原告XX市房产物业管理处，住所地：XX市X街XX号。
法定代表人卢X，主任。
委托代理人黄XX，女，壮族，住XX市X区X路XX号。
委托代理人杨X，女，汉族，住XX市X区X路XX号，。
被告肖XX，女，汉族，住XX市X路XX号。
委托代理人黄XX，男，汉族，住XX市X区X街XX号。
第三人王XX（曾用名王XX），男。
原告XX市房产物业管理处诉被告肖XX、第三人王XX租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告XX市房产物业管理处的委托代理人黄XX、被告肖XX的委托代理人黄XX到庭参加诉讼。第三人王XX经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告XX市房产物业管理处诉称：原告是XX市住房保障和房产管理局下属的事业单位，负责直管公房的租赁工作。原告依职能与租户签订直管公房租赁合同，并负责收缴租金。原、被告于2003年10月20日签订了租赁合同，合同约定原告将新竹小区XX号房直管公房租赁给被告使用，房屋租金为113.70元/月，租赁期限自2003年6月1日至2005年5月31日止。该租赁合同还约定了租赁双方的其他权利义务。经原告调查发现，被告已于2006年购买了竹溪南路XX号房。被告自2000年开始已不实际居住公房，而是将租赁公房转某给第三人王XX一家居住。后经原、被告及第三人多次协商，被告及第三人拒不将公房腾空交还原告。此外，原、被告双方签订的租赁合同期限已于2005年5月31日届满，目前双方的租赁关系为不定期租赁，原告有权行使单方解某权。
为此，原告请求法院判令：1、解某、被告双方于2003年10月20日签订的《直管公有住房租赁合同》；被告及第三人腾空新竹小区X区）XX号直管公房交还原告；2、被告按113.7元每月支付原告自2009年10月1日起至法院判决解某合同生效之日产生的租金及违约金（按月租金的10%支付）；按11.37元每日支付原告自法院解某合同生效次日起至房屋腾空交还原告之日止产生的房屋占用费；3、本案诉讼费用由被告及第三人负担。
被告肖XX辩称：被告于2003年10月20日签订的《直管公有住房租赁合同》，原告将新竹小区XX号直管公房租赁给被告居住使用，租赁期限自2003年6月1日起至2005年5月31日止。被告在该房居住到2006年3月。被告在市区购房后搬离到他处居住，并委托第三人王XX办理退房手续后将房屋腾空。之后到接到传票前，被告都未收到原告关于上述房屋的相关通知文件。王XX向被告隐瞒未办理退房的事实而私自占有居住，他的行为侵害了国家的权益，也侵害了被告的权益。
第三人王XX未作陈述。
经审理查明，XX市X区）XX号房系XX市房产管理局直管公房，原告是XX市房产管理局下属负责XX市房产物业管理和直管公房经营管理工作的事业单位，负责直管公房的租赁工作及管理。2003年10月20日，出租方（甲方）XX市房产物业管理处与承租方（乙方）肖XX签订了一份《直管公有住房租赁合同》,该合同约定：“第一条房屋基本情况。租赁房屋坐落在XX市X区XX号房，建筑面积为54.93（其中套内建筑面积46.63，公摊建筑面积8.33），使用面积42.43。第二条租赁期限和用途。租赁期限自2003年6月1日至2005年5月31日。租赁期满，甲方有权无偿收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求继续承租的，须提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，甲乙双方重新签订租赁合同。第三条租金及其支付、计算。租金标准按使用面积计租，月租金标准为2.28元3，月租金为96.70元。在租赁期间，如政府规定的租金标准发生变动，双方按政府规定的新租金标准执行，本合同其他条款继续有效。租金支付方式：乙方在工商银行营业网点开立信用卡、储蓄卡或储蓄存折作为房屋的租金代扣账户，其户名为肖XX，账号为（略）XXXX；乙方授权甲方委托工商银行每月从该账户中扣划租金。第九条合同的解某与终止。租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解某合同，收回出租房屋：未经甲方书面同意，乙方擅自转某、转某、转某或互换全部或部分承租房屋的。第十二条乙方违约责任。（一）乙方不能当月支付租金，每跨一个月（不足一个月按一个月计算），则乙方须按本合同月租金的10%支付欠租违约金。欠租违约金计算公式为：欠租违约金=月租金×10%×[欠租月数×（1+欠租月数）/2]。其中欠租月数等于欠租起始月份到计算当月的前一月所经历的月份数。（二）租赁期间，乙方有本合同第九条第（二）款列举的行为之一的，甲方有权单方面解某租赁合同，收回出租的房屋，造成甲方损失的，甲方有权索赔损失。（三）租赁期满，乙方未提出续租申请或在甲方通知后不在规定时限内办理续签租赁合同手续的，乙方须在甲方规定的时限内搬出房屋，并将承租房屋及设备完好地交还给甲方。乙方拒不搬出，每逾期一日，甲方按本合同月租金的10%收取违约金。”为证明XX市公有住房租金标准调整，原告提供了XX市物价局于2006年3月20日下发的南价格[2006]X号XX市物价局文件，文件规定从2006年4月1日起XX市X区XX号房执行XX市公有住房租金混合结构一级二等二层、六层的新租金标准即2.68元3。
原告方在举证期限内还提交了《调查笔录》一份，内容是物业处工作人员就新竹小区XX号房住房情况对第三人王XX的问话，第三人在调查中陈述：“租户肖XX的姐姐肖XX是我某前的老板，大约2000年左右开始，肖XX将上述公房作为员工的一种福利待遇，打算将公房买断后将名字过到我某名下，所以我某一直住进去后就开始装修，花费了x元左右的装修费。后因种种原因，一直未能买断，我某居住期间租金是由我某交纳，其中在03、04年间我某收到房管部门申请购买公房与文件，也曾拿去给肖XX办理，她一直未有反应，后我某逐渐产生分歧，在06年我某离开肖XX的公司另谋发展了，平时因工作关系，经常不在XX市，公房主要是我、我某、小孩（13岁）三人居住，平时是爱人和小孩在家。……但是我某肖XX之间关于这套公房之间的问题未能解某，当时肖XX承诺我某偿一定的装修费，我某愿意搬走，一定要肖XX给我某定的说法，我某同意走法律诉讼程序。”合同期满后，原、被告双方未续订租赁合同，被告已交纳房租至2009年9月底。原告主张经调查发现被告已另行购买商品房，且上述房屋现由第三人王XX居住使用，即要求被告及第三人搬离其所租赁的新竹小区XX号房被拒绝，原告遂诉至本院，提出前述诉讼请求，被告则答辩如前。第三人未作陈述。
另查明，被告于2006年购买XX市X路XX号新新家园绿城仙境XX号商品房一套。
本院认为，原告与被告于2003年10月20日签订的《直管公有住房租赁合同》，是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方均无异议，本院对其效力予以确认。上述租赁合同生效后，原、被告即受到该合同的约束，双方应按约定履行合同。
关于原告的第一项诉讼请求，原、被告双方签订的租赁合同期限已于2005年5月31日届满，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解某合同，但出租人解某合同应当在合理期限之前通知承租人。”《中华人民共和国合同法》第二百三十六条还规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。2005年6月1日，原、被告双方租赁合同期满后未续订新的合同，被告仍继续使用该房屋，原告亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期，对不定期限的租赁合同，当事人有权随时解某合同，故原告以被告已购买商品房，不符合租住直管公房的条件为要求解某合同，符合上述法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人王XX经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证的权利，原告方在举证期限内提交的《调查笔录》一份，记载了第三人王XX的陈述，表明其居住在新竹小区X区）XX号直管公房内，该第三人并未与原告签订租赁合同，不是合同的相对人，也并非被告的同住家属或合法的次承租人，故没有居住在上述房屋的权利，原、被告之间的租赁合同解某后，被告及第三人应腾空新竹小区XX号直管公房，并将该房交还原告。
关于原告的第二项诉讼请求，原告要求被告支付自2009年10月1日起至法院判决解某合同生效之日产生的租金及违约金，从2006年4月1日起XX市X区XX号房执行XX市公有住房租金混合结构一级二等二层、六层的新租金标准即2.68元3，原告主张按113.7元/月（2.68元3×使用面积42.43）计算租金，于法有据，本院予以支持。关于拖欠租金的违约金，原、被告之间签订的租赁合同第十二条约定被告不能当月支付租金，每跨一个月（不足一个月按一个月计算），则被告须按本合同月租金的10%支付欠租违约金。欠租违约金计算公式为：欠租违约金=月租金×10%×[欠租月数×（1+欠租月数）/2]。其中欠租月数等于欠租起始月份到计算当月的前一月所经历的月份数。则被告应向原告支付的拖欠租金的违约金为每月11.37元（113.7元/月×10%）。
至于原告要求被告按每日11.37元支付原告自解某合同生效次日起至房屋腾空交还原告之日止产生的房屋占用费，原告主张按照原、被告之间租赁合同第十二条第（三）项的约定，被告拒不搬离房屋每逾期一日，应按月租金的10%收取违约金来计算，即按照每日11.37元计算房屋占用费，现由于原、被告双方的合同解某，如被告在本案生效判决规定的履行期限内未腾空其承租房屋的，则被告应按双方合同约定，按每日11.37元的标准向原告支付房屋占用费。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、解某告XX市房产物业管理处与被告肖XX于2003年10月20日签订的《直管公有住房租赁合同》，被告肖XX、第三人王XX于本判决生效之日起十日内腾空XX市X区）XX号房并将该房屋返还原告XX市房产物业管理处；
二、被告肖XX应向原告XX市房产物业管理处支付租金（租金计算：从2009年10月1日起按每月113.70元计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，被告肖XX在此前已搬离上述房屋的，则计至其实际搬离房屋之日止）；
三、被告肖XX应向原告XX市房产物业管理处支付拖欠租金的违约金（违约金计算：从2009年10月1日起按每月11.37元计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，被告肖XX在此前已搬离上述房屋的，则计至其实际搬离房屋之日止）；
四、如被告肖XX、第三人王XX未在本案生效判决规定的履行期限内腾空XX市X区）XX号房，则需向原告XX市房产物业管理处支付房屋占用费（房屋占用费计算：从本案生效判决规定的履行期限届满之次日起计至被告腾空该房屋之日止，按每日11.37元计）。
案件受理费100元，由被告肖XX负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或XX市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：XX市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行XX市竹溪分理处；帐号：（略）XXXX。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判长陶燕燕
人民陪审员黄岚岚
人民陪审员黄萌
二○一一年七月二十二日
本件与原本核对无异
书记员韦力菲
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