原告石狮市金苑时装服饰有限公司，住所地：石狮市宝盖科技园。
法定代表人颜某。
委托代理人甘小平，河南形象律师事务所律师。
被告王某，男，汉族，31岁，住（略）。
委托代理人王某东，河南京原律师事务所律师。
原告石狮市金苑时装服饰有限公司诉被告王某租赁合同纠纷一案，本院于2011年10月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年11月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人甘小平，被告王某及其委托代理人王某东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告石狮市金苑时装服饰有限公司诉称：2009年8月22日，原、被告就郑州市X街X号百年德化风情购物公园A区X号和X号店铺签订一份联营合同。合同约定，联营期限自2009年8月25日至2012年8月24日止；合同签订后原告支付给被告押金x元；被告在原告合同期内干预原告正常经营，并擅自将房屋转某或转某他人的，由被告赔付违约金x元。合同签订后，原告按照合同约定支付了x元押金，合同正式生效。2009年9月，原告对上述店铺进行装修。2011年7月，被告无正当理由将被告赶出，并将该店铺转某他人。原告多次找被告协商均未果，故诉至法院，请求判令：1、被告赔付违约金x元；2、判决被告退还原告x元押金；3、判决被告继续履行合同；4、本案的诉讼费由被告承担。
原告提交的证据有：第一组证据，1、2009年8月22日《联营合同》一份；2、照片四张。第二组证据，1、原告在2009年8月19日、8月24日给被告x元押金的两份银行转某证明；2、原告在每一季度通过银行转某的方式给被告分红款的8份银行转某证明；3、情况说明一份；4、原告委托洪某培、洪某、洪某琦支付分红款的情况说明；5、洪某培、洪某、洪某琦在原告处的任职情况说明。第三组证据，1、装饰工程合同一份、装修报价单、营业执照复印件、证明一份；2、采购合同、确认单、营业执照复印件一份；3、道具、货架费用确认单、证明、营业执照复印件一份。
被告王某辩称：1、本案中涉及的联营合同事实上是房屋转某合同，合同涉及的郑州市X街X号百年德化风情购物公园A区X号和X号店铺房屋的所有权人是杨东英和王某梅。原告明知被告不具有该房屋的所有权，为规避法律和房主，签订了名为联营实为转某的无效合同。该合同不具有法律约束力，合同中约定的违约金自然也不受法律保护。2、原、被告签订合同时口头约定，合同第三年因房租要涨，分红额也随之增加，但第三年时原告却不同意增加。按照惯例，原告应提前10-15天给被告付季度分红款，其逾期给付被告分红款的行为迫使被告不得不终止联营合同，于2011年8月26日晚将原告物品搬出商店。3、原告的诉讼请求有悖于事实和法律，其诉讼请求无理，且违约金约定过高，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告提交的证据有：第一组证据，1、2011年7月16日，被告与杨东英签订的租赁协议复印件一份；2、2011年7月16日，被告与王某梅签订的租赁协议复印件一份。第二组证据，原告给被告付款的凭证复印件。第三组证据，1、证人费翔出具的证明及出庭证言；2、2011年8月23日录音记录及光盘。第四组证据，租赁合同4份及房产证复印件两份。
本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的第一组证据中的证据1，被告对真实性无异议，本院予以采信；证据2，与被告在庭审中陈述相印证，本院予以采信；原告提交的第二组证据、第三组证据，被告对真实性无异议，本院予以采信。被告提交的证据第一组证据与第四组证据相互印证，本院予以采信；被告提交的第二组证据，原告对真实性无异议，本院予以采信。被告提交的第三组证据，原告提出异议，证人证言与录音的内容有多处矛盾，且被告不能提供证据证明被录音人系被告员工，因此本院对该组证据不予采信。
经审理查明：2009年8月22日，原、被告就郑州市X街X号百年德化风情购物公园A区X号和X号店铺联合经营事宜达成协议。协议约定，联营期限自2009年8月25日至2012年8月24日止；原告须向被告支付x元，为2009年8月25日至2009年11月24日一个季度的销售分红，于被告交铺、原告接铺进场装修后，24小时内支付。后期分红一个季度一付。本合同签订后原告支付给被告押金x元，原告现已支付x元，余款x元2009年8月24日支付，合同到期一个星期内被告无息退还给原告。合同期内被告如出现擅自干预原告正常经营，擅自将房屋转某或转某他人，由于被告原因导致原告无法正常营业的行为，原告有权单方面终止合同，并由被告赔付违约金x元，并一周内退还相应剩余按日分摊的销售分红。合同签订后，原告按照合同约定支付了另外x元押金，共计支付押金x元。被告向原告提供合同约定的店铺供原告使用。原告自2009年8月26日至2011年5月24日按季度分5次向被告支付了分红款x元。2009年8月25日，因被告要求原告提高第三年的租金未果，将原告店铺内的衣物搬出，收回了商铺另行出租给他人。原告诉至法院，请求判令：1、被告赔付违约金x元；2、判决被告退还原告x元押金；3、判决被告继续履行合同；4、本案的诉讼费由被告承担。
另查明：2009年7月31日被告与郑州市X街X号百年德化风情购物公园A区X号业主杨东英签订租赁协议一份，协议约定被告承租上述商铺自2009年8月4日至2012年8月3日止。第一年租金为每月x元，以后年度随市场租赁价格波动调整，两年房租不递增。被告不得擅自将租赁房屋转某、转某、转某他人或与他人调换使用。同日被告与郑州市X街X号百年德化风情购物公园A区X号业主王某梅签订租赁协议一份，协议约定被告承租上述商铺自2009年9月20日至2012年9月19日止。第一年租金为每月x元，以后年度随市场租赁价格波动调整，两年房租不递增。被告不得擅自将租赁房屋转某、转某、转某他人或与他人调换使用。2011年7月16日，被告与杨东英就X号商铺又签订了一份租赁协议，协议约定租赁期限3年，自2011年8月4日至2014年8月3日止。第一年租金为每月x元，以后年度随市场租赁价格波动调整。被告不得擅自将租赁房屋转某、转某、转某他人或与他人调换使用。同日被告与王某梅就X号商铺又签订了一份租赁协议，协议约定租赁期限3年，自2011年9月20日至2014年9月19日止。第一年租金为每月x元，以后年度随市场租赁价格波动调整。被告不得擅自将租赁房屋转某、转某、转某他人或与他人调换使用。
又查明：关于原告的实际损失，其提交证据证明装修费用为x元，原定使用3年，实际使用2年，其装修残值按比例计算为x.67元。
本院认为：根据原、被告签订的联营合同内容，可以认定原、被告之间的联营合同名为联营实为租赁。而被告并非150、X号商铺的业主，被告与业主签订的租赁协议，明确约定被告不得转某。原、被告签订的租赁合同损害了第三人的利益，为无效合同。被告在原告承租期间将原告的衣物搬出并将商铺出租给他人的行为，导致合同不能继续履行，同时给原告造成了实际损失。因合同的无效，并不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，因此原告要求被告赔付违约金的诉讼请求本院予以支持，但原告主张的违约金过高，应以实际损失的1.3倍为限，即x.97元，超出部分不予支持。原告要求退还押金的诉讼请求，本院予以支持。因商铺已由被告另租他人，合同已履行不能，因此原告要求继续履行合同的诉讼请求本院不予支持。被告关于合同性质为租赁合同及合同为无效合同的辩称理由成立，本院予以采纳。被告关于违约金的约定不受法律保护的辩称理由无法律依据，本院不予采纳。被告关于与原告就提高第三年租金有口头约定，未提交有效证据证明，本院不予采纳。被告关于原告未按时履行支付分红款的辩称理由与事实不符，本院不予采纳。被告关于双方约定的违约金x元过高的辩称理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)、第五十七条、第五十八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：
一、被告王某于本判决生效之日起十日内赔偿原告违约金x.97元；
二、被告王某于本判决生效之日起十日内退还原告押金x元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费x元，原告负担7199元，被告负担3201元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。
审判长岳亮
人民陪审员李淑珍
人民陪审员阴彦平
二0一一年十二月九日
书记员陈彦磊
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