原告中国联合网络通信有限公司西安市分公司。住所地：XXX。注册号XXX。
负责人李某，总经理。
委托代理人权素清，陕西权诚律师事务所律师。
委托代理人田某某，男，中国联合网络通信有限公司西安市分公司员工，住XXX。
被告郑某甲，男，X年X月X日出生，汉族，西安市X村民，住XXX，公民身份号码XXX。
委托代理人郑某乙，男，无业，住XXX。
原告中国联合网络通信有限公司西安市分公司与被告郑某甲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人权素清，被告郑某甲及委托代理人郑某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国联合网络通信有限公司西安市分公司诉称，2008年8月1日其与被告签订《房屋租赁合同》，约定承租被告门面房一间用于经营活动，2010年7月其向被告支付了最后一个租期（2010年8月1日至2011年7月31日）的租金10万元，2011年1月26日因遇政府拆迁其从该房屋搬离，但被告却拒绝返还其多交纳的半年租金，故诉至法院，要求被告返还未使用租赁房屋期间的租金x.3元（年租金10万元-10万元/12个月×6个月使用的租期-6078.66元电费）；支付从2011年1月27日搬离房屋的次日起至被告实际支付之日止的同期银行贷款利息；承担本案诉讼费。
被告郑某甲辩称，该房屋租赁合同现仍在履行，并未解除，原告要求返还租金没有依据，且该房屋周边商铺现仍在进行商业活动，故请求驳回原告诉讼请求。另称原告擅自解除合同构成违约；尚拖欠水费5000元；租赁期间损坏了房屋的卷闸门，故提起反诉要求原告承担违约金2.5万元；支付所欠水费5000元；赔偿卷闸门损失6000元。
经审理查明，2008年8月1日，原告（原中国联通有限公司西安分公司）与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告承租被告位于西安市X区北二环油库路二号（家用宅基地）面积为140平方米的门面房一间用于营业办公；租期36个月，自2008年8月1日起至2011年7月31日止；年租金10万元；有下列情形之一的，经向对方书面通知后本合同终止，双方返还财物，互不承担违约责任：租赁标的物因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。合同签订后原告依约向被告交纳租金并承租该房屋。2010年7月31日，原告向被告交纳2010年8月1日至2011年7月31日的年租金10万元。2010年9月16日，西安市X区人民政府和西安曲江大明宫遗址区保护改造办公室联合发布未政告字（2010）X号《关于先锋村X村改造拆迁工作的通告》，并由负责此次拆迁事宜的未央区X村拆迁指挥部将通告张贴于涉案租赁房屋所在的先锋村X村民搬迁。原告称2011年1月26日因遇此次政府拆迁其遂从租赁房屋中搬离，并向被告交回了房屋钥匙并约定年后退还租金，且其于搬离前一周已告知了被告，并于2011年2月28日向被告邮寄律师函一份，但被告至今未退还其租金，故诉至法院酿成诉讼。庭审中，被告辩称其未和原告办理过退房手续，原告未向其告知，亦未收到过律师函，原告起诉后其应诉时即2011年4月21日方知原告从租赁房屋中搬离，故原告擅自搬离房屋构成违约，应由其自行承担相应责任，不同意返还租金。另，原告称租赁房屋期间尚欠被告电费6078.66元，同意从房租中扣除，被告对电费数额不予认可，但未在庭审过程中提交相应证据，庭审结束后被告于2011年6月14日提交西安市X村民委员会第二村X组开具的《证明》一份，证明原告自2010年9月16日至今拖欠被告电费x.66元，原告称该份证据提交时已超过举证期限，故不同意质证。2011年10月10日，我院就本次先锋村X区X街X村拆迁指挥部调查取证，调查得知：该指挥部自2010年9月16日在先锋村张贴拆迁通告，虽未限定具体搬迁时间，亦未采取强制拆迁措施，但其要求相关商户尽快搬离，本案所涉房屋亦在此次拆迁范围之内。庭审中，被告提起反诉，要求原告承担擅自解除租赁合同的违约金2.5万元；支付所欠水费5000元；赔偿卷闸门损失6000元，但未在法庭限定的时间内交纳相应反诉费。因原、被告意见分歧较大，致本案调解未果。
上述事实，有当事人陈述、庭审笔录、《房屋租赁合同》、照片等证据在卷为证。
本院认为，《房屋租赁合同》系原、被告双方自愿达成，合法有效，予以确认。合同约定租赁标的物因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，经向对方书面通知后本合同终止，双方返还财物，互不承担违约责任。政府已于2010年9月16日张贴拆迁通告并要求相关商户尽快搬离，涉案租赁房屋亦在此次拆迁范围之内，故原告从租赁房屋中搬离，终止租赁合同并无不妥。关于具体搬离时间，原告称其于2011年1月26日从房屋中搬离，且于搬离前一周已告知了被告，并于2011年2月28日向被告邮寄律师函一份，被告对此予以否认，原告亦无充分证据予以佐证，故对其所称本院不予采信。被告称原告起诉后其应诉时即2011年4月21日方知原告已搬离，本院认为应认定此时双方合同终止。又因原告已向被告交纳了2010年8月1日至2011年7月31日期间的租金10万元，故被告应向原告返还2011年4月21日至2011年7月31日期间的租金x.03元（年租金10万元-10万元/12个月×8.7个月使用的租期）。庭审中原告同意从房租中扣除所欠被告的电费6078.66元，本院予以准许。被告对该电费数额不予认可，但庭审过程中未提交相应证据予以佐证，之后提交的证据因超过举证期限原告不同意质证，故对该证据本院不予采纳。综上，被告应向原告返还x.37元（x.03元-6078.66元）和利息。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：
被告郑某甲于本判决生效后十日内返还原告中国联合网络通信有限公司西安市分公司x.37元和利息（以x.37元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2011年4月21日起计算至被告实际支付之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条规定处理，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费998元（原告已预付），由原、被告各半承担，被告承担部分于上述第一项时间支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长蒲小荣
代理审判员韩霞
代理审判员张平
二0一一年十月十二日
书记员王娜
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