上诉人（原审被告）陈某，女，生于X年X月X日，汉族，农民。
委托代某人狄传珍、明兵，陕西安业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）代某，女，生于X年X月X日，汉族，住（略），居民。
原审第三人李某，女，生于X年X月X日，汉族，农民。
委托代某人张炳顺，镇安县148法律服务所法律工作者。
代某与陈某、李某房屋租赁合同纠纷一案，镇安县人民法院审理后作出（2011）镇民初字第x号民事判决后，陈某不服，提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了此案。上诉人陈某及其委托代某人狄传珍、明兵，被上诉人代某、原审第三人李某及其委托代某人张炳顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：原告代某租赁给被告陈某位于镇安县二中后门口门面房屋一间，双方于2009年8月31日签订房屋租赁合同书，同日被告支付原告一年租金6600元，租赁期限至2011年8月31日。2011年2月14日被告未经原告同意以x元将房屋转租于第三人李某。第三人于2011年2月16日开始营业时，原告出面阻止，并要求迁出承租房屋。第三人找被告协商，被告不愿出面协调，第三人起诉被告要求解除转租合同，退回转租费，后因原告起诉而撤诉。
原审认为：原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，被告未经原告同意将房屋转租，其行为违反了诚实信用原则，原告请求解除与被告之间的房屋租赁合同合情合理，依法予以支持。第三人主张被告赔偿转让费x元，由于第三人已实际占有转租房屋以及被告移交的财产，第三人应当承担房屋占用期间的租金3300元，退还被告的财产。被告因此给第三人造成的经济损失x元应予以赔偿。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条一款（二）项、第十六条二款的规定，判决：一、解除原告代某与被告陈某之间的房屋租赁合同；二、由被告陈某赔偿第三人李某经济损失x元；第三人李某按财产清单返还陈某财产。限判决生效后三十日内履行完毕。案件受理费300元由被告承担。
宣判后，陈某不服上诉称，（1）一审法院认定事实错误，上诉人将房屋转租与第三人李某系经过房主代某同意，一审判决认定事实与实际情况不符；（2）一审法院对证据的认定及审理程序违反法律规定，存在程序违法的问题；（3）一审判决适用法律错误，导致错误判决。综上所述，一审法院判决错误，请求二审法院依法予以改判。被上诉人代某答辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，上诉人在转租房子时并未征得她的同意，其系私自转让，且一审判决适用法律正确，判决得当，依法应予维持。原审第三人李某答辩称，上诉人在未取得房主代某同意的情况下，将房子转让给她，该转租合同无效，理应退还其转让费。一审判决正确，二审应予维持。
经审理查明，2008年8月31日，被上诉人代某将其位于镇安县二中后门口门面房屋一间租赁于上诉人陈某。2009年8月31日双方签订房屋租赁合同书，约定每月租金550元，租赁期限一年，房屋在租赁期间承租方只有使用权，无权转让，若有特殊情况，转让需经出租方允许。2010年8月31日，上诉人交付被上诉人代某租金6600元，双方未签订书面承租合同书。2011年2月14日上诉人未经被上诉人代某同意以x元将房屋转租于原审第三人李某。后被上诉人代某阻止原审第三人李某进行经营，并要求迁出房屋。原审第三人找上诉人协商未果，于同年4月原审第三人起诉上诉人要求解除转租合同，退回转租费，后原审第三人撤回起诉。被上诉人代某于同年5月28日向镇安县人民法院提起诉讼，要求解除与上诉人之间的租赁合同，并要求判处上诉人退还原审第三人转让费x元。
上述事实有下列证据在卷佐证：1、上诉人与被上诉人2009年8月31日签订的房屋租赁合同书；2、2011年3月19日，上诉人向原审第三人出具的x元收条；3、原审第三人于2011年4月向镇安县法院递交的民事诉状；4、一、二审庭审笔录。
本院认为，上诉人陈某与被上诉人代某2009年签订的房屋租赁合同系双方真实意愿之表示，为合法有效合同，双方应当依照合同约定履行各自的义务。该合同到期后，上诉人向被上诉人又交纳了一年的房租费，被上诉人代某接受，该行为视为双方重新签订了房屋租赁合同。在双方没有表示出修改原合同内容意愿之情况下，合同内容应遵照原书面合同。2011年2月14日，上诉人将其承租房屋转租于原审第三人李某，该行为违反了上诉人与被上诉人之间约定的房屋不能转租的合同条文，上诉人的行为违约，被上诉人提出解除租赁合同的请求符合我国合同法的规定，予以支持。对于陈某上诉提出转租是征得被上诉人同意，其转租合法的理由，经本院审理后认为，上诉人对这一主张不能提出确实的证据予以证实，上诉人的这一理由不能成立。上诉人因违约导致租赁合同解除，其与原审第三人签订的转租合同同时应终止履行，并退还收取的转让费，鉴于原审第三人实际占有转租房屋约半年时间，原审第三人应当支付一半的房租费，故原审第三人应承担房屋租金3300元，上诉人应退还原审第三人转让费x元。原审判决判令上诉人赔偿原审第三人经济损失x元表述不当，应为上诉人陈某退还原审第三人房屋转租费x元。原审判决认定事实清楚，程序合法，处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费300元由上诉人陈某承担。
本判决为终审判决。
审判长余高奇
审判员张龙
代某审判员叶军
二O一一年十一月二十八日
书记员邓昊宇
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