原告梧州市茶城商业管理有限公司。
委托代理人李某甲。
委托代理人莫焕雄，法律工作者。
被告梧州市六堡山茶业有限公司。
委托代理人李某乙。
原告梧州市茶城商业管理有限公司（以下简称茶城管理公司）与被告梧州市六堡山茶业有限公司（六堡山公司）租赁合同纠纷一案，本院于2011年7月13日立案受理，依法适用简易程序，于2011年8月18日公开开庭进行了审理。原告茶城管理公司的委托代理人莫焕雄，被告六堡山公司的委托代理人李某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告茶城管理公司诉称，2008年6月11日，原告与被告签订了租赁合同，合同约定由原告出租位于梧州市X区X路X号水木蓝山小区X号楼A-043（12#）、A-041（13#）号商铺给被告经营茶叶茶具生意，该合同明确约定了双方的权利义务关系。原告出于诚意，给予被告长达24个月的免交租金优惠条件，同时，为体现履约能力及诚信，双方约定累计达2个月未交租金或欠费累计达8074.20元以上的，原告可以终止合同，违约方按逾期金额的日5‰支付违约金。合同在履行过程中，被告丧失履约能力，欠缴租金达x.40元，已无诚信可言，依合同约定被告除应清偿所欠租金外，还应承担支付违约金的违约责任，违约金计至2011年5月31日为7832.52元。为维护原告的合法权益，请求法院判令解除原告与被告于2008年6月11日签订的租赁合同，并限被告在判决后三日内清场；被告应支付租金x.40元、违约金7832.52元（计至2011年2月28日），合计x.92元，本案诉讼费由被告承担。
被告六堡山公司辩称，一、原告与被告的租赁合同为5年，收取了被告租赁保证金x元，在签订合同时原告承诺在免租期过后会和所有商家再次协商，以便重新调整租金价格。2010年12月中旬，被告承租原告的商铺免租期即将结束，被告积极与其他承租户到茶城管理公司的办公室找到公司领导，要求原告延长免租期及减少租金，否则就撤离不再承租原告的商铺。原告的法定代表人覃××当时表示可以考虑，并答应各承租户暂时不收取租金继续免租，待公司作出茶城铺面租金收取方案制订出来后才按方案处理。但原告一直以内部在研究方案为推搪理由，迟迟没有给予答复，因此原告认为被告拖欠租金不符合事实。二、原告从来没有发放收租通知，也没有派出工作人员前来收租或商议租金事宜，将事情一拖再拖。2011年1月中下旬，原告未经承租方同意将铺面出售，原告新任经理李×突然通知被告商铺已售出，以原来A043（12#）、A041（13#）号商铺的免租期延期到2011年2月30日作为条件，要求被告搬到同等面积大的A031（18#）、A029（19#）号商铺，租金为1500元，租期一年。被告逼于无奈于2011年2月1日将A043（12#）号商铺交回原告，搬到A031（18#）、A029（19#）号商铺。2011年6月3日，原告发函要求被告支付2010年11月1日起到2011年2月28日的租金x.40元、违约金7832.52元，但被告已于2011年2月1日将A043、AX号商铺交回了原告。被告没有违约，原告的诉讼请求依据不足，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
经开庭审理，原、被告围绕被告是否应向原告支付租金及违约金等主要争议焦点进行了举证。
原告茶城管理公司对其主张提供的证据有：1、原告工商登记电脑咨询单复印件一份，拟证实原告的主体资格；2、原、被告于2008年6月11日签订的租赁合同复印件一份，拟证实原、被告的租赁合同关系及双方的权利义务；3、补充协议复印件一份，拟证实原、被告对商铺装修问题的约定；4、2011年6月3日原告向被告发出的函件，拟证实原告向被告发函要求其在2011年6月8日前搬出商铺及缴交租金、违约金；5、广西海川房地产有限公司出具的证明、建筑工程施工许可证、建设工程质量竣工验收意见书、建筑工程施工许可证各一份，拟证实枣冲路X号水木蓝山小区商铺的使用权和收益权归原告，海川公司对茶城管理公司作为原告起诉没有异议。
被告六堡山公司对其主张提供的证据有：1、2011年4月2日说明、收据及罚款收据复印件各一份，拟证实原告将被告承租的AX号商铺卖给别人，李×承诺免收AX号商铺租金，被告无奈搬到A031（18#）、A029（19#）号商铺，被告一直交纳A031（18#）、A029（19#）号商铺的租金，但原告却一直没有补合同给被告，导致被告被工商罚款；2、证人黄××的证言，拟证实被告在商铺免租期到期前曾要求原告延长免租期及减少租金，否则撤场不再承租，原告的吴总经理答复由于各租户的免租期不统一，待公司制订出茶城铺面租金具体方案后，再按方案处理办法收取租金。后来原告更换经理为李×，李×和被告就该问题也一直协商，协商有什么结果其不清楚。
经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5的真实性没有异议。原告对被告提供的证据1，认为是因A031（18#）、A029（19#）号商铺产生的争议，与本案无关联性；对证据2，认为不能证实原、被告就租赁问题正在协商中，原、被告就是否继续免租问题一直没有结果，应按照合同履行。
本院结合双方举证和质证，认证如下：被告对原告提供的证据1、2、3、4、5的真实性没有异议，本院予以确认，可作为本案定案的依据；对原告有异议的被告提供的证据1、2，因原告无相反证据予以否认，且该类证据确与双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦予以认定，可作为本案定案的参考依据。
综合全案证据和庭审笔录，本院确认以下法律事实：2008年6月11日，原告茶城管理公司与被告六堡山公司签订租赁合同及补充协议各一份，合同约定，原告出租位于梧州市X区X路X号水木蓝山小区X号楼X#（A043）、13#（A041）号商铺给被告经营茶叶、茶具生意，该商铺建筑面积为140.63平方米，租赁期限自2008年11月1日至2013年11月1日，免租期从2008年11月1日至2010年10月30日，每季度租金为x.30元，于每季度3日前以现金方式支付租金，从第3年起，租金逐年递增8%；被告应支付租赁保证金x元，被告拖欠租金累计2个月以上或所欠各项费用累计达8074.20元以上等，原告可以终止合同，收回商铺；被告逾期交付租金的，逾期一日，按5‰支付违约金等。签订合同后，被告向原告支付了租赁保证金x元，并进入承租的商铺进行经营。2010年10月30日，免租期结束后，被告没有向原告交纳租金，仍继续经营。原告遂于2011年7月13日起诉至本院，并提出上述诉讼请求。在诉讼过程中，原告认为已与被告解除了租赁合同，故要求撤回解除与被告于2008年10月16日签订的租赁合同、并限被告在判决后三日内清场的诉讼请求。原告认为被告于2011年2月28日搬出12#（A043）、13#（A041）号商铺、被告则认为其于2011年2月1日搬出上述两间商铺，但原告与被告均没有提交相应证据证实。
另查明，梧州市X区X路X号水木蓝山小区X号楼X#（A043）、13#（A041）号商铺为广西海川房地产有限公司开发，尚未取得产权证。2008年5月1日起，广西海川房地产有限公司将上述商铺的使用权和收益权交由原告茶城管理公司享有。
本院认为，原告茶城管理公司与被告六堡山公司签订租赁合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，合同中除逾期付款约定按每日5‰计付违约金明显过高外，其他内容没有违反法律规定，该合同自成立时生效，当事人应共同遵守并按照合同的约定全面履行各自的义务。原告依约提供了梧州市X区X号楼X#（A043）、13#（A041）号商铺给被告使用，2010年10月30日合同免租期到期后，承租人应按合同约定从2010年10月31日起向原告支付租金。被告没有按照合同约定的期限履行其支付租金给原告的义务，显属违约，应承担相应的民事责任。被告认为其已于2011年2月1日将承租的12#（A043）、13#（A041）号交回原告，但被告对此没有提供相应的交接手续等证据证实，被告应交纳2010年10月31至2011年2月28日的租金和违约金。原告请求被告支付租金x.40元的诉讼请求，理据充分，本院依法予以支持，但应予扣减被告已向原告支付的租赁保证金x元，经扣减，被告应支付给原告的租金为6148.40元。对违约金支付问题，由于原告与被告在租赁合同中约定逾期支付租金则以逾期金额日利率5‰计付违约金，明显过高，过高部分本院不予支持，违约金应按中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率的四倍计算较为适宜。由于原告与被告的租赁合同约定租金按季度支付，并由被告于每季度3日前向原告支付租金，但被告没有支付租金，因此被告应从2010年11月3日起支付违约金给原告，经计算，2010年11月3日至2011年2月28日的违约金为881.50元。原告在诉讼过程中撤回要求解除与被告所签订租赁合同、限被告在判决后三日内清场的诉讼请求，是当事人行使其诉讼权利的体现，本院予以照准。原告与被告在履行合同过程中，就租金问题没有达成新的一致意见，应按原合同执行。因此，对被告认为其与原告在免租期到期后一直与原告就租金问题进行协商，其不存在违约，更不应交纳租金及违约金的辩解意见，本院不予采纳。为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
被告梧州市六堡山茶业有限公司应支付给原告梧州市茶城商业管理有限公司租金6148.40元及违约金881.50元。
本案案件受理费500元减半收取250元（原告已预交），由原告梧州市茶城商业管理有限公司负担191元，被告梧州市六堡山茶业有限公司负担59元。
上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。
如当事人提出上诉的，应在上诉期限届满后七日内，交纳上诉案件受理费，逾期不交纳的，按自动撤诉处理。
审判员苏恒
二O一一年九月十六日
书记员范醒毅
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