海南省海南中级人民法院
民事判决书
(2005)海南民二终字第X号
上诉人(原审原告)钟某某，男，1952年出生，汉族，五指山市房地产开发总公司职工，住（略）。
被上诉人(原审被告)五指山市房地产开发总公司。
法定代表人何某某，总经理。
被上诉人(原审第三人)李某某，男，1963年5月出生，汉族，现住（略）。
被上诉人(原审第三人)中某华融资产管理公司海口办事处。
负责人张某某，总经理。
委托代理人王某某，该办事处职员。
上诉人钟某某因商品房销售合同纠纷一案，不服五指山市人民法院(2004)五民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，原、被告于2002年6月29日签订合同，约定被告将位于五指山市X路的商品楼X房出售给原告，价格（略）元。合同签订之日原告付给被告（略）元，余款双方约定待办理房产证过户后付清，但至今该房产权尚未过户给原告。2002年8月21日，被告又和第三人李某某签订合同，约定将501房出售给李某某，价格（略）元。合同签订之日李某某付给被告（略）元，余款双方约定待办理房产证过户后付清，但该房产证至今尚未过户给李某某。X号房是被告位于五指山市X路商品楼的一个套间。该商品楼房产证为第2－（略），被告已于1994年11月10日抵押给中国工商银行五指山(通什)市支行贷款。被告在和原告及第三人签订商品房销售合同时，所贷款项尚未清偿。五指山市工商银行已于2003年3月将债权转移给中某华融资产管理公司海口办事处。上述商品房销售合同签订时，被告没有告知海口办事处。以上事实，有被告与原告及李某某分别签订的商品房销售合同、两份收款收据；该楼房的房产证和他项权证；(2003)五民初字第X号民事判决书；当事人的陈述笔录等证据佐证。原审认为，501房是被告商品楼(房产证为第2－（略）)的一部分，该商品楼已于1994年11月10日抵押给中国工商银行五指山(通什)市支行贷款，在贷款未清偿的情况下，被告未通知抵押权人，将该套房先后出售给原告和李某某，实属恶意欺诈行为，因此被告和原告及李某某所签订的商品房销售合同均无效，被告应返还已收取原告和李某某的购房款。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：原、被告于2002年6月29日签订的商品房销售合同无效，被告五指山市房地产开发总公司应将购房款（略）元返还给原告钟某某。案件受理费100元，由被告五指山市房地产开发总公司负担。宣判后，钟某某不服上诉称，五指山市房地产开发总公司(以下简称五指山公司)以该商品楼作抵押，于1994年向工商银行贷款时，贷款期限为一年，即自1994年11月10日至1995年11月10日。根据最高人民法院《关于贯彻执行担保法若干问题的意见》第十二条第二款的规定，抵押权应在债务期诉讼时效届满后的两年内提出。本案中的抵押权人主张抵押权的有效期限应在1999年11月10日之前，但其未在有效期限内主张抵押权，因此上诉人与五指山公司于2002年6月29日签订的商品房销售合同时，五指山公司没有义务告知中国华融资产管理公司海口分公司，上诉人与五指山公司签订的合同应为有效合同。上诉人请求撤销原判，改判上诉人与被上诉人五指山公司签订的合同为有效合同，五指山公司履行办理房产证转移手续的义务。被上诉人均未作书面答辩。
经审理查明，原审判决认定的事实，证据充分，予以确认。
本院认为，X号房是被上诉人五指山公司商品楼(房产证为第2－（略）)的一部分。1994年11月10日，五指山公司已将该商品楼抵押给中国工商银行五指山市支行贷款。其在贷款未清偿的情况下，将X号房先后出售给上诉人和被上诉人李某某，且未通知抵押权人中某华融资产管理公司海口办事处，因此，五指山公司与上诉人及李某某所签订的两份购买商品房合同均属无效合同。五指山公司已收取上诉人及李某某的购房款应予以返还。五指山公司的贷款行为发生在《中华人民共和国担保法》实施以前，上诉人上诉理由缺乏法律依据。原审法院认定事实清楚，适用法律判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审判长吴青
审判员吴党恩
代理审判员陈琼清
二00五年七月四日
书记员谢婷婷
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