申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：新乡市华彬大厦业主委员会。住所地：新乡市X路中段华彬大厦二楼。
法定代表人：田某，该业主委员会主任。
委托代理人：席建松，河南师大方正律师事务所律师。
委托代理人：王某艺，河南师大方正律师事务所律师。
申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：新乡市华彬大厦商贸有限公司。住所地：新乡市X路X号。
法定代表人：刘某，该公司董事长。
委托代理人：尚平波，河南牧野律师事务所律师。
委托代理人：王某甲，该公司职员。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：新乡市荣祥黄金珠宝有限公司。住所地：新乡市X路中段华彬大厦二楼。
法定代表人：耿某，该公司董事长。
委托代理人：牛红江，河南中原法汇律师事务所律师。
委托代理人：王某乙，该公司职员。
申请再审人新乡市华彬大厦业主委员会（以下简称业主委员会）、新乡市华彬大厦商贸有限公司（以下简称华彬公司）与被申请人新乡市荣祥黄金珠宝有限公司（以下简称荣祥公司）因租赁合同纠纷一案，新乡X区人民法院于2009年7月14日作出（2009）卫滨民一初字第X号民事判决，三方当事人均不服，提出上诉。新乡市中级人民法院于2009年12月31日作出（2009）新民三终字第X号民事判决。业主委员会、华彬公司不服，向本院提出再审申请。本院于2010年10月6日作出（2010）豫法民申字第x号民事裁定，决定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。业主委员会法定代表人田某及其委托代理人席建松、王某艺，华彬公司委托代理人尚平波、王某甲，荣祥公司法定代表人耿某及委托代理人牛红江、王某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
业主委员会、华彬公司向一审法院起诉称：业主委员会系代表华彬大厦二、三层部分产权个体业主的自治性组织，且依法进行了登记备案，华彬公司是华彬大厦二、三层部分经营摊位的所有人。2005年9月15日，经业主委员会、华彬公司与荣祥公司协商一致，签订了一份租赁承包经营合同。合同约定，业主委员会、华彬公司将华彬大厦二、三层各自享有产权的经营场地租赁给荣祥公司用于珠宝经营，租赁期十年，即自2005年12月26日起至2015年12月26日止，每月的租金为20万元，交纳租金的时间为每月的20日之前。合同签订后，业主委员会、华彬公司按照合同约定履行了自己的义务。但荣祥公司却违反双方合同的约定，拒不履行合同义务，自2005年12月26日起，除数次向业主委员会、华彬公司支付了8万元租金外，截至2006年4月26日荣祥公司尚欠租金72万元，虽经多次催要，至今仍未支付，故诉请依法解除其与荣祥公司签订的租赁承包经营合同，并判令立即支付所欠租金72万元（截至2006年4月26日）。
荣祥公司反诉并答辩称：2005年9月15日，业主委员会、华彬公司代表二、三层楼各个业主在与其公司协商一致，签订一份租赁承包经营合同。合同签订后，业主委员会、华彬公司不按约定履行合同义务，致使荣祥公司无法招商和经营，因此其于2006年1月21日与业主委员会、华彬公司解除合同，并要求赔偿经济损失。业主委员会、华彬公司为逃避责任，侵吞荣祥公司的财产，将荣祥公司起诉至法院，请求法院查明真相，驳回业主委员会、华彬公司要求其支付租金的诉讼请求，承担其经济损失182.37万元，并承担本案诉讼费用。
华彬公司辩称：荣祥公司在反诉书中单方解除合同的事实理由不成立，于法无据，其行为违约并无效，租赁合同并未解除。荣祥公司在2006年1月21日关于放弃华彬大厦二、三楼租赁承包经营的意见书也证明了荣祥公司解除合同“无法招商经营”的理由不能成立，荣祥公司要求该公司承担其经济损失的请求没有事实及法律依据。
一审法院查明：2005年9月15日，业主委员会作为甲方，华彬公司作为丙方与乙方荣祥公司签订租赁承包经营合同书一份，主要约定业主委员会和华彬公司（代表华彬大厦二、三层各个业主）将各自享有产权的场地面积交给荣祥公司承包经营。由荣祥公司自主经营、管理，并负责装修，承担费用，期限为十年，即2005年12月26日至2015年12月25日，华彬大厦二、三层租赁费用每月共计20万元，从第三年开始每月租赁费为21万元。2005年12月26日开始付费用，实付日期为当月的20日前。如某业主原因影响荣祥公司经营，由业主委员会和华彬公司出面负责解决。无特殊原因任何一方不得提前终止合同。由于重大事故、自然灾害、市场重大变化等特殊原因，三方均可提出提前终止合同。合同终止后，华彬大厦二、三层除动产可以搬走的、如某、灯饰、电脑、收款机，其余如：天花板、地板砖、柱子外包装等，不能挪动的资产应无偿留给业主委员会和华彬公司。如某延租金超过十日的，业主委员会和华彬公司有权终止解除与荣祥公司签订的合同，并终止荣祥公司的一切经营活动。同日，双方又签订补充合同一份，该补充合同载明：王某乙、顾爱平、陈慧、海万清、马玉娟等10人的摊位未清除，所有问题由荣祥公司负责解决。合同签订后，荣祥公司于2005年10月开始对华彬大厦二、三楼进行整体装修，并开始对外招商。在荣祥公司进行招商期间，华彬大厦二、三楼的部分业主进行阻挠，不同意荣祥公司使用他们购买的摊位进行经营活动，2005年12月10日荣祥公司在所招商户进驻后开始试运行，此后，部分业主多次滋事阻挠，致使商户们无法经营。2006年1月21日荣祥公司向业主委员会和华彬公司提出“关于放弃华彬大厦二、三楼租赁承包经营的意见书”，决定放弃二、三楼租赁承包经营权，但不放弃装修财产权。荣祥公司称该意见书于当天送达业主委员会和华彬公司，业主委员会和华彬公司对此予以否认，但业主委员会和华彬公司在一审诉讼中将该意见书作为证据提交法庭。2006年1月27日，荣祥公司要求全部商户于两日内退出商场，同年1月28日，商户吕文艳在华彬大厦二、三楼门上张贴封条，此后，荣祥公司撤离商场。2006年2月底，业主委员会原法定代表人孟玉良与荣祥公司职员王某乙一同开始与其他商家代表商谈华彬大厦二、三楼承包经营权和装修费的转让问题。2008年6月份，大商集团（新乡）千盛百货有限公司整体租赁华彬大厦后，重新进行了全面装修，荣祥公司原来的装修已不存在。期间，业主委员会和华彬公司将荣祥公司安装在华彬大厦二、三楼的空调全部拆除后存放在华彬公司仓库内。
另查明：在合同履行期间，荣祥公司陆续向业主委员会和华彬公司交纳租金x元。经新乡市价格认证中心鉴定，荣祥公司装修华彬大厦二、三楼价值为x.80元，电气设备安装工程价值为x.76元，其它设备鉴定价值为x.49元，以上项目总价值（略）.96元，其中空调的价格为x元。
一审法院认为：业主委员会和华彬公司作为出租人，依业主公约代表华彬大厦二、三层各个业主将各自享有产权的场地面积租赁给荣祥公司使用，依据租赁承包经营合同的规定，业主委员会和华彬公司与荣祥公司双方存在租赁关系，业主委员会和华彬公司负有使承租人即荣祥公司可依约使用租赁物的义务。2005年9月15日，双方在签订租赁合同的同时又签订补充合同一份，该补充合同载明：“王某乙、顾爱平等10人的摊位未清除，所有问题由荣祥公司负责解决”。依据该补充合同，荣祥公司只是负责解决该10人的摊位清除问题。业主委员会和华彬公司作为出租人，不能与所有业主取得一致，在业主阻挠招商和经营时不能予以解决，致使荣祥公司不能正常使用租赁物已构成违约，荣祥公司可以要求解除合同。荣祥公司称其于2006年1月21日即向业主委员会和华彬公司发出了放弃承包经营权意见书，业主委员会和华彬公司对此予以否认，但根据业主委员会和华彬公司在一审中将该意见书作为证据提交法庭，业主委员会于2006年2月底开始与其他商家商谈华彬大厦二、三楼承包经营权与装修费转让的事实可以证明业主委员会和华彬公司在2006年2月底已收到荣祥公司的上述放弃承包经营权意见书，且荣祥公司于2006年1月底已不再占有、使用华彬大厦二、三楼，因此应确定双方解除合同的时间是2006年2月底，依据合同约定，荣祥公司应当按每月20万元向业主委员会和华彬公司交纳2005年12月26日至2006年2月底的租赁费x.70元，扣除荣祥公司已交纳的x元，荣祥公司应向业主委员会和华彬公司交纳租赁费x.70元。业主委员会和华彬公司主张2006年3月至4月份的租赁费证据不足，不予支持。荣祥公司主张业主委员会和华彬公司同意其交纳x元租赁费证据不足，不予采纳。由于业主委员会和华彬公司未处理好业主问题造成租赁承包合同无法履行，因此，业主委员会和华彬公司对荣祥公司为华彬大厦二、三楼装修的投入应承担赔偿责任。根据租赁合同的约定，合同终止后，可以移动的空调已由业主委员会和华彬公司拆除下来，业主委员会和华彬公司应将空调返还荣祥公司。扣除空调价款后，其他装修价值（略）.96元，业主委员会和华彬公司应予赔偿。荣祥公司反诉要求业主委员会和华彬公司赔偿其招商期间的宣传广告费用、工人工资等其他费用的损失理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决：一、荣祥公司在判决生效后十日内给付华彬公司、业主委员会租赁费x.70元；二、华彬公司、业主委员会在判决生效后十日内返还荣祥公司x格力空调14台、x格力空调室外机16台（如某能返还折价赔偿）；三、华彬公司、业主委员会在判决生效后十日内返还荣祥公司装修及其他设施款（略）.96元；四、驳回华彬公司、业主委员会要求荣祥公司支付2006年3月、4月租赁费的诉讼请求；五、驳回荣祥公司要求华彬公司、业主委员会赔偿宣传广告、工人工资等其他费用的诉讼请求。上述一、三项相抵后，华彬公司、业主委员会给付荣祥公司的款项为（略）.20元。案件受理费x元，由华彬公司、业主委员会承担6010元，荣祥公司承担6000元，反诉案件受理费x元，由华彬公司、业主委员会承担x元，荣祥公司承担5000元。
二审查明的事实与一审查明的事实相一致。另查明：荣祥公司在一审中曾交纳评估鉴定费6000元。一审判决对该评估鉴定费未做处理。
二审法院认为：业主委员会和华彬公司作为出租人，依业主公约代表华彬大厦二、三层各个业主将各自享有产权的场地租赁给荣祥公司使用，所签“租赁承包经营合同书”系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应确认合法有效。依据租赁承包经营合同的规定，双方存在租赁关系，业主委员会和华彬公司负有使承租人即荣祥公司可依约使用租赁物的义务。因租赁合同中明确约定：“如某业主原因影响乙方荣祥公司经营的问题，由业主委员会和华彬公司出面负责解决”，故业主委员会和华彬公司作为出租人，在业主阻挠招商和经营时不能予以解决，致使荣祥公司不能正常使用租赁物，无法正常开展经营活动，荣祥公司于2006年1月底已从租赁场所撤出，业主委员会和华彬公司已构成违约，荣祥公司可以依法要求解除租赁合同，并有权要求业主委员会和华彬公司赔偿因解除合同给其造成的经济损失。依据双方签订的补充合同，荣祥公司只是负责解决该10人的摊位清除问题，与业主是否闹事阻挠荣祥公司经营无关，况且业主委员会和华彬公司未提供相应证据以证明该10人参与闹事活动，故业主委员会和华彬公司上诉称系该10人闹事造成荣祥公司不能正常经营，责任在荣祥公司无事实依据，其主张理由不能成立，该院不予采纳。荣祥公司称其于2006年1月21日即向业主委员会和华彬公司发出了放弃承包经营权意见书，业主委员会和华彬公司对此予以否认，但根据业主委员会和华彬公司在一审中将该意见书作为证据提交法庭，且已查明业主委员会于2006年2月底开始与其他商家商谈华彬大厦二、三楼承包经营权与装修转让的事实可以证明业主委员会和华彬公司在2006年2月底已收到荣祥公司上述放弃承包经营权意见书，并且同意解除与荣祥公司签订的租赁合同书，因此应确定双方解除合同的时间是2006年2月底。业主委员会和华彬公司上诉称荣祥公司提供的“放弃租赁承包经营意见书”实际是一份要求转租的意见表述书无事实依据，该院不予采纳。依据租赁承包合同约定，荣祥公司于2005年12月26日进驻华彬大厦经营，其应当按每月20万元向业主委员会和华彬公司交纳2005年12月26日至合同解除时2006年2月底（共计两个月零六天）的租赁费x.70元，扣除荣祥公司已交纳的x元，荣祥公司应向业主委员会和华彬公司交纳租赁费x.70元。故业主委员会和华彬公司上诉主张2006年3月至4月份的租赁费以及荣祥公司上诉主张其不应支付租赁费x.70元均证据不足，理由不能成立，不予采纳。业主委员会和华彬公司未处理好业主问题造成租赁承包合同无法履行属违约行为，应承担违约责任，因此，业主委员会和华彬公司对荣祥公司为华彬大厦二、三楼装修的投入应承担赔偿责任。根据双方租赁合同第十三条的约定，合同终止后，可以移动的空调已由业主委员会和华彬公司拆除下来，业主委员会和华彬公司应将空调返还荣祥公司。扣除空调价款x元后，其他装修价值（略）.96元均为因解除租赁合同给荣祥公司造成的损失，业主委员会和华彬公司应予赔偿。荣祥公司招商期间的宣传广告费用、工人工资等费用系其开展经营必须支出的费用，该费用不能认定为解除合同所造成的损失。荣祥公司要求业主委员会和华彬公司赔偿其该费用无事实依据，不予支持。一审法院曾委托新乡市价格认证中心鉴定荣祥公司对装修华彬大厦二、三楼价值、电气设备安装工程价值、其它设备价值进行评估鉴定，并支付了评估鉴定费6000元，以确定本案因解除租赁合同给荣祥公司造成的损失数额。双方解除租赁合同系因业主委员会和华彬公司违约所致，故评估鉴定费应由业主委员会和华彬公司承担。一审法院在判决中对该项费用未予处理，荣祥公司上诉称该评估鉴定费应由业主委员会和华彬公司承担理由成立，予以采纳。除此之外，荣祥公司的其他上诉理由以及业主委员会和华彬公司的上诉理由均不能成立。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费x元，由业主委员会和华彬公司承担x元，荣祥公司承担7100元。一审评估鉴定费6000元由业主委员会和华彬公司承担。
华彬公司、业主委员会向本院申请再审称：原判认定业主闹事的事实没有证据予以支持。《补充合同》约定了不同意出租的10户业主的问题由荣祥公司负责解决，并非原判所认定的只负责解决摊位清除，亦无证据证明华彬公司、业主委员会在2006年2月底收到荣祥公司的放弃承包经营意见书和同意双方解除租赁合同，原判对荣祥公司何时交回租赁物予以回避，不作认定。荣祥公司长期占用租赁物，直到2006年7月19日才经一审法院将房产部分交还。原判对荣祥公司因经营需要而进行的装修以及该装修评估鉴定费用让华彬公司、业主委员会承担违背了合同约定，原审认定业主造成荣祥公司无法经营错误。要求撤销一、二审判决，解除双方的租赁合同，改判荣祥公司支付租金72万元（截止2006年4月26日），驳回荣祥公司的反诉请求。
荣祥公司辩称：根据合同法规定，出租人应负有保证交付的房屋符合约定用途的义务。由于业主委员会和华彬公司没有按照合同约定履行义务，造成部分业主多次闹事，使荣祥公司无法正常使用租赁物，无法经营，给荣祥公司造成了巨大的损失，因此，业主委员会和华彬公司应当赔偿损失。原一、二审判决正确，应驳回业主委员会和华彬公司的再审请求。
经双方当事人确认，本院再审将本案的焦点归纳为：造成荣祥公司不能正常使用租赁物的原因是什么；业主委员会和华彬公司应否承担荣祥公司的装修损失；荣祥公司应否支付2006年2月以后的租金。
本院再审查明的事实除与原审相一致外，本院另查明：1、本院再审时，华彬公司和华彬业主委员会申请业主李小桃出庭作证，其证明因王某乙没有按照当时答应让其继续经营的要求，向王某乙索要过租金，但没有影响商户的经营。申请在华彬大厦经营服装的钱淑玲出庭作证，其证明在经营期间，曾见到装饰公司因讨要装修款堵过电梯口，没有见其他业主来闹事。华彬大厦无法经营的原因是新乡的大商场很多，竞争不过别的大商场，商户们经营不下去了，就一起让老板退押金，曾把老板王某乙软禁起来。2、荣祥公司2006年1月21日向华彬公司和业主委员会送达的《关于放弃华彬大厦二、三楼租赁承包经营的意见书》中，认可生意不好系业主闹事、摊位空闲较多以及其他商场开业影响经营等原因造成。
本院再审认为，业主委员会和华彬公司代表二、三层全体业主与荣祥公司所签订的租赁合同意思表示真实，内容合法，应为有效合同。合同签订后，业主委员会、华彬公司按照合同约定将租赁场地交付荣祥公司使用。荣祥公司不能正常使用租赁物的原因，是在经营过程中，由于受自身经营能力、外部经营环境以及未妥善处理其与业主、商户关系等多方面因素的影响，加之业主委员会和华彬公司未能依据合同约定妥善协调解决业主影响荣祥公司经营的问题，使其经营陷入困境，最终放弃经营，撤出租赁场所。
关于业主委员会和华彬公司是否应当承担荣祥公司装修费的问题。业主委员会根据业主委托，将华彬大厦的二、三层商用房出租，并按照合同约定将出租物交付荣祥公司使用，其在合同中的主要责任是协调解决有关问题，并保证租赁物的正常使用。华彬公司作为合同的一方当事人，按照合同约定，将拥有产权的商铺交与荣祥公司使用，并履行了合同的义务。同时三方在合同中还约定，合同终止后，二、三层除能动产可以搬走的，不能挪动的资产应无偿留给华彬公司和业主委员会。按照约定，租赁合同终止后，华彬公司和业主委员会本不应对荣祥公司的装修费用承担责任，但在荣祥公司经营期间，曾发生了业主闹事的情形，对荣祥公司的经营亦存在一定影响，故根据本案的具体情况，业主委员会、华彬公司应对荣祥公司装修损失（略）.96元承担50%责任，即x.98元。
关于荣祥公司应否支付2006年2月以后租金的问题。荣祥公司于2006年1月21日向业主委员会和华彬公司发出了放弃承包经营意见书，业主委员会和华彬公司对此未提出异议，并于2006年2月底开始与其他商户商谈华彬大厦二、三层楼承包经营与装修费事宜，其在事实上已认可了双方解除租赁合同的行为，故三方解除合同的时间应确定为2006年2月底，荣祥公司应支付租金至2006年2月底。综上，原审判决查明事实清楚，但部分处理不当，本院对此予以纠正。华彬公司、业主委员会申请再审理由部分成立，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如某：
一、撤销新乡市中级人民法院（2009）新民三终字第X号民事判决。
二、维持新乡X区人民法院（2009）卫民一初字第X号民事判决第一、二、四、五项，即：新乡市荣祥黄金珠宝有限公司在判决生效后十日内支付新乡市华彬大厦商贸有限公司、新乡市华彬大厦业主委员会租赁费x.7元；新乡市华彬大厦商贸有限公司、新乡市华彬大厦业主委员会在判决生效后十日内返还新乡市荣祥黄金珠宝有限公司x格力空调14台，x格力空调室外机16台；驳回新乡市华彬大厦商贸有限公司、新乡市华彬大厦业主委员会要求新乡市荣祥黄金珠宝有限公司支付2006年3月、4月租赁费的诉讼请求；驳回新乡市荣祥黄金珠宝有限公司要求新乡市华彬大厦商贸有限公司、新乡市华彬大厦业主委员会赔偿宣传广告、工人工资等其它费用的诉讼请求。
三、变更新乡X区人民法院（2009）卫民初字第X号民事判决第三项为：新乡市华彬大厦商贸有限公司、新乡市华彬大厦业主委员会于判决生效后十日内共同赔偿新乡市荣祥黄金珠宝有限公司装修及设施款x.98元。
如某未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费x元，华彬公司、业主委员会共同负担6010元，荣祥公司负担6000元；反诉案件受理费x元，华彬公司、业主委员会共同负担8800元，荣祥公司负担8800元；鉴定费6000元，华彬公司、业主委员会共同负担3000元，荣祥公司负担3000元；二审案件受理费x元，华彬公司、业主委员会共同负担x元，荣祥公司负担x元。
本判决为终审判决。
审判长关波
审判员牛建华
代理审判员王某涛
二○一一年十一月十五日
书记员汪晖（代）
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
