上诉人（原审被告）湖南省创野商业经营管理有限公司与被上诉人（原审原告）陈碧娟房屋租赁合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:株洲市中级人民法院

上诉人（原审被告）湖南省创野商业经营管理有限公司，住所地：长沙市X区五一大道X号2105房。

法定代表人周某，该公司总经理。

委托代理人苏国荣，茶陵县紫微法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解、调解等。

被上诉人（原审原告）陈××，××××年××月××日出生，××省××县X镇××组，身份证号码××××××××。

委托代理人陈××，××年××月××日出生，××省××县人，住××省××县X村岭背。身份证号码××××××××××。系被上诉人父亲。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解，调解等。

委托代理人向华，湖南挚友律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃或者变更诉讼请求，进行和解，调解等。

上诉人（原审被告）湖南省创野商业经营管理有限公司与被上诉人（原审原告）陈碧娟房屋租赁合同纠纷一案，湖南省茶陵县人民法院于2011年4月15日作出（2011）茶民一初字第X号民事判决。宣判后，被告湖南省创野经营管理有限公司不服，向本某提出上诉。本某受理后，依法组成合议庭，于2011年9月27日公开开庭审理了本某，上诉人湖南省创野经营管理有限公司的委托代理人苏国荣、被上诉人陈碧娟的委托代理人陈头明、向华到庭参加诉讼，本某现已审理终结。

原审法院查明：2010年初，原告陈碧娟通过被告湖南省创野商业经营管理有限公司在茶陵县发布的被告在茶陵县X镇地王国际商业街有房出租的广告宣传，后于2010年4月24日与被告签订了由被告提供的事先拟好的、格式的《地王国际商业街认租意向书》，约定由原告承租茶陵县地王国际商业街第一层第x号房屋，建筑面积估计为48.96平方米，租期为四年，原告陈碧娟于2010年4月24日缴纳了租金5000元人民币，由被告公司财务部门出具了（略）号收据。后来原告接到被告要签订正式合同的通知，于2010年5月2日与被告签订了由被告提供的事先拟好的、格式的《地王国际商业街租赁合同》，约定被告于2010年9月1日之前将茶陵县地王国际商业街第一层第x号建筑面积为48.96平方米的房屋交付给原告租赁使用，租期为48个月，被告给予原告6个月免租期，第一期（第一年）租金单价48元每平方，总价为x元，每期管理费x元；第二期（第二年）租金单价49.45元每平方，总价为x元，每期管理费x元；第三期（第三年）租金单价51.85元每平方，总价为x元，每期管理费x元；第四期（第四年）租金单价56元每平方，总价为x元，每期管理费x元等房屋租赁内容。原告于2010年5月2日缴纳了租金x元人民币给与原告签订《地王国际商业街租赁合同》的经办人李巍，由李巍出具了“经收到陈碧娟门面B-1012租金肆万叁仟贰佰元整、地王国际商业街招商部李巍”的收据。至本某起诉时止，被告一直没有将茶陵县地王国际商业街第一层第x号建筑面积为48.96平方米的房屋交付给原告租赁使用，被告也没有对出租的房屋进行面积测量。

原审法院另查明，李巍系被告湖南省创野商业经营管理有限公司的职工，其作为经办人与原告签订《地王国际商业街认租意向书》、《地王国际商业街租赁合同》、收取租金x元的行为系履行职务行为。原被告签订《地王国际商业街认租意向书》、《地王国际商业街租赁合同》时，出租的房屋即茶陵县地王国际商业街第一层第x号建筑尚在建设施工中，被告亦未取得出租房屋的相关权利，同时被告在一审辩论终结前未能提供出租房屋的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、工程竣工验收合格、消防验收合格等相关证据。

原审法院认为：本某系房屋租赁合同纠纷。民事活动应当遵守法律法规的规定。被告湖南省创野商业经营管理有限公司通过与原告签订《地王国际商业街认租意向书》、《地王国际商业街租赁合同》，约定将茶陵县地王国际商业街第一层第x号建筑面积约为48.96平方米的房屋出租给原告陈碧娟时，出租的房屋尚在建设施工中，至今被告一直没有将出租的房屋交付给原告租赁使用。在本某审辩论终结前，被告未能提供出租房屋的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等出租房屋应当具备的条件，也未提供出租的房屋已经过相关部门的验收合格的证据。应认定被告出租房屋的行为，违反了我国法律法规的强制性规定，原被告于2010年4月24日签订《地王国际商业街认租意向书》、2010年5月2日签订的《地王国际商业街租赁合同》应确认为无效合同。原告要求确认该合同无效的诉讼请求，于法有据，应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告湖南省创野商业经营管理有限公司已收取原告陈碧娟x元的租金，亦应予以返还。被告收取原告陈碧娟x元的租金后未将出租房屋交付给原告使用，造成与原告签订的《地王国际商业街认租意向书》、《地王国际商业街租赁合同》无效具有一定的过错，应当赔偿原告因此所受到的损失，因此,对原告要求被告按月利率千分之十计算利息赔偿损失共3600元的诉讼请求，于法有据，该院应予支持，据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、原告陈碧娟和被告湖南省创野商业经营管理有限公司于2010年4月24日签订《地王国际商业街认租意向书》、2010年5月2日签订的《地王国际商业街租赁合同》无效。二、被告湖南省创野商业经营管理有限公司在本某决生效之日起十日内返回原告支付的租金x元。三、被告湖南省创野商业经营管理有限公司在本某决生效之日起十日内支付赔偿原告的损失3600元。四、驳回原告陈碧娟要求解除《地王国际商业街认租意向书》、《地王国际商业街租赁合同》的诉讼请求。如果未按本某决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本某案件受理费1100元由被告湖南省创野商业经营管理有限公司负担。

一审宣判后，被告湖南省创野经营管理有限公司（以下简称创野公司）不服，向本某提出上诉，请求：1、依法撤销本某审判决，予以改判；2、本某、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认定事实错误。2010年1月12日，上诉人与株洲市望云房地产开发有限公司签约了茶陵《地王国际商业街招商及经营管理合作协议》，此协议实际上是一个委托合同。开发商把茶陵地王国际商业街所建造的商品房，全部委托上诉人进行销售与出租，进行经营管理。上诉人销售与出租该批商品房，是基于开发商的委托。在这种情况下，上诉人与上百家商业经营户签订了《地王国际商业街租赁合同》，被上诉人是其中一户，于2010年4月24日、2010年5月2日就地王国际商业街第一层第x号商铺分别签订了《地王国际商业街认租意向书》、《地王商业街租赁合同》。按照合同约定，被上诉人向上诉人交纳了x元的押金，及半年的租金x元，合同并约定上诉人预计2010年9月1日前，把商业街第一层第x号商铺交付给被上诉人使用。也就是在这个时候，上诉人的工作人员多次电话通知被上诉人接铺，可被上诉人置之不理。该商铺现在还闲置在那，上诉人并未向他人出租。显然是被上诉人违约。2、由于原审判决认定事实相悖，导致适用法律错误。原审判决没有提上诉人与开发商有委托协议，导致原审判决适用法律错误。综上，请求二审法院依法予以改判。

被上诉人答辩称：1、一审法院认定一审原被告双方签订了由被告提供的格式的《地王国际商业街认租意向书》及《地王国际商业街租赁合同》的事实正确。上诉人与被上诉人受该合同的约束。2、《地王国际商业街认租意向书》及《地王国际商业街租赁合同》系违法、无效合同，一审法院适用法律正确。3、造成双方签订的《地王国际商业街认租意向书》及《地王国际商业街租赁合同》无效的过错在于上诉人，上诉人应当返还答辩人交纳的x元租金，并赔偿答辩人因此所受到的损失。4、答辩人鉴于上诉人不能依约交纳租赁房屋和不能提供出租房屋应当具备的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、工程竣工验收合格、消防验收合同证明等事实，曾多次与上诉人协商，上诉人在诉前及一审庭审中均表示同意解除合同，退还答辩人交纳的费用。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

上诉人在二审过程中向本某提供了如下新证据：1、《地王国际商业街招商及经营管理合作协议》，拟证明上诉人与被上诉人签定的合同是基于开发商株洲市望云房地产开发有限公司的委托授权，上诉人有条件和资格签订租赁合同；2、株洲市望云房地产开发有限公司企业法人营业执照，拟证明其主体资格；3、株洲市望云房地产开发有限公司所有的地王国际商业街建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证各一份，拟证明上诉人与被上诉人签定的合同是有效的，并且这些证件在2009年就批下来了；4、调查笔录及证明各一份，拟证明当时交铺的时候，上诉人给被上诉人打了电话要其交接商铺。

被上诉人对上诉人提交的证据发表质证意见认为这些证据都超过了举证期限并且不属于新证据。对证1真实性无法考证，被上诉人与上诉人签定合同时，上诉人没有提到是受委托问题。从内容来看，并非是委托的民事法律关系，也没有写明上诉人有代理进行房屋租赁、招租的权限。对证2，系复印件，对真实性有异议。对证3，没有原件，对真实性有异议。对证4，证人没有出庭作证，上诉人与被调查人有管理和被管理的关系，与上诉人之间存在利害关系，与客观事实也不符。

本某对上诉人提交的证据1、2、3予以采信，证4因证人未出庭作证，且系上诉人公司员工，不予采信。

根据上述采信的证据，二审查明：2004年6月25日，株洲市望云房地产开发有限公司成立。2009年6月26日，株洲市望云房地产开发有限公司取得位于茶陵县X街地王国际商业街建设用地规划许可证，证号为地字第2009-18#号。2009年6月27日，取得该地块建设工程规划许可证，证号为建字第2009-16#号。2009年8月7日，取得该地块建筑工程施工许可证，编号（略）。2010年1月12日，株洲市望云房地产开发有限公司作为甲方与乙方创野公司签订《地王国际商业街招商及经营管理合作协议》，约定甲方委托乙方全面对地王国际商业街X街一、二楼商铺以及时尚SHOW特区一、二层商铺、三楼整层大开间进行招商及经营管理。

2010年5月2日，上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）签订《地王国际商业街租赁合同》。第三条约定，甲方预计于2010年9月1日之前将该房屋交乙方使用，租赁期限自房屋实际交付之日15天后起计，房屋实际交付日以甲方送达书面交房通知规定的最后日为准，不能送达书面通知的，以电话告知或媒体广告为准。第十四条规定，违约方应承担对方因此造成的直接损失，违约方因违反合同的约定导致合同解除的，应向守约方支付违约金，违约金为3个月租金。第十六条规定，除合同另有规定外，因一方违约而导致合同不能继续履行，另一方有权解除合同，违约方应按本某同的规定承担违约责任。

本某对一审采信的证据予以认定，对一审查明事实除“被告亦未取得出租房屋的相关权利”外的内容予以认定。

本某认为：本某系租赁合同纠纷。争议的焦点是：1、上诉人与被上诉人之间签定的《地王国际商业街认租意向书》及《地王国际商业街租赁合同》的效力问题；2、双方责任分担问题。

对于第1个争议焦点：原审法院认为，在本某审辩论终结前，被告未能提供出租房屋的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等出租房屋应当具备的条件，也未提供出租的房屋已经过相关部门的验收合格的证据。应认定被告出租房屋的行为，违反了我国法律法规的强制性规定，原被告于2010年4月24日签订《地王国际商业街认租意向书》、2010年5月2日签订的《地王国际商业街租赁合同》应确认为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据庭审查明的事实，涉案地王国际商业街商铺的建设工程规划许可证于2009年6月27日即由株洲市望云房地产开发有限公司取得。上诉人虽然在一审辩论终结前未向法院提供租赁房屋建设工程规划许可证等相关证照，没有尽到举证责任，但其在一审辩论终结后及二审过程中向法院提交了相关证据，能够证实其在一审辩论终结前取得了建设工程规划许可证的事实。上诉人创野公司依据与株洲市望云房地产开发有限公司签订的《地王国际商业街招商及经营管理合作协议》，与被上诉人签订了《地王国际商业街认租意向书》、《地王国际商业街租赁合同》。该2份合同系上诉人与被上诉人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应当认定为有效合同。上诉人认为该2份合同为有效合同的上诉理由成立，本某予以支持。

对于第2个争议焦点：在确认上诉人与被上诉人签订的《地王国际商业街认租意向书》、《地王国际商业街租赁合同》为有效合同的基础上，本某双方争议的焦点即为合同履行问题。上诉人对与被上诉人签订上述2份合同、收取被上诉人x元的事实予以认可。上诉人主张曾电话通知被上诉人接铺，是被上诉人自己不去接铺而违约，但未提供其依照双方合同约定就接铺事宜向被上诉人进行过书面通知、电话告知或媒体广告的证据，应当认定上诉人违约。庭审时上诉人也认可诉争门面一直未实际交付给被上诉人使用。被上诉人要求解除双方签订的《地王国际商业街租赁合同》的诉讼主张，符合《地王国际商业街租赁合同》第十六条第一款的约定，应予支持。根据第十四条约定，违约方应承担对方因此造成的直接损失，并向守约方支付3个月租金作为违约金。被上诉人要求上诉人返还收取的x元，应予支持。被上诉人要求上诉人赔偿损失3600元，而非3个月租金，系其对自身民事权利的处分，本某予以支持。

综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：

一、维持湖南省茶陵县人民法院（2011）茶民一初字第X号民事判决第二、三项；

二、撤销（2011）茶民一初字第X号民事判决第一、四项；

三、解除上诉人湖南省创野商业经营管理有限公司与被上诉人陈碧娟于2010年4月24日签订《地王国际商业街认租意向书》、2010年5月2日签订的《地王国际商业街租赁合同》；

四、驳回被上诉人陈碧娟要求确认与上诉人湖南省创野商业经营管理有限公司于2010年4月24日签订《地王国际商业街认租意向书》、2010年5月2日签订的《地王国际商业街租赁合同》无效的诉讼请求。

二审案件受理费1100元，由上诉人湖南省创野商业经营管理有限公司承担600元，由被上诉人陈碧娟承担500元。

本某决为终审判决。

审判长刘蕾

审判员郭志亮

代理审判员郑宁

二○一一年十月十四日

书记员郭娟