笔录一份予以佐证。

本院再审认为，在平等、协商一致的基础上，汪某某以吴某甲的名义与马某某在乔文虎的见证下所签订的买卖房协议为有效协议。协议签订后，汪某某预交2000元定金，马某某将钥匙交给汪某某；汪某某、吴某甲、吴某乙搬入居住，后对该房投资进行了改造、铺设了地板砖。合同履行中汪某某的丈夫吴某义电汇付给原告马某某购房款x元，双方在李某某、张某某、张成周的见证下，履行购房款x元。合同履行至2007年元月11日，吴某乙邀请中介人李某某、张某某作见证代替吴某甲与马某某签订了买卖房补充协议。从以上两份协议的签订、履行及房屋使用均由家庭主要成员参与，吴某乙辩称，本人因突发事件被人打伤，其身心遭受伤害，签订买卖房补充协议时神志不清，没有吴某甲的授权委托，其买卖房补充协议无效的辩称理由不能成立。首先该买卖房补充协议是由吴某乙邀请李某某、张某某当场见证的情况下签订，不存在欺诈、胁迫，即使吴某乙没有代理权，其以被代理人吴某甲的名义签订协议，在见证人的证实下，相对人有理由相信行为人吴某乙有代理权。其次，房屋买卖补充协议签订后的第二天，在张成周的见证下，付给马某某房款x元，其家庭成员应当知道协议的签订，即使是吴某乙在神志不清时与马某某签订合同，属于乘人之危；吴某甲、吴某乙应自合同签订之日起在一年之内依法行使请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销的权利，可吴某甲、吴某乙在法定期限内未行使该权利。故双方所签订的“买卖房补充协议”为有效协议。原审原告马某某请求按协议给付房款及利息的理由正当，应予支持。对于房子的过户费用，由于双方约定不明，以原、被告双方各承担该费用总额的50%为宜。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第六十四条；《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十五条、第一百三十五条之规定，判决如下：

一、撤销（2009）叶民二初字第X号民事判决。

二、原审被告吴某甲给付原审原告马某某房款x元。于本判决发生法律效力之日起30日内履行完毕，在给付房款的同时按月利率9‰计付利息，自2007年1月1日起至房款履行完毕之日止。

三、原审被告吴某甲给付原审原告马某某2002年10月17日至2006年12月31日的房款利息x元。于本判决发生法律效力之日起30日内履行完毕。

四、由原审原告马某某于本判决发生法律效力之日起三个月内协助原审被告吴某甲将叶房私字第x号房屋所有权证上所载明的房产过户给原审被告吴某甲；过户费由原审原告马某某与原审被告吴某甲各承担过户费用总额的50%。

五、驳回原审原告马某某的其他诉讼请求。

原审案件受理费300元，勘验费500元由原审被告吴某甲、吴某乙、汪某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。

审判长张二春

审判员李某红

审判员雷金中

二○一○年六月五日

书记员张亚楠