原告谭某某，女，X年X月X日出生，汉族，学生，住（略）。
原告谭某某，女，X年X月X日出生，汉族，职工，住（略）。
两原告共同委托代理人熊某某，湖南卓夫律师事务所律师。
被告谭某某，男，X年X月X日出生，汉族，职工，住（略）。
委托代理人李某某，女，X年X月X日出生，被告谭某某之妻。
第三人吴某，男，X年X月X日出生，汉族，自由职业，住（略）。
原告谭某某、谭某某诉被告谭某某、第三人吴某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本院原告谭某某及与谭某某的共同委托代理人熊某某、被告谭某某及其诉讼代理人李某某、第三人吴某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谭某某、谭某某共同诉称，第一原告谭某某的父亲谭某平共有姐弟三人，即姐谭某某（第二原告）、弟谭某某（被告），原告谭某某的祖某生前建有三间平房，祖某去世后，该房产属三姐弟共有。原告谭某某的父母婚后只生育一女，并伴祖某所建平房新建两间平房，产权属其独有。现原告谭某某的父亲于2001年4月17日去世，母亲改嫁并明示对该房屋产权不主张权利，所以该房屋产权应依法由她一人继承。被告谭某某于2010年9月13日在未经两原告知情和同意的情况下，擅自将上述五间房屋及屋基使某权一并转让给第三人吴某，第一，被告谭某某属于无处分权人而将该不动产处分给第三人是违法的；第二，第三人吴某在与被告协商时已看到该房屋的产权证不属于被告，明知被告处分该不动产是违法的而继续与之签订买卖合同，其行为亦存在过错，不属于善意取得该不动产。第三、原告的该房屋建筑面积为123，土地使某面积为143，且属县X区规划内的国有土地，只就土地的使某权出让价格为20万元/亩以上，而该宗土地及房屋转让价格仅为x元，价格明显过低，第四，被告未经两原告同意，擅自处分共有和他人独有财产，第三人是无法实现不动产权利转移登记的。被告与第三人签订的房屋买卖合同因违法，不具有法律效力。请求人民法院依法裁决。
被告谭某某口头辩称，原告所诉基本是实，他当时头脑发热，且急需用钱，以为是一桩小事，在没有征得他人同意和允许的情况下把房子某了。
第三人吴某述称，1、房子某谭某某找他买的，他没有还价，他无恶意；2、谭某某的父亲只有两个儿子某一个女儿，在当地习俗中女儿不回娘家分房产，谭某某之兄已故，且房产证又在谭某某的手里，加之谭某某是具有完全民事行为能力人，签协议时有多个见证人在场并签名，做事当然作数；3、在他买屋时他已在该屋住了两年，从未有人说他住不得，只有买卖发生后该地要征收了，才有人出来说话；4、原告谭某某的合法权益要保护，他的权益也要保护。
两原告为支持诉讼提供如下证据：
证据一，乌龙社区居民委员会证明1份；证明原告谭某某父母谭某平、黎菊珍在原有三间平房边伴建卧室、厨某、厕所等，具有独立的财产所有权。
证据二，原告谭某某父母原所在单位——县陶瓷一厂管委会证明1份；证明谭某某是其父母（谭某平、黎菊珍）的独生女，现其父谭某平已故，其母黎菊珍已改嫁的事实。
证据三，黎菊珍书面声明1份；证明黎菊珍就诉争房屋享有的财产权同意交给自己的女儿（原告谭某某）的事实。
证据四，房屋产权证书1份；证明诉争房屋（湘政房字第城乌-X号）的权利人为谭某甫，权利继承人为其三个子某的事实。
证据五，被告谭某某与第三人吴某签订的房屋转让购置协议1份；证明被告谭某某在未征得财产权利人同意（或认可）的情况下将房屋转让给第三人的事实。
被告谭某某对原告所供证据无异议。
第三人吴某对原告所供证据的真实性、来源的合法性无异议，对其关联性有异议。在他与被告进行房屋买卖交易前，他并不知道被告是否与其他人打了商量，他只认房屋产权证在被告谭某某手里，且签订协议时有社区负责人和周围居民代表在场作证。
被告谭某某未提供证据。
第三人吴某为支持诉讼提供如下证据：
证据一，房屋转让购置协议1份，收款收条1张；证明他与被告谭某某平等协商签订了房屋转让协议，且他按协议已履行了受让房款的事实。
证据二，房屋产权证书1份；证明他与被告谭某某签订房屋转让协议后，他按协议要求给付了房款和被告谭某某按协议要求向他交付了房屋产权证的事实。
两原告对第三人所供证据的真实性、来源的合法性无异议，对其关联性有异议。两份证据恰好证明被告与第三人共同侵害原告财产权的事实。
被告谭某某对第三人所供证据的真实性无异议，对其他不谈质证意见。
本院对两原告及第三人所供证据认证如下：
对两原告所供证据的真实性和来源的合法性被告及第三人均无异议，第三人对其关联性有异议，但不能提出相应证据和充分理由，本院对两原告所供证据的三性均予认定。对第三人所供证据的真实性、来源的合法性原、被告均无异议，本院予以认定，对其证据的关联性结合案情事实认定。
根据原、被告及第三人所供证据能查明如下事实：
原告谭某某之祖某（原告谭某某、被告谭某某之父）谭某甫夫妇共有子某三个，即原告谭某某之父谭某平和原告谭某某、被告谭某某，谭某甫在（略）X区田垅湾处建住房（平房）3间，其长女（即原告谭某某）出嫁，二儿子（即被告谭某某）招工到粮食部门工作并在单位居住，大儿子（即原告谭某某之父谭某平）夫妇与其住在一起，后由谭某平夫妇在住房旁伴建住房、厨某两间平房，1989年8月20日房屋产权发证时，房屋一并登记在谭某甫的名下（建筑面积为120平米），国有土地使某权证登记在谭某平名下（土地使某面积为144平米）。1984年谭某平与黎菊珍结婚，X年X月X日生育一女取名谭某某；1994年下半年谭某甫去世，2001年4月谭某平病逝，原告谭某某与祖某、母亲一起生活并居住在该屋内。1996年原告谭某某随在外做生意的母亲一起居住，后在长沙读大学，母亲也于2008年改嫁，该房屋由原告谭某某的祖某（谭某甫之妻）一人居住至2008年去世，该房屋及产权证书等交由被告谭某某保管。2009年下半年，被告谭某某将该房屋借与第三人吴某居住，约定由其负责房屋维护，不收租金，对此两原告无异议。2010年9月13日，被告谭某某在未征得两原告同意并授权的情况下，私自以x元的价格将房屋转让给第三人吴某，第三人吴某邀请社区负责人及邻居共五人（开支1000余元）在场见证，双方签订“房屋转让购置协议”，由第三人吴某当场给付购房款时，被告谭某某交付房屋产权证，并出具购房款收条：“今收到，吴某同志购买谭某某位于乌龙咀田垅湾房屋款人民币壹万肆仟元整。（x.00元）谭某某，2010年9月13日。”后两原告听到房屋买卖一事即找被告谭某某，并与之一起多次到第三人处协商解决事宜未果，两原告遂于2011年3月4日向本院提起诉讼，请求人民法院依法确认被告谭某某与第三人吴某签订的房屋买卖合同无效，并由第三人返还属于原告独有和共有的房产及土地使某权。
以上事实有原、被告及第三人提供的诉讼材料、原告及第三人所供诉讼证据、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本案争议的焦点是：1、被告谭某某与第三人吴某所签订的“房屋转让购置协议”是否合法、是否有效；2、如果该协议无效，本案应如何处理。
本院认为，原告谭某某的祖某谭某甫夫妻已故，原创建的财产（即在乌龙社区田垅湾处所建的房屋等）应由其三个子某（谭某某、谭某平、谭某某）共同继承，原告谭某某虽为出嫁之女，在无特别约定的前提下与其两弟具有同等的继承权利。原告谭某某是谭某平和黎菊珍夫妇的独生女儿，在谭某平去世，黎菊珍改嫁并声明对其所有的财产和应继承财产不主张权利的情形下，原告谭某某与谭某某、被告谭某某对谭某甫夫妇所有财产享有继承权，在遗产分割之前，原告谭某某、谭某某与被告谭某某对本案所涉房屋共同共有，该房屋的处分应由共有人共同行使某利。被告谭某某在未通知并征得该房屋的其他共有人同意或授权的情况下，独自与第三人吴某签订财产所有权转让合同的行为，属无权处分行为，该合同属于效力待定的合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”而本案的实际情况是原告谭某某和谭某某对被告谭某某转让房屋这一无权处分行为不但没有追认，反而提起诉讼，作出了拒绝追认的意思表示，并且被告谭某某亦没有在订立合同后取得处分权，因此，该购房协议依法应当宣告无效。被告谭某某与第三人吴某签订房屋转让购置协议时虽有见证人多名在场签名见证，但见证人只是在场见证双方协议形成过程和结果，并没有对协议是否有效进行审查判断的权利和义务，且多名见证人也不是财产所有权人，对该房屋不享有占有、使某、收益和处分的权利。故第三人吴某不能以多名见证人在场签名见证来证明该协议合法有效。对第三人抗辩的女儿不能继承房产，房产证在谭某某手里，也是谭某某找他买房和签协议时有多个在场人见证，该协议应该有效的抗辩理由，本院不予支持。第三人吴某与原、被告系居住在同一社区生活的邻居，对诉争房屋的所有权利人情况应该比较了解，且房屋所有权证和土地使某权证书登记的权利人并非被告谭某某，应该属明知被告谭某某个人无权处分其共有的和他人独有的财产而与之签订房屋买卖合同，且该房屋买卖后第三人吴某并没有且无法办理房屋产权过户登记手续。因此，本案中第三人吴某对讼争房屋不适用善意取得的情形。鉴于第三人吴某与被告签订购房协议过程中无欺诈、胁迫等主观故意，因此，该购房协议被确认无效后，被告谭某某依协议取得的购房款及其利息和购房过程中产生的合理开支应当返还，支付给第三人吴某。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第七十六条、第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国继承法》第二条、第九条、第十条、第十三条、第二十四条、第三十条，《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条、第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十七条、第三十九条、第一百零六条之规定，判决如下：
一、确认被告谭某某与第三人吴某于2010年9月13日所签订的《房屋转让购置协议》无效；由第三人吴某在本判决生效后5日内向原告谭某某、谭某某和被告谭某某返还（湘政房字第城乌-X号）房屋所有权证和相应的国土使某权证，并腾空交付房屋；
二、由被告谭某某在本判决生效后5日内向第三人吴某返还购房款x元，支付签订购房协议时开支1000元，合计人民币x元；并按商业银行同期贷款利率从收款之日起至返还之日止向第三人吴某支付利息。
本案案件受理费300元，由被告谭某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审判长蒋利娟
审判员姚禹湘
人民陪审员胡波
二0一一年六月十三日
书记员尹冰
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使某、收益和处分的权利。
第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。
第七十六条公民依法享有财产继承权。
第一百三十四条第一款第（四）项承担民事责任的方式主要有：
（四）返还财产
《中华人民共和国继承法》
第二条继承从被继承人死亡时开始
第九条继承权男女平等。
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子某、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖某、外祖某。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序
继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子某，包括婚生子某、非婚生子某、养子某和有扶养关系的继子某。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
第十三条同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。
对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。
对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，
可以多分。
有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。
继承人协商同意的，也可以不均等。
第二十四条存有遗产的人，应当妥善保管遗产，任何人不得侵吞或者争抢。
第三十条夫妻一方死亡后另一方再婚的，有权处分所继承的财产，任何人不得
干涉。
《中华人民共和国合同法》
第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变某、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使某、收益和处分的权利。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
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