原告周XX（反某诉某告），男，住广西贵港市。
委托代理人叶大禧，广西桂三力律师事务所律师。
委托代理人蒋政，广西桂三力律师事务所律师。
被告南宁XXX房地产有限公司（反某诉某告），住所地：南宁市X区XX路X号。
法定代表人韦XX，董事长。
委托代理人李万峰，广西桂通律师事务所律师。
原告周XX诉某告南宁XXX房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周XX及其委托代理人叶大禧、蒋政，被告南宁XXX房地产有限公司的委托代理人李万峰到庭参加了诉某，本案现已审理终结。
原告诉某，2010年10月23日，原、被告签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，约定被告将位于南宁市X路X号绿海云天X号楼X号商铺出售给原告，原告拟通过银行按揭方式付款。合同签订后，原告即按约定支付了首付款，并缴纳了契税。后因银行按揭未通过，原告要求按一次性付款方式购买，但被告拒绝办理。原告认为，被告的行为违反某了双方签订的《南宁市商品房买卖合同》附件六第一条第二款第三项的约定。为维护原告的合法权益，请求判令：被告继续履行双方于2010年10月23日签订的《南宁市商品房买卖合同》；本案诉某费由被告承担。
被告答某辩称，原告应严格在合同约定的期限内到指定的银行办理按揭手续，现原告未能在约定期限内办理完毕相关手续，已构成违约，被告遂据此解除合同，且客观上也已丧失了继续履行的基础，请求人民法院驳回原告的诉某请求。
被告反某诉某，原告未在约定期限内提交符合要求的全部资料并缴纳有关费用，已构成违约，经被告多次催告，又不予答某复，依双方合同补充协议约定，原告应支付逾期办理按揭违约金。综上，请求法院判令：一、请求解除双方签订的《商品房买卖合同》；二、原告向被告支付逾期办理银行按揭违约金4198元；三、原告向被告支付合同解除违约金x.4元；四、原告于本案判决生效后十日内办理完毕退房手续。
针对被告的反某诉，原告答某辩称，原告没有违约，被告的反某诉某求没有事实和法律依据，应予以驳回。
经审理查明，2010年10月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件六），其中本合同约定：被告将南宁市X区X路X号绿海云天X号楼X号商铺售予原告，总金额为（略）元；原告应当按照《前期物业服务合同》及《临时管理规约》在商铺交付使用前自行交纳专项维修基金，否则被告有权顺延交付时间。另，补充协议约定：一、关于付款方式，买受人应于本合同签订时付清首期商铺款合计人民币x元，余款x元须在合同签订之日起十日内办理完银行按揭手续，并提交符合银行要求的全部资料及缴纳相关费用。二、关于办理银行按揭，1、买受人应在合同签订后十日内到出卖人指定的银行办理按揭手续，逾期未到出卖人指定银行办理按揭手续的，则视为买受人违约，每逾期一日，则应按合同总价款的万分之一支付违约金，超过五日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款3%的违约金；2、如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款，并在接到出卖人通知后5日内到销售中心办理相关手续。如在上述期限内无法就新的付款方式达成协议的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款3%的违约金。三、关于合同解除，除符合本合同约定的解除事由，双方均不得解除本合同。
合同签订前，原告已交纳定金x元；合同签订后次日，原告交纳首期款x元；10月27日，再付首期款x元；31日，涉案合同办理了登记备案；11月15日，原告又缴纳了专项维修基金2544元及预告登记费550元；11月23日，原告就涉案房屋买卖和产权转移向南宁市地方税务局缴纳了契税、印花税（计税金额为（略）元）及滞纳金，共计x.05元。12月9日，被告向原告寄发了一份《关于处理未按时办理银行按揭问题的函》，该函载明：因原告未能在合同约定期限内办理完毕银行按揭，已构成违约，被告决定即日起解除涉案合同，该函在次日已妥投；13日，中国银行南宁城北支行向被告XXX公司出具一份《函》称：因原告存有不良征信记录，不符该行贷款准入条件，遂将原告就涉案商铺申请的个人商铺贷款（贷款金额106.7万元）资料退回；14日，原告随即向被告寄发一份《关于要求一次性付款的函》，该函载明：原告要求一次性付款购买涉案商铺，并希望被告收到函件后于15日前答某复并办理补签协议及付款事宜；15日，被告门卫签收了该函。因合同未继续履行，原告遂诉某本院，请求法院判如所请；被告则答某辩如前。
本院认为，2010年10月23日，原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，意思表示真实，未违反某法律法规，合法有效，双方均应忠实履行，促成交易。原告于合同签订前后，付清了购房定金及首付款，并在被告办理合同登记备案，收取预告登记费及专项维修基金后，缴清了契税和印花税，且在被告提交的《关于周记南办理银行按揭情况的说明》中载明：合同签订次日，原告即前往指定银行就余款申请了贷款按揭，由此可见，原告履约积极。现原告因存有信贷瑕疵，银行房贷未获准予。但依双方关于办理银行按揭的约定，“买受人应在合同签订后十日内到出卖人指定的银行办理按揭手续，•••••逾期未到出卖人指定的银行办理按揭手续的，则视为买受人违约，••••超过五日的，出卖人有权解除合同”，惟有原告未在约定期限内到指定银行办理按揭手续，且逾期超过五日的，被告方有权解除合同。原告已在合同签订次日即申请了银行按揭，尽管相关资料未能提交完备，但却不属于双方约定的合同解除情形，且何为符合银行要求的全部资料，合同并未列明，而何时能办妥银行按揭，更不是原告可以单方决定的。另，据双方约定，原告的贷款按揭如若未能获准，原告有权选择一次性付款，被告负有通知原告办理一次性付款手续的义务，现被告未提有证据证实其已履行该义务。综上，被告辩称原告未能在约定期限内办理完毕按揭手续，已构成违约，据以解除合同，依据不足，本院不予采信。合同解除事由未成就，原告已向被告去函要求一次性支付房款，可见其具备履约能力，故原告要求继续履行合同，理由充分，本院予以支持，但原告应依照双方关于一次性付款的约定，于本判决生效之日起五日内向被告南宁XXX房地产有限公司一次性付清余款x元。合同继续履行，被告反某诉某求原告支付解除合同违约金x.4元，于法无据，本院不予支持；庭审中，被告撤回要求原告支付逾期办理银行按揭违约金4198元的反某诉某求，对此，本院予以准照。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下:
一、原告周XX与被告南宁XXX房地产有限公司于2010年10月23日签订的《南宁市商品房买卖合同》继续履行，原告周XX须于本判决生效之日起五日内向被告南宁XXX房地产有限公司一次性付清余款x元；
二、驳回被告南宁XXX房地产有限公司的反某诉某求。
案件受理费x元，反某诉某390元，两项共计x元，由被告南宁XXX房地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉某，并按对方当事人的人数提交上诉某副本，上诉某南宁市中级人民法院，并在递交上诉某之日起七日内到南宁市中级人民法院预交上诉某件受理费，逾期不交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉某理。
审判长刘斌
代理审判员骆兴国
人民陪审员钟翔
本件与原本核对无异
二○一一年四月二十五日
书记员王宗维
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