上诉人（原审原告）丁某，女，汉族，X年X月X日生，大学文化。
上诉人（原审被告）信阳华银房地产开发有限责任公司。
法定代表人余某，总经理
委托代理人陈以德，河南以德律师事务所律师。
原审原告丁某，男，汉族，X年X月X日生，大专文化（系丁某之弟）。
上诉人丁某、信阳华银房地产开发有限责任公司（以下简称信阳华银公司）、原审原告丁某因房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市X区人民法院（2010）Im民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丁某、信阳华银公司的委托代理人陈以德到庭参加诉讼。现已审理终结。
原审认定，原告丁某与丁某系姐弟俩。2006年元月22日，原告丁某与被告河南信阳华银房地产开发有限公司签订了《银珠广场确认房诚意金协议》，约定：“丁某确认方意购被告所属的位于信阳市东方红大道与中山路交叉口的银珠广场项目X号楼XFX室住宅，该套物业建筑面积约126.4平方米，单价2830.46元。现付诚意金3万元。”；“在物业方通知确认方签订正式《商品房预售合同》后15天内，确认方必须到物业方指定地点与物业方商谈签订正式《商品房预售合同》。在此之前，物业方不得将该套物业另行确认销售给他人。”；“双方签订《商品房预售合同》时，确认方支付给物业方的诚意金可抵付购房首期款”；“本协议未尽事宜须经双方另行协商”。协议签订当日，原告丁某交付被告3万元。2009年原告丁某将该套房屋的确认购买权转让给原告丁某。不久，被告即督促原告交纳房款，并被告知丁某已将该房购买权转让给丁某。丁某按照《银珠广场确认房诚意金协议》中约定的房屋建筑面积和单价，计算出应补缴的总房款x.14元并分四次交付给被告。被告于2009年7月1日将四张收据一次交给原告丁某，收据上载明的付款人为丁某。之后，原告丁某与被告商谈签订商品房买卖合同时，丁某发现《商品房买卖合同》中该套住宅房的建筑面积变动为134.43平方米，丁某即提出质疑，被告提出该面积系房管部门测绘的结果，且办理房产证要以此为据为由要求原告支付超出面积的房款，原告丁某拒付，双方未能签订商品房买卖合同。之后，原告丁某多次要求被告交付房屋，被告拒绝交房。另查明，原告丁某于2010年4月应该楼物业的要求，交付了4个月物业管理费403元。
原审认为，原告丁某与被告签订的《银珠广场确认房诚意金协议》系双方真实意思表示，协议合法有效。原告丁某与丁某系胞姐弟关系，丁某将该房的购买权转给丁某，系双方协商一致的意见，且转让行为及结果不违背协议的内容，不侵犯被告及其他第三人的利益，该转让行为有效。期间被告亦实际收取了丁某交纳的购房款，应视为原告之间转让行为的明示和被告的知情，故被告辩称丁某不具备原告诉讼主体资格的理由不能成立，本院不予支持。丁某应当作为原告参与诉讼，丁某不再享有本案的诉讼权利义务。原、被告之间虽然未签订《商品房买卖合同》，但双方签订的《银珠广场确认房诚意金协议》的内容具备商品房买卖合同的主要内容，且被告亦收取了原告的认购定金，双方应严格遵守履行。双方在诚意金协议中约定的认购房建筑面积，虽然有个“约”字，但载明的建筑面积数字126.4平方米已准确到小数点后一位，应视为认购房建筑面积的明确数字。被告辩称该协议约定原告认购的商品房建筑面积只是大概，实际面积应以房管部门的实际测绘结果为准，其理由没有事实依据和法律依据，本院不予支持。被告交付的房屋建筑面积与双方协议中约定的房屋建筑面积不符，实际超出8.04平方米，双方在协议中又没有约定不符时的处理方式，则应当按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条、《商品房销售管理办法》第20条规定处理，即面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。本案被告实际交付的房屋建筑面积已超出误差比绝对值的3%，而被告以原告认购的商品房面积应以测绘面积为准，拒绝协商强行要求原告补足房款未果而长期拒绝交房的行为不当，且不当行为给原告造成相应的损失，被告理应承担相应的法律责任。协议中，双方虽然没有约定交房时间，但原告按协议约定的房屋建筑面积已全额交纳了房款，且该小区物业管理部门也已开始收取原告丁某的物业管理费，足以说明被告将原告认购的x号房已作为售出商品房交付物业部门管理。原告全部履行了支付房款、交纳物业管理费的义务，则应当相应享有入住房屋的权利。按照权利、义务等同原则，原告应当从其全额交纳协议约定的购房款之日，即2009年7月1日享有入住房屋的权利。原告关于违约金的诉请，从原告诉讼材料显示，实则系合同履约不能，给原告造成的实际损失，即合同履行后可以获得的利益，该损失被告应给予合理赔偿，其标准应按照被告提供给原告的商品房买卖格式合同中的相应条款计算，据此判决：一、原告丁某于本判决生效之日起十日内向被告信阳华银房地产开发有限公司交纳房屋建筑面积误差比3%的购房款。二、被告信阳华银房地产开发有限公司在原告丁某补缴房款后三日内将银珠广场X号楼XFX室（X室）交付给原告丁某。三、被告承担逾期交房违约金（从2009年7月1日起至该房屋实际交付止，按照原告已交房款x.14元的日万分之二计算）。案件受理费540元，由被告信阳华银房地产开发有限责任公司负担。
丁某上诉称，1、信阳华银公司擅自改变规划设计面积不协商不通知的主观过错行为，一审判决向其交纳房屋面积误差比3%的购房款是对其迁就和袒护；2、信阳华银公司应承担不能按期交房的违约金日万分之五的赔偿责任，请求二审改判。
信阳华银公司上诉称，1、丁某作为本案原告的诉讼主体错误，丁某将房屋购买权转让给丁某、华银公司毫不知情。2、丁某与华银公司签订《银珠广场确认房诚意金协议》内容不具备《商品房买卖合同》的主要内容，原判决：丁某向华银公司交纳房屋建筑面积误差比3%的购房款有误。3、丁某在未补缴全额房款时，判令华银公司交房及承担交房违约金没有法律依据和事实依据。请求撤销原判，驳回丁某的起诉。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，2006年1月22日，原审原告丁某与上诉人信阳华银公司签订的《银珠广场确认房诚意金协议》，系双方的真实意思表示，该协议有效。原审原告丁某与上诉人丁某系同胞姐弟关系，其自愿将购房权转让给上诉人丁某，且该购房权转让并不损害上诉人信阳华银公司的利益。上诉人信阳华银公司也实际收取了上诉人丁某交纳的购房款。故原审认定转让行为有效，上诉人丁某具备诉讼主体资格正确。上诉人丁某与上诉人信阳华银公司之间虽然未签订《商品房买卖合同》，但双方签订的《银珠广场确认房诚意金协议》内容具备商品房买卖合同的主要内容。上诉人丁某按照约定的要求，已全部付清了购房款。上诉人信阳华银公司以上诉人丁某未按测绘面积补足房款为由，未将房屋交付给上诉人丁某，给上诉人丁某精神及经济上造成一定损失。故原审酌定判决上诉人信阳华银公司承担逾期交房违约金按日万分之二计算赔偿并无不当。原审原告丁某在与上诉人信阳华银公司签订《银珠广场确认房诚意金协议》时约定“本协议未尽事宜须经双方另行协商”。依据信阳房管部门的测绘结果超出原建房面积8.04平方米，原审依据有关规定，判令上诉人丁某向上诉人华银公司交纳房屋建筑面积误差比3%的购房款适当。上诉人丁某及信阳华银公司的上诉理由均不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费540元，由上诉人丁某负担140元，上诉人信阳华银房地产开发有限责任公司负担400元。
本判决为终审判决。
审判长杨荣光
审判员林照友
代理审判员彭晨
二○一一年四月二日
书记员董静
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