原告李某，男，X年X月X日出生。
委托代理人陈同一，汝南县法律援助中心主任。
被告中国农业银行股份有限公司汝南县支行。
负责人王某乙，该支行行长
委托代理人丁某某，中国农业银行股份有限公司驻马店市分行职员。
原告李某与被告中国农业银行股份有限公司汝南县支行承租人优先购买权纠纷一案，原告于2011年5月23日向本院提起诉讼，本院于当日受理后，依法组成合议庭，于2011年7月1日公开开庭进行审理。原告李某及其委托代理人陈同一、被告委托代理人丁某某到庭参加诉讼。证人王xx出庭作证。本案现已审理终结。
原告李某诉称，原告系被告单位的老员工，于1988年退休。前几年，原告因没有地方居住，即租被告位于汝宁镇X巷口的第五储蓄所营业房居住。被告对其他内退或下岗人员租用的其营业房进行了优先优惠购买，原告要求享有同样的权利，优先优惠购买该营业房，但遭到被告拒绝。而后被告以公开竞拍的形式将该房卖与他人，被告的行为严重侵害了原告的权益。请求撤销被告对其位于汝宁镇X巷口第五储蓄所三间房屋的拍卖行为，确认原告对该房屋具有优先优惠购买权。
被告中国农业银行股份有限公司汝南县支行辩称，1、原告诉请缺乏政策和法律依据。被告未收到优惠处置固定资产的相关法律规定和政策文件；2、本案讼争的房屋系经被告单位审批，严格按照法律程序拍卖的，且该房屋已实际交付竞买人。应依法驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明，原告李某与李某系父女关系，原告为被告单位退休职工。2010年4月14日，被告通知李某续签原第五储蓄所临街门面房租赁合同，李某即让其妹李某艳到被告处，在被告工作人员的提示下，李某艳代李某与被告签订房屋租赁合同，约定:被告将其位于汝宁镇X巷口（原第五储蓄所）临街门面房三间租赁给李某进行商业经营，租期自2010年3月21日至2011年3月21日止，年租金6300元，租赁期间，如果甲方（即被告）所属的上级机关对该房屋有处置要求时，甲方有随时终止合同的权利，未经甲方同意，承租人不得转租或改变租赁物用途等。合同签订后，该房屋一直由李某的父母，即原告李某及其妻使用和占有。2010年8月13日，被告的上级机关中国农业银行股份有限公司驻马店分行决定拍卖该租赁房屋，并在该房屋外墙张贴拍卖公示，同日，驻马店市天中拍卖有限公司在《天中晚报》第四版刊登拍卖公告：于2010年8月25日下午3时在该公司拍卖大厅拍卖上述房产。被告于2010年8月20日将上述拍卖事项以书面形式通知承租人李某。2010年8月25日上午，原告及其妻到驻马店市天中拍卖有限公司，称其是该房屋的租赁户，要求参加拍卖会。经拍卖公司与市农行协商，同意原告参加竞拍，但因其在拍卖会开始前仍未交纳保证金，而未取得竞买资格。后该房屋拍卖给了施文超，并办理了产权过户手续。
上述事实，由当事人陈述、房屋租赁合同书、拍卖公告及其他书证在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，本案系房屋承租人优先购买权纠纷。行使房屋承租人优先购买权的基础是，请求权人与房屋所有权人之间存在房屋租赁合同关系。本案争议房屋的租赁合同系李某委托其妹李某艳与被告签订，且事后李某对该房屋租赁合同亦未提出异议，因此，李某与被告签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。根据合同的相对性原理，在一个房屋租赁合同关系中，不可能存在两个以上相互独立的相对人。虽然原告及其妻一直在使用和占有该房屋，但是，其不是本房屋租赁合同关系的相对人，本房屋租赁合同关系的相对人为李某，只不过是李某承租该房屋后，交由其父母使用而已。综上，原被告之间不存在房屋租赁合同关系，因此，原告对该房屋主张优先购买权，缺乏事实依据和法律依据。况且，被告在处置该房屋时，已履行了法定程序，尽了应有的通知义务，并在拍卖前特许原告可以参与竞拍，但因原告未交纳保证金而放弃了竞买资格。现该房屋已被他人竞买成功，并已办理过户手续。该拍卖行为合法有效。原告请求撤销该拍卖行为，确认原告对该房屋具有优先购买权，理由不足,本院不予支持。关于原告主张优惠购买权，从优惠购买本意来讲，它是指出卖人基于政策原因或双方约定，给买受人的一种特殊待遇。即主张优惠购买要么有相应的政策规定，要么有双方对优惠购买的一致合意。原告主张优惠购买既提供不出政策依据，也不能证明双方对此存在一致合意。因此，原告主张优惠购买，理由不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告李某的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。
审判长王某乙刚
审判员马杰
人民陪审员陈瑞田
二○一一年八月二十三日
书记员赵卉
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