上诉人（原审原告）杭某，女。
委托代理人张涛，河南舒展律师事务所律师。
上诉人（原审被告）聂某，女。
委托代理人许立，河南河阳律师事务所律师。
上诉人（原审被告）朱某，男。
委托代理人马克俭，河南苍穹律师事务所律师。
上诉人杭某与上诉人聂某、上诉人朱某房屋买卖合同纠纷一案，杭某、聂某、朱某均不服焦作市X区人民法院于2011年4月28日作出的（2009）山民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杭某及其委托代理人张涛，上诉人聂某的委托代理人许立，上诉人朱某及其委托代理人马克剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，1987年前后，朱某取得位于焦作市市委北院X号楼X号的住房1套。1997年5月房管部门向朱某颁发房产证书，载明房屋所有权人为朱某，面积45.21平方米。2002年聂某因拆迁借住该房。2003年6月26日前，朱某通知聂某自己即将出卖该房（价款x元），要求聂某做搬家准备。聂某将此事告诉了自己的邻居杭某。杭某愿意向聂某提供借钱由其购房。6月26日聂某向朱某表示自己愿以同价购买，朱某声明其购房后不得转卖。6月27日，朱某委托其妻与聂某签订了房屋买卖协议，并将房产证交付聂某，聂某支付了房款x元（该款系由杭某提供），双方约定由聂某办理房屋过户手续。6月29日前后，聂某、杭某就该房又签订买卖协议。聂某将房转让与杭某（价款x元），并将房产证交付杭某，约定由杭某自费办理过户手续，聂某配合准备所需资料。同时约定自2003年7月聂某以200元/月支付租金。聂某租赁该房至2004年3月15日搬出该房，将房屋交付杭某。朱某得知聂某出卖该房后随即提出异议，指出自己将收回该房。杭某遂托人办理房证过户事宜，杭某以其子杭某琪之名委托评估，朱某也曾参与，但无果而终。2008年4月以来，朱某多次向杭某发函要求搬出。
原审法院认为，杭某与聂某之间房屋买卖合同效力予以确认。双方已经约定由杭某办理过户手续，聂某作为出卖人负有协助履行过户的义务。同时，聂某与朱某签订房屋买卖合同也属有效，但聂某尚未取得房屋登记所有权，且又未向朱某提出履行过户登记的主张，聂某目前不能向杭某履行过户登记的义务。杭某与朱某之间不存在买卖合同，其要求朱某向自己协助办理过户手续，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百三十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告杭某的诉讼请求。案件受理费100元，由杭某承担。
杭某不服一审判决，向本院提起上诉称，一审认定“…朱某声明，购房后不得转卖”。这一认定无书面协议证实，不符合房屋买卖实际。买卖协议根本就无这一违背常规的约定。聂某与上诉人签订买卖房屋协议，朱某是明知的，也是同意的，否则，聂某自2003年7月至2004年3月15日搬出该房，将租金1700元交给上诉人，朱某为何不提异议。一审适用法律不当，导致判决错误。请求：撤销原判，判令二被上诉人继续履行合同，协助上诉人办理房屋产权过户手续。一、二审诉讼费由被上诉人承担。
聂某答辩称，杭某购买时，明知不是聂某的，是无效协议。
朱某答辩称，一审驳回诉讼请求正确，杭某与聂某的合同无效。
聂某不服一审判决，向本院提起上诉称，签订房屋买卖协议时，聂某并未取得该房屋的所有权，杭某明知聂某没有房屋所有权。虽签订了房屋买卖协议，但协议未实际履行完毕，未办理过户手续，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》等，买卖协议应无效。请求确认与杭某签订的房屋买卖协议无效。
杭某答辩称，聂某的上诉没有道理，合同是聂某自己书写的。
朱某答辩称，同意聂某的上诉意见。
朱某不服一审判决，向本院提起上诉称，杭某乘聂某之危与其签订房屋买卖协议，违背聂某的真实意思，其行为是无效的。聂某与杭某签订房屋买卖协议时，聂某并未取得该房的所有权，聂某、杭某买卖的是朱某的房屋，杭某明知聂某尚未取得房屋所有权，仍胁迫聂某签订协议，房屋买卖协议是无效合同。请求确认聂某与杭某于2003年6月27日所签房屋买卖协议无效。
杭某答辩称，朱某说合同无效，没有事实依据，房屋从03年6月27日杭某占有使用至今，没人提出异议。
聂某答辩称，杭某与聂某的合同无效。
根据双方当事人的诉辩意见，本院确定案件的争议焦点是：1、杭某与聂某所签订的房屋买卖协议是否有效。2、杭某与朱某是否形成买卖关系。
针对争议焦点，杭某的主张和理由与其上诉内容相同。聂某的主张和理由与其上诉内容相同。朱某的主张和理由与其上诉内容相同。
经本院审理查明的事实与一审相同。
本院认为，关于朱某与聂某签订的房屋买卖合同的效力问题。朱某与聂某签订的房屋买卖合同的效力已被一审法院所确认为有效合同，各方当事人均未提起上诉，为此，本院不再赘述。
关于杭某与聂某签订的房屋买卖合同的效力问题。1、合同成立与合同效力。两者是不同的法律概念，合同成立是当事人所作要约、承诺达成的协议的状态，是一种事实状态；而合同效力是对当事人要约、承诺成果的一种法律评价，体现的是国家意志。只有合同成立，才会涉及合同效力，合同不成立，就不存在效力问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。…”本案中，买卖合同标的为“市委北院X号楼X号家属房一套”，同时，合同当事人姓名及房屋数量均明确，该合同成立。2、本案合同效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，合同当事人意思表示真实，权利、义务明确，形式要件完备，且不违背法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。故一审确认杭某与聂某签订的房屋买卖合同为有效合同，并无不当。3、无效合同与可撤销合同。胁迫或乘人之危签订的合同属可撤销合同（不属于无效合同。以胁迫手段订立的合同，只有损害国家利益，合同才无效），而且撤销权行使须在具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年，本案中并没有当事人提起撤销合同的诉讼。4、合同效力与房屋所有权。合同效力与房屋所有权本身属两种不同的法律关系，本案仅审理合同效力问题，至于房屋所有权问题本院不予涉及。
关于杭某与朱某是否存在买卖关系问题。杭某与朱某之间并不存在买卖合同，一审对此认定正确，根据合同的相对性原则，合同是合同当事人的合同，杭某与朱某之间不存在买卖关系。合同之债具有相对性，它只对合同当事人有效，只能向合同当事人主张，一审对杭某要求朱某协助办理过户的请求不予支持，亦无不当。二审只能对一审当事人的诉讼请求进行审理，当事人也不能超越一审诉讼请求的范围而提起二审上诉请求，杭某一审仅请求朱某协助过户，二审却同时要求朱某、聂某二人协助过户，该请求超过一审请求，本院只对朱某能否过户审理，而对聂某是否应协助过户不予审理。
综上，杭某、聂某、朱某的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院均不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由杭某、朱某各负担33元，由聂某负担34元。
本判决为终审判决。
审判长刘军
审判员薛秀兰
审判员焦红萍
二○一一年八月十六日
书记员靳燕
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
