原告方某,男,X年X月X日生,汉族。
原告臧某，男,X年X月X日生，汉族。
原告石某，男，X年X月X日生，汉族。
以上三原告共同委托代理人郑学刚，河南世纪通律师事务所律师。
被告河南国瑞置业有限公司。
法定代表人张某乙，该公司董事长。
委托代理人李某，该公司经理。代理权限为特别授权。
原告方某宝、臧某、石某与被告河南国瑞置业有限公司（简称国瑞公司）合资合作开发房地产合同纠纷一案，原告方某宝、臧某、石某于2010年12月16日提起诉讼，本院于2010年12月19日立案。三原告于2010年12月21日提出财产保全申请并提供担保，本院于2010年12月22日作出(2011)信中法民初字第14-X号民事裁定书对位于信阳市X区X路X号国瑞•南湖花园X号楼和X号楼及X号楼X套商品房进行了保全。案外人蔡XX对南湖花园X号楼X房进行财产保全提出异议，经听证后本院于2011年4月12日作出(2011)信中法民初字第14-X号民事裁定书解除对南湖花园X号楼X房查封。本院于2011年2月25日、2011年3月30日公开开庭审理了本案。原告方某宝、臧某、石某及其委托代理人郑学刚，被告国瑞公司的委托代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告方某宝、臧某、石某诉称，原、被告于2008年9月21日签订了合作协议，协议约定被告将运作的国瑞南湖花园地产项目中X号、X号【现为X号楼】约8827平方某左右的建筑和销售权转让给原告，合计633万元，其中折抵被告欠原告债务553万元，余款在被告取得销售许可证后一次性付清。被告负责运作至具备开工条件，包括小区室外配套工程费用等；提供相关手续和争取政府优惠政策，及场地三通一平，保证施工不受任何影响。如有违约，违约方某当支付对方某约金为总款的30%。协议签订后，被告没有履行相应义务，致使原告被迫延迟10个月开工。原告现已建成X号、X号楼，被告至今未完成室外配套工程，也尚未取得并提交商品房预售许可证，致使原告不能进行预售。被告的行为给原告造成巨大经济损失，仅延迟开工多支付借款利息259万元。原告曾多次要求被告履约，但被告以种种理由推托。如持续下去，原告不能正常销售，已经受到和可能受到的利益损失更大。请求：一、要求被告继续履行合同约定的义务；二、要求被告支付给原告违约金189.9万元并赔偿原告损失２５９万元，两项合计448.9万元；三、被告承担本案全部诉讼费用。
被告国瑞公司辩称，从建筑工程施工许可证和建设工程规划许可证看，建设单位并非本案原告，合作协议内容只显示房屋建筑面积和价格，不能认定是项目转让。原告主体不适格，原被告之间不存在相应法律关系，原告要求被告承担相应损失没有事实和法律依据。请求驳回原告诉讼请求。另称，因国瑞公司的法定代表人张某乙下落不明，相关证据缺失，公司现由最大股东徐上上负责日常工作。另表示凡有公司真实印章的文书文件均予以认可。
原告方某宝、臧某、石某提供以下证据证明自己的主张：1、2008年9月21日国瑞公司与方某宝、臧某、石某签订的合作协议一份。内容为原、被告约定转让国瑞.南湖花园X号、X号楼（实际为X号、X号楼）的建筑和销售权相关的权利、义务，转让费633万元，其中折抵被告欠原告债务553万元，余款于取得销售许可证后付清。被告前期义务为负责运作至具备开工条件包括完善配套工程等，原告以被告名义建筑与销售，开工时间为2008年10月。证明原、被告以合作的形式转让房地产权属。2、2009年8月1日国瑞公司给方某宝、臧某、石某的开工通知，于2009年8月10日前开工。内容为原告于2009年8月开工。证明开工时间比合同要求延迟10个月。3、X号楼、X号楼的承建商商城县武桥建筑安装工程公司证明，证明X号楼、X号楼开工时间为2009年8月6日。4、X号楼建设工程规划许可证（信南规2010-019）。5、X号楼建设工程施工许可证（信南建2010-022）。6、X号楼建设工程规划许可证（信南规2010-020）。7、X号楼建设工程施工许可证（信南建2010-023）。内容为行政许可的建筑规划和准建的具体事项。证明被告开工时间延迟是被告的原因所致。8、3#、4#楼建设工程施工合同。内容为以被告名义与施工单位签订的建筑工程合同的权利、义务。证明具体建筑事项的发生。9、国瑞公司2008年4月9日收据一份，收到原阳项目合作款553万元。内容为原告支付给被告转让房地产项目的费用553万元。证明原告履行了自己的义务。10、2011年1月17日商城县武桥建筑安装工程公司收到方某宝、臧某、石某3#、4#楼工程款项48.3万元的收据（票号（略））。11、2011年1月25日商城县武桥建筑安装工程公司收到方某宝、臧某、石某3#、4#楼工程款项21.7万元的收据（票号（略））。12、2011年1月17日商城县武桥建筑安装工程公司收到方某宝、臧某、石某3#、4#楼工程款项22.8万元的收据（票号（略））。13、2011年1月17日商城县武桥建筑安装工程公司收到方某宝、臧某、石某3#、4#楼工程款项35.3万元的收据（票号（略））。14、2010年12月19日商城县武桥建筑安装工程公司收到方某宝、臧某、石某3#、4#楼工程款项339万元的收据（票号（略））。15、2011年1月7日商城县武桥建筑安装工程公司收到方某宝、臧某、石某3#、4#楼工程款项22万元的收据（票号（略））。16、2011年1月15日商城县武桥建筑安装工程公司收到方某宝、臧某、石某3#、4#楼工程款项30万元的收据（票号（略））。17、2011年1月28日商城县武桥建筑安装工程公司收到方某宝、臧某、石某3#、4#楼工程款项21万元的收据（票号（略））。18、2011年1月7日商城县武桥建筑安装工程公司收到方某宝、臧某、石某3#、4#楼工程款项21.4万元的收据（票号（略））。19、2011年1月25日商城县武桥建筑安装工程公司收到方某宝、臧某、石某3#、4#楼工程款项41万元的收据（票号（略））。给建筑公司的付款证明10张。内容为原告支付工程款601.5万元。证明该项工程为原告负责。20、2008年10月26日臧某以月息2分利息借郝x万元的借条。21、2008年8月20日臧某以月息2分利息借郝x万元的借条。内容为原告开工前筹措工程款1295万元，并约定月息2％。证明原告因延迟开工受到的直接经济损失确实存在。22、2010年12月15日项目现场照片现状照片，1份4页8张，内容为起诉时拍摄的该建筑工程状况。证明被告没有建设配套工程。22、3#、4#楼的商品房预售许可证于2010年12月24日发证（信房豫售证x号）。内容为信阳市房产管理中心批准3#、4#楼公开预售。证明原告有权销售，被告应当协助。23、国瑞公司2010年12月10日给臧某的通知，通知其3#、4#楼由其自行负责协调销售方某工作，需要国瑞公司提供手续的请抓紧办理，公司予以配合。24、2009年9月9日国瑞公司给原告的“关于南湖花园楼宇面积确认函”。24、3#、4#楼违约金和损失计算表。违约金为合同总款的30%，即x%=189.9万元。直接经济损失267.02万元。25、国瑞公司与固始广厦置业有限公司就原阳县投资项目于2008年3月26日签订的项目投资开发协议书，方某宝作为固始广厦置业有限公司法人代表在合同上签字。共1份3张，内容为被告与固始广厦置业有限公司签订的在原阳县投资的协议，固始广厦置业有限公司投资560万元。证明合作协议所述被告欠原告553万元确实存在。
被告国瑞公司向法庭提供如下证据:1、国瑞公司与信阳佳瑞房地产营销策划有限公司签订的关于国瑞南湖花园项目营销策划及销售代理合同书。2、2009年12月2日国瑞公司（甲方）与方某、臧某、楚其林（乙方）及信阳佳瑞房地产营销策划有限公司（丙方）签订的“关于销售中需要明确的几个问题”。3、2009年11月1日国瑞公司（甲方）与方某、臧某（乙方）及信阳佳瑞房地产营销策划有限公司（丙方）签订的协议书，就房地产项目销售和管理三方某成的协议。4、2011年3月5日《大河报》一份A15右下角登报国瑞公司给张某乙的一份“通知”，通知张某乙依据《公司的章程》规定于2011年3月8日上午在公司召开全体股东会，望准时参加。5、国瑞公司2011年3月8日第二次全体股东会，由监事徐上上主持，持股权10%的刘炎杰参加，持股权5%的张某乙经公告没有参加，形成决议一、由公司部门经理李某代表公司参加关于国瑞南湖花园的重大诉讼事项，二、关于公司的其他对外借款事项的解决由李某负责。6、郑州市工商行政管理局就国瑞公司股东出资信息变更登记表。7、国瑞公司与方某、臧某、石某的合作协议。
根据双方某事人举证、质某、诉辩意见及庭审调查，本院确认事实如下：2008年9月21日原告（乙方）与被告国瑞公司（甲方）之间签订了一份房地产合作开发协议，协议约定国瑞公司将其运作的国瑞南湖花园项目运作至具备开工条件，将3#、4#楼设计建筑面积约为8823建筑和销售权以720元3计633万元转让给原告，抵付国瑞公司所欠原告（原告购买被告新乡原阳国际城项目的土地款）553万元，余款原告在国瑞公司销售许可证取得后一次性付清。国瑞公司提供相关手续和优惠政策，及场地“三通一平”，保证施工不受任何影响，并于2008年10月开工。房屋建成后国瑞公司负责统一验收、统一销售、统一办证、统一按揭办理，原告承担相应的销售及税费费用。房屋销售中原告专设财务帐户，国瑞公司负责有关票据，双方某得恶性价格竞争。原告自行选择符合条件的施工单位，国瑞公司协助办理相关手续，原告严格按规划要求进行施工…双方某格履行本协议，如有违约，违约方某付对方某约金为总款的30%。协议签订后，原告多方某措建设资金，国瑞公司也积极主动办理前期有关手续，并取得了3#、4#楼的建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，但仍没有如期开工，直至2009年8月1日国瑞公司才通知开工。原告按协议约定自行选定商城县武桥建筑安装工程有限公司作为承建商，于2009年8月18日以国瑞公司名义同商城县武桥建筑安装工程有限公司签订了3#、4#楼的建设工程施工合同。商城县武桥建筑安装工程有限公司按合同约定施工并将3#、4#楼建成，原告也向商城县武桥建筑安装工程有限公司支付了工程款。2009年11月1日国瑞公司与原告及信阳佳瑞房地产营销策划有限公司就房地产项目销售和管理三方某成协议，但因国瑞公司原因没有具体实施。国瑞公司并没有按约定将建设小区配套设施，也没有按协议约定履行协助销售、提供票据等相应义务。之后，原告曾多次要求国瑞公司履约，但国瑞公司以种种理由推托。国瑞公司的法定代表人张某乙下落不明，该公司于2011年3月5日在《大河报》刊登通知召开股东会，其法定代表人张某乙也没能到会。国瑞公司的行为造成原告不能正常销售，给原告造成一定的经济损失。
本院认为，国瑞公司与方某、臧某、石某就国瑞南湖花园3#、4#楼所签订的合作开发协议，不损害国家、集体、或第三人利益，不违反法律、行政法规强制性规定，应当为有效协议。合作开发协议签订后，国瑞公司取得了国瑞南湖花园3#、4#楼土地使用权、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证等相关手续，之后通知原告方某工建设，原告依据协议约定向国瑞公司支付了转让款，并筹措资金选择承建商对3#、4#楼进行施工建设，说明双方某事人合作开发意思表示真实且各自履行了部分相应义务。在协议履行后期，被告国瑞公司因其他原因没能履行相应义务，但合同继续履行具备条件。因此，原告要求继续履行合作协议的诉讼请求，本院应予以支持。因为被告国瑞公司没有按协议约定时间完成报批报建手续，造成原告延迟开工，没有按约定及时完成室外配套工程，且未取得并交给原告销售手续，影响原告正常销售，被告国瑞公司构成违约。在继续履行协议过程中，原告要求被告国瑞公司协助办理销售手续、加盖公司印章、提供收款票据等，国瑞公司应当予以配合。原告要求国瑞公司按约定承担相应违约责任，本院予以支持。违约责任按合作协议约定，即违约金为合同总价款的30%，为189.9万元。原告要求支付利息损失２５９万元,因违约金从属性上具有填补损失的作用,且合作协议继续履行后原告相关损失仍可得到相应填补。因此，原告相关利息损失及可得利益损失的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、原、被告双方某2008年11月17日所签订的《合作协议》继续履行；
二、被告国瑞公司于本判决生效后十五日内向原告支付189.9万元违约金。
本案诉讼费x元，保全费5000元，由被告国瑞公司承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方某事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长杨荣光
审判员叶昭义
助理审判员左立新
二○一一年十月十四日
书记员彭晨（兼）
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