原告李某某。
原告陈某某。
两原告委托代理人陈某谋，荣御律师事务所律师。
被告丘某某。
委托代理人彭桂强，彤日律师事务所律师。
原告李某某、陈某某与被告丘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年12月29日受理后，依法由审判员韦勇适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李某某及其委托代理人陈某谋，被告丘某某及其委托代理人彭桂强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，两原告是夫妻关系。2005年10月14日，原告李某某与被告签订《协议书》，约定：被告购买原告在梧州市X路X号的房屋，面积25.91平方米，价款x元，办证费用由原告李某某负责，先交x元，尚有5000元到办完产权证一次付清给原告李某某。当天，被告将x元交给原告李某某，原告李某某便将房屋钥匙交给被告，由被告入住。2007年1月22日，原告李某某取得梧房权长洲字第x号《房屋所有权证》，然后要求被告办理房产过户手续，并支付尚欠的房款5000元，但被告以各种理由既不办理房产过户手续，又不愿支付房款5000元。之后，原告李某某多次催促被告办理过户手续及付清所欠房款，被告都置之不理。2009年12月6日，原告李某某向被告发出《催促办理房产证过户手续通知》，要求被告在2009年12月15日上午9时携带身份证到梧州市房地产交易中心大厅办理房产过户手续，被告已经收到该通知。原告李某某于2009年12月15日上午9点13分到达梧州市房地产交易中心，但一直没有见到被告。根据《合同法》第九十五条之规定，被告已同意解除协议。因两原告是夫妻关系，原告李某某私自将夫妻共同共有的房屋出卖给被告，不经原告陈某某同意，根据《婚姻法》第十七条之规定，原告李某某与被告签订的协议书是无效的。被告应将房屋返还原告，原告也将已交房款退还被告。因此，请求法院依法确认《协议书》无效并已依法解除，被告将因签订协议占用原告的房屋归还原告，原告将已收取的房款x元退还被告，由被告承担诉讼费用。
被告丘某某辩称，被告和原告签订协议书时，原告李某某称自己已离婚，购房合同上的买受人也只有原告李某某一人，被告不知道该房屋有共有人。在签订协议后，被告即时将x元交予原告李某某，约定剩余的5000元在办理房产过户手续后付清。初时原告李某某没有该房房产证，所以无法办理过户手续。待原告有房产证后，双方一起到梧州市房地产交易中心办理过户手续，但因原告没有该房屋土地证及其要求被告交纳办证费用，所以没有成功办理过户。原告发出的《催促办理房产证过户手续通知》被告收到了，被告也依约去到交易中心，但无法办理过户手续的原因在于原告，被告不同意解除合同。
经审理查明：2004年7月23日，原告李某某与梧州市京梧房地产总公司签订了商品房买卖合同，购买新兴二路X号京梧新苑商品房一套，在合同上签字和捺印的买受人为原告李某某。2005年10月14日，原告李某某尚未取得该房屋产权证，就与被告协商签订了《协议书》，约定：被告购买原告李某某的房屋位于新兴二路X号的商品房一套，面积25.91平方米，总房款x元，办证费用由原告李某某负责。被告现交x元，尚有5000元到办完产权证一次付清。协议签订后，被告将x元交给原告李某某，原告李某某便将房屋钥匙交给被告，由被告入住。2007年1月22日，原告李某某取得梧房权长洲字第x号房屋所有权证，该产权证上登记的房屋所有权人为原告李某某，但原告至今仍没有办理讼争房屋的国有土地使用证。此后，双方多次相约办理房产过户手续，并由被告支付尚欠的房款5000元，但因原告只有房产证而没有土地证，不符合办理二手房买卖产权登记的要求，双方无法办理过户手续。2009年12月6日，原告李某某向被告发出《催促办理房产证过户手续通知》，要求被告在2009年12月15日上午9时，携带身份证到梧州市房地产交易中心大厅办理房产过户手续，逾期则视为双方解除协议。被告已经收到该通知。原告李某某于2009年12月15日上午9点13分到达梧州市房地产交易中心，但最终没有办理过户手续。另查明，两原告是夫妻关系。
以上事实有商品房买卖合同、协议书、房屋所有权证、通知、国内快递邮件详情单、户口簿、结婚证和庭审记录等证据证明，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告李某某与被告签订协议时，出示的商品房买卖合同上买受人仅为原告李某某一人，其取得的房屋所有权证上登记的房屋所有权人也仅有原告李某某一人，基于合同的诚实信用原则及不动产的公示、公信原则，被告有理由相信原告李某某系房屋的完全权利人，其与原告李某某之间签订的买卖合同，应认定为有效。而且双方签订协议，被告支付了大部分房款后即入住讼争房屋，至今长达四年多。原告陈某某与原告李某某是夫妻关系，在这段时间内应该知道房屋买卖一事，却一直没有提出异议，视为其认可本案中的《协议书》。现原告陈某某以其不知情为由，要求认定合同无效，本院不予支持。
原告李某某以其向被告发出催促办理通知，被告收到但没有赴约为由，认为合同已约定解除，但双方在签订协议后，被告丘某某已向原告李某某支付约定房款的大部分，原告李某某也已向被告交付房屋。虽然双方尚未办理产权转移手续，但双方均已履行了合同的主要义务。且在原告李某某取得房屋所有权证后，双方多次相约办理产权转移，但是因原告李某某没有讼争房屋的国有土地使用证而无法办理，并非被告责任，可见被告并没解除合同的意思表示。合同的解除需双方当事人协商一致或具备法律规定的条件，现原告李某某单方决定解除合同，不符合法律规定。因此原告要求认定合同已依法解除的诉请，本院亦不予支持。综上，原告李某某与被告签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合同合法有效，原、被告应当按照约定履行自己未完成的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六条和第八条的规定，判决如下:
驳回原告李某某、陈某某的诉讼请求。
本案诉讼受理费575元，减半收取288元，由原告李某某、陈某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。
审判员韦勇
二○一○年三月四日
书记员梁嘉璇
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