原告陕西风驰营销策划有限公司。住所地：西安市XXX。注册号（略）-A。
法定代表人王某，总经理。
委托代理人李华，陕西邦维律师事务所律师。
委托代理人李莉，陕西邦维律师事务所律师。
被告西安市添好实业公司。住所地：西安市XXX。注册号（略）。
法定代表人巩某，总经理。
委托代理人田某，男，（略）职员，住（略）。
原告陕西风驰营销策划有限公司（以下简称风驰公司）与被告西安市添好实业公司（以下简称添好公司）委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李华、李莉，被告委托代理人田某到庭参加诉某，本案现已审理终结。
原告诉某，其与被告于2007年7月19日签订《添好花园销售代理合同》一份，约定由其作为添好花园楼盘项目策划、销售的全权代理，销售建筑总面积为x平方米的住宅房屋。按照合同约定，其向被告交纳10万元作为代理保证金，被告预留5%房源，实际代销面积为x.93平方米，代理基价为3150元/平方米，总销售面积为实际住宅代销面积的90%；代理期限自合同签订之日起，至本案正式开盘后满18个月止，按实际销售金额的2.6%收取代理费；实际销售总价与合同约定的销售总基价的差价为溢价，溢价款被告得80%，其得20%；基本代理费按套按月结算，每月前5个工作日向被告提交上月已成交的清单明细表，被告应于10日内将该月实际成交房屋按比例确认并支付90%，余10%待交房后三个月后5日内支付；溢价部分在完成总销售目标后5日内向被告提交销售成交明细单，经被告审核后，于10日内全部支付。合同签订后，其即开始策划，并进行代理销售。2007年9月21日其与被告签订《补充协议》一份，对代理费收取标准进行变更，按照合同约定其应得代理费按照代理基价计算所得销售金额的2.6%计提，低于或高于代理基价均不变动。合同履行中，双方又将代理期限延长至2009年9月18日止。在代理销售期限内，其成功售出代销建筑面积的90%，完成合同约定的总销售目标，被告却未按合同约定时间支付代理费及溢价款。现起诉，请求判令被告支付代理费及溢价款（略）元（代理费为x元，溢价款为（略）元）；返还保证金10万元；由被告承担本案诉某费。
被告辩某，原告为其策划代理销售添好花园住宅房屋属实，按照合同约定，原告销售面积暂测为x平方米，原告实际代销面积为x.93平方米。2009年8月经西安市房产测量事务所测量面积为x.25平方米，原告实际应完成的住宅销售目标为x.73平方米的90%，即x.24平方米（不含预留5%房源2232.24平方米），但原告仅完成了x.23平方米，还差4102.01平方米未完成。按照双方签订的《添好花园销售代理合同》第4.7条约定，双方结算的依据是以套为房屋出售单位，购房者签署《商品房买卖合同》，登记备案完成，房款全部到账（含贷款）为结算代理佣金及溢价完成的依据，而原告仅完成目标任务的80.33%，未达目标，故不应支付暂留的10%基本代理费，也不应结算溢价分成部分。按照2009年4月13日《补充协议》第二条约定，被告在代理合同到期终止时，未达到溢价计提条件没有溢价，10万元保证金冲抵为差价损失归其所有不再退还，请求驳回原告诉某请求。
经审理查明，2007年7月19日，原告风驰公司与被告添好公司签订《添好花园销售代理合同》一份，约定由被告将其与千业公司共同开发的位于西安市未央大道公交六公司辅道内添好花园楼盘项目委托原告策划、全权代理销售，代理期限自合同签订之日起至正式开盘后满18个月止，全部住宅暂测建筑面积为x平方米（最终以有关部们测量的实际房产销售面积为准），被告预留5%房源，原告实际住宅代销的建筑面积为x.93平方米，在代理期限内原告须完成销售建筑面积的90%（不含被告预留5%房源），代理基价为3150元/平方米（毛坯房价值）。合同第三条3.7约定“销售业绩考核依据：本案可销房源签订商品房买卖合同并备案，且首付房款支付应以首付款到账，合同备案（不含贷款）为考核依据，视为该套房屋销售成功，即可计入第3.3条和第3.4条约定原告的销售目标考核和销售计划的任务指标，但不作为结算依据，双方结算依据仍以4.7条为准。”合同第四条4.6约定：“结算时间：基本代理费（按套）按月结算，每月前5个工作日由乙方向甲方送交上月已成交的清单明细表，甲方应于10天内将该月实际成交房屋按约定的比例书面确认并支付给乙方应得代理费的90%，另乙方应得代理费的10%，待本案交房后三个月后5日内支付；溢价部分结算，为乙方在合同期内完成3.3项后的5日内向甲方提交总销售成交明细表，经甲方审核后于10日全部支付乙方。”4.7约定：“结算依据：以套为房屋出售单位，购房者签署预售/出售合同，登记备案完成，房款全部到账（含贷款），为结算代理佣金和溢价分成的依据，但被告特许客户延期支付后期支付后期房款、分期付款或延期办理贷款的，则买卖合同备案即视为该套房屋全额到账，被告应该按4.6所述结算。”合同第五条5.2.4约定乙方（原告）责任：“按照甲方（被告）提供的《商品房买卖合同》范本和被告签字盖章确认条款负责网上预售合同签订输入，负责收集客户资料、贷款资料并及时与经办银行联系，做好本案的催款、办理按揭等销售资金回笼工作。”合同第七条7.5约定：“如原告没有按照本合同3.3条约定总销售目标完成销售任务，则被告不予支付第4.6条中暂留的10%基本代理费及不予结算溢价分成部分，但被告原因和不可抗力除外。”同时还约定：“如出现业主退房，无论何种原因，此房屋原告应重新代理销售，但不重复计提该房屋的佣金及其销售业绩；原告在签订本合同后5日内向被告联建共管账户缴纳本案的代理保证金10万元，被告应在本案代理销售目标完成或本合同终止或代理终止（以某一条件最先成就时为准）后3日内，从联建共管账户将保证金返还给原告。”2007年8月29日，原告向被告交纳保证金10万元，被告收款后给原告出具收据。此后原告即组织人员进行策划，并开始销售。2007年9月21日原、被告双方又签订《补充协议》将原合同4.3条变更为：“按原合同第4.1条约定的本案代理基价计算所得销售金额的2.6%（含销售推广费及销售代理的一切费用）计提，低于或高于本案代理基价均不变动。”第三条约定“成交价高于代理基价的，差价部分不计提代理费，仅计取差额溢价款，溢价款按原合同4.4条约定的分成比例计取，结算时间仍按原合同第4.6条约定执行。”
2007年10月25日原告和被告办公室主任张西昌及千业公司工作人员刘斐就办理银行按揭手续问题形成会议纪要，其中第四条约定“银行按揭工作办理牵扯到盖章工作的，由千业公司及添好公司协商后解决，风驰公司不参与该项工作。”被告认为千业公司工作人员刘斐及其办公室主任张西昌无公司委托与原告形成的会议纪要不能否定合同所约定的条款，不予认可。原告销售房屋期间与被告为代理费的支付曾发生矛盾，添好公司于2008年11月7日向本院起诉，要求解除与风驰公司的《销售代理合同》，由风驰公司返还售房款（略）元，赔偿损失（略）元。风驰公司反诉某求添好公司支付代理费（略）.25元，解除《销售代理合同》，返还保证金10万元，由添好公司支付违约金（略）.10元。2009年4月13日原、被告经过协商签订《补充协议》一份，将代理期限延长至2009年9月18日。该《补充协议》第二条约定：“《添好花园销售代理合同》第4.9条约定的原告10万元保证金被告予以暂扣，以保证上述2008年14份合同x元差价损失的履行，如原告本代理合同到期终止时达到溢价计提条件生产溢价，则此损失从溢价款中扣除，保证金按合同约定返还原告；如原告本代理合同到期终止时未达到溢价计提条件没有溢价，则此10万元保证金冲抵为差价损失归被告所有，不再退还原告。第四条约定：“原告前期未计提
的49份合同的代理费x.48元，在原告将16户中5户房款（略）元交付被告的次日，被告予以支付；后期原告代理费、溢价款的支付严格按照《添好花园销售代理合同》的约定履行；如被告未按约定支付代理费及溢价款，造成纠纷再次诉某则原告收回补偿被告x元差价损失的决定。”此后，原、被告双方均撤诉。2009年9月14日原告向被告报送房屋销售统计表，同年9月17日被告回函，称原告报送完成378户销售任务，经其审核合格365户，完成销售面积x.62平方米。期间，被告仅向原告支付代理费（略）.37元，剩余代理费及溢价款以原告未完成销售任务为由未付，致成诉某。
审理中，原、被告双方对房屋实测总面积为x.73，预留5%房源2232.23，商业用房529.73，原告可销售的面积为x.73，应完成90%，即x.43均认可。其中342户双方无争议的合同约定面积为x.93，实测面积为x.03，合计销售金额为（略）元。被告对原告已销售的39户提出异议，认为有22户在代理期限内未全款到账，刘克、刘雅楠2户代理期内未签订合同及备案；武万荣、王某、袁某、黄洁、韩永婷泶诶奁谙茨┪┣隙嬖礁运缸副话睿枥诤泶诶奁谙四客嬖锤涛巯皇酰s，孙国琳、谢飞、姜少平、孙建国、范林平、于博、任金鞠-黄仁翔、邱丽萍9户不计提溢价款（应为14户，其中5户包含在上述范围内）。针对被告有争议的39户本院查证后，各户情况如下：
1.刘克：房号x，合同编号Y（略），合同签订时间为2009年9月18日，合同备案时间为2009年10月14日，首付款时间为2009年9月17日，合同约定2009年9月18日前付30.99%房款，余款按揭，2009年11月12日全款到账，合同约定面积138.03，房屋实测面积为138.33，总房款x元。
2.刘雅楠：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年9月18日，添好签时间是2009年10月8日，合同备案时间为2009年10月14日，首付款时间为2009年9月18日，余款按揭，2009年11月3日全款到账，合同约定面积138.03，房屋实测面积138.33，总房款x元。
3.武万荣：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2007年10月11日，合同备案时间为2008年9月12日，首付款时间为2007年10月11日,2009年10月19日申请注销，同年11月21日网上注销。2009年11月27日第二次合同备案，合同编号Y（略），合同约定2009年10月25日前付32.12%房款，余款按揭。合同约定面积124.43，房屋实测面积124.93，总房款x元。
4.王某（后变更为李杰）：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2008年2月24日，添好签字时间是2009年10月27日，合同备案时间为2008年9月12日，首付款时间为2007年12月29日，余款按揭。2009年9月23日申请注销，2009年11月18日网上注销（退房）。该房此后卖给李杰，合同编号Y（略），合同备案时间2010年4月14日，合同约定2010年3月31日付32.16%房款，余款按揭。合同约定面积70.83，房屋实测面积71.13，总房款元，全款到账在原告代理期满后，总房款x元。
5.袁某：房号x，合同编号Y（略）,业主签订合同时间为2009年9月29日，添好签时间是2009年10月10日，合同备案时间为2008年10月24日，首付款时间为2008年3月2日，余款按揭，2010年3月18日全款到账，合同约定面积70.73，房屋实测面积71.03，总房款x元。
6.黄洁：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2008年3月17日，添好签时间是2009年10月15日，合同备案时间为2008年9月12日，2008年3月16日全款到账，合同约定面积95.43，房屋实测面积95.63，总房款x元。
7.韩永婷：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2008年10月2日，添好签时间是2009年9月23日，合同备案时间为2008年10月24日，首付款时间为2009年4月14日，余款按揭，2009年11月3日全款到账，合同约定面积113.83，房屋实测面积114.03，总房款x元。
8.李鸿：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2007年11月7日，合同备案时间为2007年12月，首付款时间为2007年9月30日前付40%房款，余款公积金贷款，2009年9月17日申请注销，2009年12月10日网上注销。合同约定面积98.23，房屋实测面积96.03。
9.冉肖飞：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年4月8日，合同备案时间为2009年4月8日，首付款时间为2009年4月2日，2009年9月24日全款到账，合同约定面积138.03，房屋实测面积138.33，总房款x元。
10.胡林：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2008年7月29日，合同备案时间为2008年7月30日，首付款时间为2008年7月21日，2010年5月25日全款到账。合同约定面积124.43，房屋实测面积124.93，总房款x元。
11.张玉梅：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年4月29日，合同备案时间为2008年9月12日，首付款时间为2008年1月29日，余款公积金贷款，2009年10月20日全款到账，合同约定面积138.03，房屋实测面积138.33，总房款x元。
12.葛小燕：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年4月30日，合同备案时间为2008年9月12日，首付款时间为2008年2月28日，余款按揭，2010年6月10日全款到账，合同约定面积124.43，房屋实测面积124.93，总房款x元。
13.杜安民-岳献丽：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年4月28日，后因增加买受人岳献丽于2009年12月24日重新签订商品房买卖合同，合同编号Y（略），合同备案时间为2008年9月12日，首付款时间为2008年3月13日，余款按揭，2010年3月18日全款到账，合同约定面积123.53，房屋实测面积123，总房款x元。
14.赵靖：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年4月28日，合同备案时间为2008年10月24日，首付款时间为2008年3月14日，余款按揭，2010年3月18日全款到账，合同约定面积123.53，房屋实测面积123，总房款x元。
15.岳婷：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年7月30日，合同备案时间为2008年10月24日，首付款时间为2008年3月16日，余款按揭，2009年11月5日全款到账，合同约定面积70.83，房屋实测面积71.13，总房款x元。
16.张立选：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年7月13日，合同备案时间为2009年7月23日，首付款时间为2009年6月11日，余款公积金贷款，2009年10月16日全款到账，合同约定面积123.53，房屋实测面积123，总房款x元。
17.屈建兴：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年7月31日，合同备案时间为2008年9月12日，首付款时间为2007年10月20日，余款按揭，2009年11月3日全款到账，合同约定面积99.13，房屋实测面积96.93，总房款x元。
18.强菊贤：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年7月30日，合同备案时间为2009年8月4日，首付款时间为2009年7月22日，余款公积金贷款，2009年11月9日全款到账，合同约定面积96.13，房屋实测面积96.63，总房款x元。
19.刘永文：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年8月11日，合同备案时间为2009年8月17日，首付款时间为2009年8月7日，余款按揭，2010年1月7日全款到账，合同约定面积138.03，房屋实测面积138.3，总房款x元。
20.王某：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年8月12日，合同备案时间为2009年8月17日，首付款时间为2009年8月6日，余款公积金贷款，2009年9月28日全款到账，合同约定面积112.83，房屋实测面积113.23，总房款x元。
21.武江：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年8月18日，合同备案时间为2008年9月12日，首付款时间为2007年10月16日，余款按揭，2009年10月19日全款到账，合同约定面积124.43，房屋实测面积124.93，总房款x元。
22.彭理：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年8月17日，合同备案时间为2009年8月24日，首付款时间为2009年8月6日，余款按揭，2009年11月3日全款到账，合同约定面积98.23，房屋实测面积96.03，总房款x元。
23.杨小渔：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年9月2日，合同备案时间2009年9月7日，首付款时间为2009年8月7日，2009年11月3日全款到账，合同约定面积113.83，房屋实测面积114.03，总房款x元。
24.熊学文：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年9月1日，合同备案时间为2009年9月7日，首付款时间为2009年8月27日，余款按揭，2009年11月3日全款到账，合同约定面积61.33，房屋实测面积61.53，总房款x元。
25.王某：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年9月1日，合同备案时间为2009年9月9日，首付款时间为2009年7月3日，余款按揭，2010年3月18日全款到账，合同约定面积138.03，房屋实测面积138.33，总房款x元。
26.贾丽娜：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年9月3日，合同备案时间为2009年9月10日，首付款时间为2009年8月26日，余款按揭，2009年10月19日全款到账，合同约定面积123.53，房屋实测面积123，总房款x元。
27.谷蕾:房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年9月3日，合同备案时间为2009年9月10日，首付款时间为2009年8月26日，余款按揭，2009年11月3日全款到账，合同约定面积123.53，房屋实测面积123，总房款x元。
28.赵Ny:房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年5月14日，合同备案时间为2008年10月24日，首付款时间为2007年11月9日，余款公积金贷款，2009年9月24日全款到账，合同约定面积124.43，房屋实测面积124.93，总房款x元。
29.周小楠，房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年4月28日，合同备案时间为2008年9月12日，首付款时间为2007年10月6日首付款，余款按揭。2010年3月24日申请注销，2010年4月20日网上注销。合同约定面积95.43，房屋实测面积95.63。
30.安海峰：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年4月29日，合同备案时间为2008年9月12日，首付款时间为2007年10月6日，余款按揭，2010年3月29日申请注销，2010年4月20日网上注销，该房于2010年11月12日已由被告另行出售，合同约定面积70.73，房屋实测面积71.03。
31.s：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年4月28日，合同备案时间为2008年9月12日，2008年1月15日全款付清，合同约定面积70.73，房屋实测面积71.03，总房款x元。
32.孙国琳：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年4月30日，合同备案时间为2008年9月12日，首付款时间为2008年1月22日，余款按揭，2009年6月25日全款到账，合同约定面积96.13，房屋实测面积96.63，总房款x元。
33.谢飞：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年4月28日，合同备案时间为2008年9月12日，首付款时间为2008年1月27日，余款按揭，2009年7月28日全款到账，合同约定面积70.83，房屋实测面积71.13，总房款x元。
34.姜少平：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年4月28日，合同备案时间为2008年9月12日，首付款时间为2008年2月27日，余款按揭，2009年8月28日全款到账，合同约定面积123.53，房屋实测面积123，总房款x元。
35.孙建国：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年4月28日，合同备案时间为2008年9月12日，首付款时间为2008年3月15日，2009年7月28日全款到账，合同约定面积97.03，房屋实测面积97.53，总房款x元。
36.范林平：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年4月30日，合同备案时间为2008年9月12日，2008年3月16日全款到账，合同约定面积99.13，房屋实测面积96.93，总房款x元。
37.于博：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年5月7日，合同备案时间为2008年9月18日，首付款时间为2008年3月16日，2009年5月26日全款付清，合同约定面积123.53，房屋实测面积123，总房款x元。
38.任金菊-黄仁翔：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年4月28日，合同备案时间为2008年9月12日，首付款时间为2008年3月19日，2009年7月28日全款付清，合同约定面积124.43，房屋实测面积124.93，总房款x元。
39.邱丽萍：房号x，合同编号Y（略）,合同签订时间为2009年4月28日，合同备案时间为2008年9月12日，2008年4月7日全款付清，合同约定面积123.53，房屋实测面积123，总房款x元。
综上，原告共销售房屋381户，双方无争议的342户，合同约定面积为x.93，实测面积为x.03，销售总金额为（略）元；原告可销房屋面积为x.73，销售目标任务为x.73的90%，即x.43。原、被告对《销售代理合同》第3.7、4.6、4.7条款理解分歧较大。原告认为，签订合同、合同备案、首付款到账就应进行结算，而客户在银行办理分期付款、公积金贷款是经被告同意的，应以买卖合同备案作为全款到账的结算依据，故本案381户均符合结算条件，被告应当支付全部代理费及溢价款。而被告认为，签订合同、合同备案、首付款到账、房屋全款到账均应在原告代理期内，即2009年9月18日；给客户办理贷款手续是由原告具体操作的，银行回款也应由原告催收，原告未在代理期限内将客户房款全部收回，未完成销售任务，不应计提剩余代理费及全部溢价款。有争议的39套房屋中,符合原告代理期限内签订合同、合同备案、首付款到账的有32户。其余7户中,有3户合同备案时间、首付款到账时间在原告代理期限内，业主在合同上签字时间均在原告代理期限内，但被告添好公司签字盖章时间在原告代理期满后，其中黄洁全款到账时间在原告代理期限内。又有刘克、袁某、刘亚楠、李鸿4户未全部符合合同第3.7条约定的销售业绩，也不符合合同4.7条约定的结算条件。上述39户中在原告代理期限内签订合同、合同备案、首付款到账、全款到账的有黄洁、
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