海南省海南中级人民法院
民事判决书
(2006)海南民三终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)姜某某，男，X年X月X日出生，汉族，儋州市人，现住（略）。
委托代理人吴廷光，昌江黎族自治县法律事务所法律工作者。
被上诉人(原审被告，反诉原告)林某某，男，X年X月X日出生，汉族，广东省湛江市人，现住（略）。
委托代理人文友亮，东方市148法律事务所法律工作者。
上诉人姜某某因租赁合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院(2005)东民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，原告姜某某与被告林某某于2004年11月1日签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且承租关系明确，也不违反法律和行政法规，属有效合同。原告(反诉被告)姜某某自签订合同后，合同约定期限尚未履行完毕，租金也未按时付清，违反合同规定，应视为违约，应承担民事法律责任。故请求被告退还押金证据不足，理由不充分，本院不予支持。但请求被告偿付餐费部分有理，本院应予支持。被告(反诉原告)林某某请求原告(反诉被告)姜某某支付房屋租金过高，应扣除已付房租款人民币1750元和用餐费1670元，共计人民币3420元冲抵房屋租金(即1500元×6－1750元－1670元＝5580元)。故其辩解出具给原告的一张房租收据，是被告在其酒楼用餐冲抵其欠的餐费，理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)姜某某支付被告(反诉原告)林某某房屋租金人民币5580元，限本判决发生法律效力后30日内付清。二、驳回原告(反诉被告)姜某某请求退还押金及其他诉讼请求。案件受理费350元，原告姜某某负担273元，被告林某某负担77元。反诉费300元，原告(反诉被告)姜某某负担220元，被告(反诉原告)林某某负担80元。一审宣判后，原告姜某某不服，向本院提起上诉。
上诉人姜某某上诉称，一、原审判决书认定：原被告签订的租赁合同，没有违反法律和行政法规，视为有效合同，是不正确的。上诉人认为：上诉人与被上诉人于2004年11月1日签订《租赁合同》没有生效，不产生法律效力。根据《城市房屋租赁管理办法》第十三条第一款规定＂房屋租赁实行登记备案制度＂。《合同法》第四十四条第二款规定＂法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定＂。第五十二条第五款规定＂违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效＂。本案中，上诉人与被上诉人签订了租赁合同，但被上诉人并没有按照法律强制性的规定到相关部门办理登记手续。因此，该合同并没有生效。虽然双方都履行了该合同，上诉人也按合同约定支付了履行合同一个月的房租，但这并不必然导致合同有效。该合同因违反法律、行政法规的强制性规定而导致合同无效，责任在于被上诉人。根据《合同法》第五十六条规定＂无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力＂；第五十八条规定＂合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还＂。被上诉人在签订合同后，收取了上诉人的押金5000元，上诉人请求被上诉人返还押金符合法律规定。被上诉人的反诉请求因合同无效不受到法律的支持。可见，原审认定事实不清，适用法律不当是导致错判的关键原因。二、被上诉人应付清所欠餐费1670元。被上诉人在原审答辩状承认了先后欠上诉人的餐费款，原审法院在庭审时对此也予以了认定。因此，被上诉人应当就所欠的餐费付清给上诉人。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律不当，处理显失公正。为此，特提出上诉请求：一、撤销原判；二、判决被上诉人返还押金5000元及付清所欠餐费款1670元，共计6670元，并承担本案一、二审的全部诉讼费用。
被上诉人林某某答辩称，一、一审认定《租赁合同》有效是正确的。被上诉人认为，上诉人与被上诉人于2004年11月1日签订的租赁合同是在平等、自愿和公平的基础上签订的，是双方当事人真实意思的表示，双方均具备签订合同的主体资格。合同对于租赁物、租期、租金以及出租房屋的使用、管理、租金的交付、违约责任的承担等，双方均有明确的约定。合同内容没有违反国家有关法律的规定，并且被上诉人已经实际将租赁房屋交付给上诉人经营了一个多月，故一审认定合同有效是正确的。二、上诉人的上诉理由不能成立。上诉人诉称：被上诉人林某某租赁的房屋并没有按照法律强制性的规定到相关部门办理登记手续，因此，该合同并没有生效。被上诉人认为，被上诉人出租自己所有的房屋，是对自己房屋所有权的行使和处分，只要该房屋是法律、行政法规允许出租的房屋，且意思表示真实，则已具备了民事法律行为成立和生效的要件。至于被上诉人未办理登记备案手续，属于房屋租赁合同在形式要件上不完善，但并没有影响到合同的实体内容和效力。上诉人与被上诉人于2004年11月1日签订的租赁合同系当事人真实意思表示，当时上诉人也明知双方签订合同后未办理租赁登记备案手续，直至诉到二审法院才提出，现以此理由主张合同无效，违反了民事活动的诚实信用原则，侵犯了被上诉人的权益，上诉人应限期支付房屋租金给被上诉人。因此，本案事实清楚，一审判决合理合法，上诉人的上诉理由显然不足。综上所述，原审法院依据双方当事人订立的合同约定，按照上诉人租赁合同时间判令支付房屋租金及驳回上诉人退还押金的诉讼请求并无不当，上诉人的上诉理由不能成立。为此，请二审法院，驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决，以维护被上诉人的合法权益，体现法律公正严明。
经审理查明，2004年11月1日，姜某某(乙方)与林某某(甲方)签订一份《租赁合同》，约定由林某某将其位于东方市X镇X街二楼一层铺面(原为友谊路步步高酒楼)出租给姜某某，租赁期限为6个月(即从2004年11月1日至2005年5月30日止)，合同第二条约定：乙方向甲方交付押金人民币5000元，每月租金人民币1500元，乙方需于每月份二十五号前交纳给甲方，逾期五天甲方有权收回乙方酒楼，押金不退。第三条约定：签订合同后，甲方把厨房、餐厅一切用具清单后交给乙方使用，所有财产乙方不能转借转卖他人，合同期满后，乙方应把财产交回甲方，如甲方财产损坏按价值赔偿给甲方。合同签订后，姜某某于2004年10月18日付给林某某租房押金5000元，同年11月30日付给林某某房租1750元。在姜某某经营期间，林某某在顾客王心荣等人的用餐单上签名赊帐，共计15张菜单欠餐费1670元。姜某某在承租的房屋经营饮食业至2004年12月18日，便提出解除合同并搬出承租的房屋，要求林某某退回押金5000元。林某某不同意，双方因此引起纠纷，姜某某向原审法院起诉，要求返回押金5000元及支付餐费3501元。林某某提出反诉，请求姜某某支付租金7300元。
二审认定上述事实所采信的证据与一审的相同。
本院认为，上诉人姜某某与被上诉人林某某于2004年11月1日签订《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是属于有效合同，依法受保护。合同签订后，双方应按合同的约定履行其各自的义务。上诉人姜某某履行合同至2004年12月18日便搬出承租的房屋，并提出解除合同，被上诉人林某某未作出明确表示，上诉人姜某某据此不再支付房屋租金。依照双方签订的《租赁合同》第二条约定，上诉人姜某某应于同年12月25日前交纳第二个月的租金，而上诉人姜某某没有按合同约定支付租金，被上诉人林某某在约定支付租金期限届满后五天有权收回酒楼，押金不退。而上诉人姜某某没有按合同约定履行支付租金义务，其请求退回押金5000元不符合双方的合同约定，也不符合法律规定。被上诉人林某某没有依照合同约定收回酒楼，造成租金损失扩大，被上诉人林某某无权就扩大部分的租金损失请求上诉人姜某某支付。上诉人姜某某从2004年11月1日开始使用酒楼至同年12月18日，实际使用酒楼一个月零十八天，应向被上诉人林某某支付租金为2400元，上诉人姜某某已支付租金1750元，尚欠租金650元，上诉人姜某某应予支付。被上诉人林某某在上诉人姜某某经营期间，在顾客王心荣等人的用餐单上签名赊帐，共计15张菜单欠餐费1670元，应由被上诉人林某某支付给上诉人姜某某。上述款项互相抵销后，被上诉人林某某尚欠餐费1020元应予支付。原审认定事实清楚，但判决上诉人姜某某应按合同约定支付尚未履行合同部分的义务，即支付尚未履行合同部分的租金错误，应予撤销。上诉人姜某某上诉理由部分有理，应予支持。但上诉主张双方签订的《租赁合同》没有生效，不产生法律效力没有法律依据。因为《城市房屋租赁管理办法》第十三条第一款规定，房屋租赁实行登记备案制度，并不属于《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款规定的情形，因此，其上诉没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持海南省东方市人民法院(2005)东民初字第X号民事判决第二项；
二、撤销海南省东方市人民法院(2005)东民初字第X号民事判决第一项；
三、被上诉人林某某应于本判决生效之日起十日内支付餐费1020元给上诉人姜某某。
一审案件受理费350元，上诉人姜某某负担300元，被上诉人林某某负担50元；反诉费300元由被上诉人林某某负担。二审案件受理费650元，由上诉人姜某某负担300元，被上诉人林某某负担350元。一、二审案件受理费上诉人姜某某已预付，法院不予退还，限被上诉人林某某于本判决生效之日起十日内支付400元给姜某某。
本判决为终审判决。
审判长文妙
审判员陈海燕
审判员谭永强
二00六年四月三日
书记员冯花
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