上海市松江区人民法院
民事判决书
(2003)松民一(民)初字第X号
原告仇某某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人庄文斌，上海市志致远律师事务所律师。
委托代理人徐胜健，上海市志致远律师事务所律师。
被告朱某某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。
委托代理人段某，男，住（略）。
原告仇某某与被告朱某某买卖合同纠纷一案，于2003年11月28日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员杨惠星独任审判，公开开庭进行了审理。原告仇某某及其委托代理人庄文斌、徐胜健，被告朱某某的委托代理人段某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仇某某诉称：2003年1月18日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定被告将座落于上海市松江区X路X弄X号X室的房屋(以下简称讼争房屋)转让给原告。嗣后，原告按约履行了付款义务，但被告却因房价上涨而拒绝履行合同义务。故请求法院判令被告继续履行上述合同或赔偿原告溢价损失135，504元。庭审中，原告明确要求被告继续履行合同。
被告朱某某辩称：原、被告之间的合同转让的标的物系拆迁安置房，合同约定本合同买卖要经区房地产交易市场批准，此系合同所附生效条件，现该条件未成就，合同不应发生法律效力，故不同意继续履行合同；且该合同未履行法定登记备案手续，被告尚未取得讼争房屋的权属证书，不具备交易的主体资格，故该合同也是无效的，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2001年12月23日，被告与拆迁人上海方舟房地产开发有限公司(以下简称方舟房地产公司)及其代理人拆迁实施单位上海新松江置业(集团)有限公司签订房屋拆迁补偿安置协议一份。协议约定：方舟房地产公司拆迁被告座落于上海市松江区X镇X村小桥头生产队X号的房屋，被告应得动迁安置补偿费共计240，620.55元，被告以该补偿费作为定购方舟房地产公司提供的讼争房屋的预付款；讼争房屋建筑面积暂定为112.92平方米，结算价格为其中104.39平方米按每平方米2，350元计算，其余8.53平方米按每平方米2，600元计算，该房总价与动迁补偿费相抵后，被告应付方舟房地产公司26，873.95元；被告购置的讼争房屋应参照商品房的规定缴纳有关费用。该协议另对其他有关事项作了相应的约定。嗣后，被告的房屋被依约拆除。
2003年1月18日，经上海来福房产咨询服务有限公司(以下简称来福公司)中介，原、被告签订房屋买卖合同一份。约定由被告将讼争房屋转让给原告，单价为每平方米3，000元，具体建筑面积以房地产权证为准；原告于同日支付定金2万元，于2003年1月26日支付13万元，于2003年9月(预定)原告拿到讼争房屋钥匙后支付10万元，余款由被告将讼争房屋的房地产权证协助过户给原告，待贷款到账后支付，并由原告将方舟房地产公司向被告收取的维修基金等各种费用付清；若在方舟房地产公司交房一年后才可办理讼争房屋的房地产权证，原告应在交接时另支付被告4万元，余款按前述约定办理；被告办理房地产权证的费用由被告负担，原告办理房地产权证过户手续所需的税款和其他有关费用由原告负担；如原告中途毁约则不返还定金，如被告中途毁约，应以双倍定金返还原告；本合同经区房地产交易市场批准后，定金可抵作购房价款，如不予批准的，被告应将定金如数返还给原告；本合同原、被告签字生效。该合同另对其他有关事项作了相应的约定。上述合同签订后，原告分别于当日和1月26日两次通过来福公司向被告支付定金2万元和房款13万元，并由来福公司向原告出具了两份收款收据，被告亦已收到上述款项。
另查明：方舟房地产公司已于2002年12月27日对讼争房屋取得松房地(2002)预字X号上海市商品房预售许可证，但至今未取得房地产权证。讼争房屋的实测面积为112平方米，按被告与方舟房地产公司之间约定的结算方式计算，被告尚应付方舟房地产公司房款21，872.20元以及500元有线电视费、100元分时电表费和维修基金等其他相关费用。讼争房屋于2003年11月具备交付条件，方舟房地产公司亦已通知被告，但被告至今未前去办理交接手续。讼争房屋目前的市场价为约每平方米4，000元。本案所涉安置协议及买卖合同均未在房地产管理部门办理登记备案手续。现被告居住于（略）。
以上事实，由房屋拆迁补偿安置协议、房屋买卖合同、收款收据、通知、房屋所有权证、证明、询问笔录、结算清单、预售许可证以及双方当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
本院认为：被告与方舟房地产公司之间的安置协议系以物易物按实结算差价的互易合同，互易之后，被告失去了被拆迁房屋的所有权。安置协议签订时，讼争房屋虽未建成，但并不影响被告对讼争房屋所享有期待权的合法性，因为被告应得的拆迁补偿费用被冲抵了绝大部分的房款。现方舟房地产公司对讼争房屋虽未取得房地产权证，但其已领取了上海市商品房预售许可证，结合安置协议中关于购置的讼争房屋应参照商品房的规定缴纳有关费用的约定，讼争房屋应当认定为被告预购的预售商品房。被告将购买的讼争房屋再行转让给原告的行为，系其真实意思表示，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”、第四十五条“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”、以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条关于法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移的规定，被告的行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，故本案所涉房屋买卖合同应为有效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第(六)项虽作出了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，但该法对商品房的预售及其预购后的再行转让另行作出了前述相应规定。房屋买卖合同虽约定该合同经区房地产交易市场批准后，定金方可抵作房款，如不批准，被告应如数返还定金，但根据合同中所使用的上述词句，以及原、被告关于该合同签字生效的约定，上述约定并不能理解为原、被告对该合同所附的生效条件。故本院对被告的辩称意见，均不予采信。
被告在明知讼争房屋可以至方舟房地产公司办理交接手续后，因其转让的讼争房屋房价有较大幅度上涨，而故意不去办理交接手续，造成其无法向原告履行合同义务的假象，有违诚信原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，现原告提出了继续履行的请求，而被告并不存在履行障碍，故双方当事人均应当严格按约继续履行合同。本院根据查明的事实，确认原、被告之间讼争房屋的转让款应为33.6万元。审理中，原告为证明除被告认可的15万元之外，其又于2003年11月20日支付被告房款10万元的事实，提供了来福公司向其出具的收款收据及通知被告于同月28日之前将讼争房屋的钥匙交至来福公司，并领取原告已交的10万元房款的信函复印件各一份。被告对该证据的质证意见为，被告收到的信函记载的内容与原告提供的不一致，现信函已丢弃，且其并未实际收到该笔款项，故对原告所需证明的事实不予认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”的规定，本院对被告的质证意见不予采信。房屋买卖合同约定原告拿到钥匙后支付被告10万元，现原告提前履行了自己的义务，但根据原、被告之间前两次付款、领款的情况，以及来福公司收款后当即向被告发出取款通知的事实，原告的行为并不损害被告的利益，并不给被告增加费用，故被告未按通知至来福公司领取的房款10万元，亦应当视为原告已向被告支付，被告拒收行为由此可能产生的风险责任应由其自行承担，故本院确认被告已收房款合计应为25万元，原告尚应支付被告购房余款8.6万元。同时，原告还应按约向被告支付方舟房地产公司向被告所收取的各种费用。原告在审理中表示愿在被告交房的同时，给付被告房款4万元，此属原告对自己权利的处分，并无不当，故本院予以准许。因按合同约定原告最后一次向被告支付的款项需在办理贷款后支付，故应当给予原告办理贷款手续所必需的合理期间，具体期间由本院酌情确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告仇某某与被告朱某某于2003年1月18日签订的房屋买卖合同继续履行；
二、被告朱某某于本判决生效后十日内将座落于上海市松江区X路X弄X号X室的房屋交付给原告仇某某；
三、原告仇某某于本判决生效后十日内偿付被告朱某某购房款4万元；
四、被告朱某某办理房地产权证的费用由其自负，并协助原告仇某某办理房地产权证过户手续，但所需的税款和其他有关费用由原告仇某某负担；
五、原告仇某某自取得座落于上海市松江区X路X弄X号X室房屋的房地产权证之日起二个月内偿付被告朱某某其余购房款4.6万元，以及被告朱某某向上海方舟房地产开发公司支付500元有线电视费、100元分时电表费和维修基金等其他各项费用(以发票为准)。
案件受理费7，600元，由被告负担(于本判决生效后七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员杨惠星
二○○四年二月二十四日
书记员徐方
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