原告：广西南宁市邕宁飞戈农副产品有限责任公司。
法定代表人：黄某。
委托代理人：赵骥，广西桂三力律师事务所律师。
被告：中国移动通信集团广西有限公司南宁市邕宁分公司。
负责人：张某乙。
委托代理人：黎雪梅，广西远东律师事务所律师。
委托代理人：吴某登，广西远东律师事务所律师。
原告广西南宁市邕宁飞戈农副产品有限责任公司（以下简称飞戈公司）诉被告中国移动通信集团广西有限公司南宁市邕宁分公司（以下简称中国移动邕宁分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年8月2日受理后，依法适用简易程序于2010年9月6日公开开庭进行了审理。2010年11月1日本案由简易程序转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2011年2月11日、2011年9月22日公开开庭进行了审理。三次开庭审理，原告飞戈公司的法定代表人黄某及委托代理人赵骥、被告中国移动邕宁分公司的委托代理人黎雪梅到庭参加某讼。本案现已审理终结。
原告飞戈公司诉称：2008年11月10日，原告和被告签订《邕宁分公司那楼服务厅房屋租赁合同》，约定由被告在2010年1月1日至2014年12月31日期间继续租赁原告位于那楼镇X街飞戈农副产品有限责任公司办公大楼一楼西面第一、二间铺面作为移动通信服务厅，租金每年x元，五年租金共x元，租金分两次付清，定于2008年11月份支付一半租金x元，2009年12月份支付剩余的一半租金x元，并约定租金以转账方式支付到原告账户。合同签订后，被告继续在上述租赁房屋营业，并于2008年11月25日转入第一期租金x元到原告约定的账户，但第二期租金现被告已逾期七个月拒不支付，依据双方签订的合同规定，被告的行为已构成了违约。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求判令：1、从2010年8月1日起解除原告和被告于2008年11月10日签订的《邕宁分公司那楼服务厅房屋租赁合同》，被告从2010年8月1日起将位于那楼镇X街飞戈农副产品有限责任公司办公大楼一楼西面第一、二间铺面交付给原告；2、判令被告支付给原告违约金5000元；3、本案诉讼费由被告负担。在审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为“确认原告于2010年7月21日对被告作出的《解除租赁合同通知书》有效，被告从2010年8月1日起将位于那楼镇X街飞戈农副产品有限责任公司办公大楼一楼西面第一、二间铺面交付给原告。”
原告飞戈公司提交的证据有：1.飞戈公司的《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》；2.中国移动邕宁分公司的电脑咨询单；3.《邕宁分公司那楼服务厅房屋租赁合同》；4.活期存款存折；5.《解除租赁合同通知》、国内特快专递详情单、收某、邮件全程跟踪查询单。
被告中国移动邕宁分公司辩称：一、原告于2010年7月21日对被告作出的《解除租赁合同通知》无效，要求答辩人从2010年8月1日起将位于那楼镇X街飞戈农副产品有限责任公司办公大楼一楼西面第一、二间铺面交还，没有法律依据，不应得到支持。1、答辩人迟延付款系行使法定的先履行抗辩权，不构成违约；2、原告于2010年7月1日对被告作出的《解除租赁合同通知》的行为不符合法律的规定；3、答辩人已于2010年9月1日付清余下租金x元，原告签订《邕宁分公司那楼服务厅房屋租赁合同》的目的已经实现，合同应继续履行。二、原告要求答辩人支付违约金5000元没有法律依据，且明显过高。首先，答辩人延期支付第二期租金有着充分的事实和法律依据，不构成违约，故不应向原告支付违约金；其次，按照《合同法》的规定，违约金以补偿性为主，本案中，答辩人的第二期租金已支付给原告，原告与答辩人签订合同的目的已经实现，原告在没有证据证明其因答辩人延期支付第二期租金而受到损失及损失程度的情况下，即要求答辩人向其支付5000元违约金，违反法律规定。最后，即使合同约定有违约金，该项违约金也明显过高，请法院根据本案的实际情况予以调整。综上，请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。
被告中国移动邕宁分公司提交的证据有：1.录音光盘及书面文稿；2.通话详单；3.2010年9月1日中国工商银行企业网上银行落地指令处理补充凭证。
根据被告的申请，本院委托广西华正房地产土地评估咨询有限公司对被告承租原告办公大楼一楼西面第一、二间铺面已形成附合的装饰装修物的价值进行评估鉴定，该公司于2011年8月23日出具广华正房（估）字第（略）号房地产估价报告书1份。
本案经过庭审举证质证，综合证据、当事人的意见和案情，本院认定下列证据合法有效，与本案有关联性，可以作为本案定案的依据：原告提交的证据1、2、3、4、5；被告提交的证据1、2、3；广西华正房地产土地评估咨询有限公司出具的广华正房（估）字第（略）号房地产估价报告书。
根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，查明案件事实如下：
2005年4月1日，中国移动邕宁分公司向飞戈公司承租飞戈公司位于那楼镇X街的办公大楼一楼西面第二间铺面作为营业厅，2007年中国移动邕宁分公司从李姓租户转承租了飞戈公司位于那楼镇X街办公大楼一楼西面第一间铺面，并把第一间、第二间铺面的隔墙打通将两间铺面连为一间。
2008年11月10日，飞戈公司作为出租方（甲方），中国移动邕宁分公司作为承租方（乙方）共同签订了一份合同编号为【x-NN-2008-】的《邕宁分公司那楼服务厅房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），合同主要内容：第一条、租赁物及其他。1.1、本合同约定的甲方出租给乙方使用的房屋及其它租赁物坐落于那楼镇X街飞戈农副产品有限责任公司办公大楼一楼西面第一、二间铺面，建筑面积约壹佰平方米；……第二条、租赁物用途。2.1、乙方出租上述房屋用于营业及办公，甲方允许乙方在租赁期间充分行使承租房屋的使用权；第三条、租赁期限。3.1、租赁期限自2010年1月1日至2014年12月31日止，除本合同另有约定外，任何一方不得在租赁期内提前终止本合同；第四条、租金及相关费用支付。4.1、租赁期内出租房屋的租金为每年x元，本合同总金额为x元。4.2、租赁期间，出租房屋的租金税金由甲方承担，并负责开据正规税务发票。4.3、租赁期间，双方不得以任何理由任意调整租金。4.4、租金分二次结清，甲方（注：实际是乙方）于2008年11月份支付一半租金x元，于2009年12月份支付剩余的一半租金x元。4.5、甲方在收某租金之日起10天内将房屋租赁的正规发票开具给乙方。……第七条、租赁物的装修及改变房屋结构。7.1、乙方有权对出租房屋进行必要的装修、加某、改造或增加某备、设施以适合办公需要，但不能破坏房屋的主体结构，费用由乙方自理。乙方如需部分或全部改变房屋整体结构，经甲方同意后方可进行，费用由乙方承担。退租时，乙方不得将其装修拆除。……第九条、甲乙双方权利义务及合同的解除续签。9.1、有下列情形之一的，甲方可以提前解除合同、收某房屋，并要求乙方赔偿甲方所遭受的一切实际损失：……9.1.2、乙方逾期支付租金累计达6个月的。……9.4、任何一方依据本合同9.1、9.2款之规定主张某乙除合同，应当书面通知对方，合同自通知到达对方时解除。第十二条、违约责任。……12.5、乙方违反第9.1款任何一情形的，须向甲方交纳违约金人民币伍仟整。12.6、乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应向甲方支付按应付未付租金每日万分之二的违约金。……等等。本合同签订后原、被告继续履行合同。被告中国移动邕宁分公司于2008年11月25日将本合同第一期租金x元汇到原告飞戈公司指定的账户。本合同第二期租金x元被告中国移动邕宁分公司没有按合同约定的时间即2009年12月支付给原告飞戈公司。从2010年1月1日起，被告中国移动邕宁分公司继续使用承租的铺面至今。2010年7月19日被告中国移动邕宁分公司综合部经理黄某莉通过电话与原告飞戈公司法定代表人黄某就第一期已交租金开具税务发票事宜进行协商，后无结果。2010年7月21日，原告飞戈公司作出了《解除租赁合同通知》，并于当日将该通知邮寄给被告中国移动邕宁分公司的综合部经理黄某莉，2010年7月22日黄某莉本人签收某该邮件。该通知载明：“中国移动通信集团广西有限公司南宁市邕宁分公司：2008年11月10日，我方和贵公司签订《邕宁分公司那楼服务厅房屋租赁合同》，约定由贵公司在2010年1月1日至2014年12月31日期间继续租赁我方位于那楼镇X街飞戈农副产品有限责任公司办公大楼一楼西面第一、二间铺面作为移动通信服务厅，租金每年x元，五年租金x元，租金分两次付清，定于2008年11月份支付一半租金x元，2009年12月份支付剩余的一半租金x元，并约定租金以转账方式支付到我方账户（户名：南宁那楼供销××合作社，开户银行：××行南宁××分理处，账号：××）。合同签订后，贵公司继续在上述租赁房屋营业，并于2008年11月25日转入第一期租金x元到我方约定的账户，但第二期租金现贵公司已逾期七个月拒不支付，依据双方签订的《邕宁分公司那楼服务厅房屋租赁合同》第9.1条款的规定，贵公司的行为已构成了违约，我方特此通知贵公司：1、从2010年8月1日起解除与贵公司签订的《邕宁分公司那楼服务厅房屋租赁合同》。2、要求贵公司从2010年8月1日起交付位于那楼镇X街飞戈农副产品有限责任公司办公大楼一楼西面第一、二间铺面给我方。3、要求贵公司支付给我方违约金5000元。此致，中国移动通信集团广西有限公司南宁市邕宁分公司”。2010年8月2日，原告飞戈公司向本院提起诉讼，诉讼请求如前述。在审理过程中，中国移动邕宁分公司于2010年9月1日将第二期租金x元汇到《房屋租赁合同》约定的账户内。
在审理过程中，被告中国移动邕宁分公司于2010年12月10日提出反诉，请求：1、确认原告单方解除房屋租赁合同行为无效，要求原告继续履行合同；2、要求原告开具金额为x元房屋租金税务发票。本院释明后没有受理和审理中国移动邕宁分公司的反诉请求，被告不再坚持反诉。
2011年4月22日，被告中国移动邕宁分公司提出申请，要求对其承租原告飞戈公司办公大楼一楼西面第一、二间铺面已形成附合的装饰装修物进行评估鉴定，以便要求原告对此予以赔偿。根据双方当事人选定，本院委托广西华正房地产土地评估咨询有限公司进行评估，广西华正房地产土地评估咨询有限公司于2011年8月23日作出广华正房（估）字第（略）号房地产估价报告，确定估价对象装饰装修物在2011年7月19日的评估价值为x元。
本院认为：原告与被告于2008年11月10日签订的《房屋租赁合同》没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效的，双方应严格履行合同的约定。本案中，被告自2007年就开始租用《房屋租赁合同》中约定的房屋，签订合同后也继续使用至今。但被告没有按照本合同的约定按时支付第二期的租金，违反了合同的约定，应承担违约责任。原告依据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，作出了《解除租赁合同通知》并已送达给被告，其解除合同的行为和通知是符合合同的约定和法律规定的，本院予以确认。本案《房屋租赁合同》已在原告飞戈公司《解除租赁合同通知》所确定解除的日期之日即2010年8月1日解除。《房屋租赁合同》并没有约定被告在原告开具第一期租金税务发票后，才支付第二期租金，故被告以原告没有开具第一期租金税务发票导致其不能按时支付第二期租金的抗辩意见，本院不予采纳。《房屋租赁合同》解除后被告应将租赁房屋交还给原告，原告要求被告将租赁房屋交还的诉讼请求，本院予以支持，但应给予被告合理的时间腾空租赁房屋；被告已支付本合同全部租金给原告，合同解除之日起至今被告仍实际使用原来租赁的房屋，依公平原则被告仍应参照本合同的数额标准计付此期间的占用费给原告，剩余部分则由原告退还给被告。原告根据《房屋租赁合同》的约定请求被告支付违约金5000元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告提出的反诉问题，被告反诉要求确认原告单方解除房屋租赁合同行为无效，要求继续履行合同的诉讼请求，实质是属于本诉答辩和抗辩的内容，不构成独立的反诉，本院不作为本案反诉受理；被告要求原告开具金额为x元房屋租金税务发票的诉讼请求，不属于法院直接受理范围，故本案不予受理和审理。就被告两项反诉请求，本院已向其释明。关于被告承租原告铺面已形成附合的装饰装修物处理问题，被告因坚持原告单方解除合同无效和要求继续履行的抗辩意见而没有在举证期限届满前就此提起反诉，其申请对承租铺面的装饰装修物价值进行评估，是被告为了要求原告给予赔偿而保全证据的行为，因此本案不予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：
一、原告广西南宁市邕宁飞戈农副产品有限责任公司于2010年7月21日作出的《解除租赁合同通知书》有效，2008年11月10日原告广西南宁市邕宁飞戈农副产品有限责任公司与被告中国移动通信集团广西有限公司南宁市邕宁分公司签订的《房屋租赁合同》于2010年8月1日解除；
二、被告中国移动通信集团广西有限公司南宁市邕宁分公司于本案判决生效之日起一个月内将承租原告位于那楼镇X街的办公大楼一楼西面第一、二间铺面交还给原告广西南宁市邕宁飞戈农副产品有限责任公司；
三、被告中国移动通信集团广西有限公司南宁市邕宁分公司已支付原告广西南宁市邕宁飞戈农副产品有限责任公司的租金x元，扣减从2010年1月1日起2010年7月31日的租金和从2010年8月1日起至被告将承租铺面交还给原告之日止期间的占用费（按《房屋租赁合同》约定的租金数额标准计付），余款原告应在被告将铺面交还之日起十日内退还给被告；
四、被告中国移动通信集团广西有限公司南宁市邕宁分公司支付给原告广西南宁市邕宁飞戈农副产品有限责任公司违约金5000元，于本案判决生效之日起十日内履行完毕。
案件受理费1282元（该款原告已预交641元）,由被告中国移动通信集团广西有限公司南宁市邕宁分公司负担。
义务人如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加某支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在递交上诉状之日起七日内向该院预交上诉案件受理费（收某户名：南宁市中级人民法院诉讼费专户；帐号：（略）；开户行：中国农业银行南宁市竹溪分理处），逾期未预交又不提交缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判长雷邓
审判员杨宏润
审判员郑吓保
二○一一年十月十一日
书记员梁秋云
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