海南省高级人民法院
民事判决书
(2003)琼民一终字第X号
上诉人(原审原告)：关闭海南发展银行清算组。住所地海口市滨海大道花园新村X号。
法定代表人贾某某，组长。
委托代理人高文祥，海南正益律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：海南明发房地产开发公司。住所地海口市X路X号敦煌楼三层。
法定代表人金某某，总经理。
被上诉人(原审被告)：海南朱利达房地产开发有限公司。住所地海口市金某区港澳国际大厦X层。
法定代表人黄某某，经理。
委托代理人张某某，
原审第三人海南东正经贸实业开发公司。住所地海口市场国贸大道A座X层。
法定代表人栾某某，总经理。
委托代理人刘某，该公司副总经理。
委托代理人王国仲，海南泽田律师事务所律师。
上诉人关闭海南发展银行清算组(以下简称海发行清算组)与被上诉人海南明发房地产开发公司(以下简称明发公司)、被上诉人海南朱利达房地产开发有限公司(以下简称朱利达公司)、第三人海南东正经贸实业开发公司(以下简称东正公司)房屋确权纠纷一案，不服海口市中级人民法院(2002)海中法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。海发行清算组委托代理人高文祥、朱利达公司委托代理人张某某，东正公司委托代理人刘某、王国仲到庭参加诉讼。明发公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
查明：1994年8月10日，明发公司与朱利达公司签订《房屋买卖合同》，合同约定，明发公司以每平方米人民币3000元的价格购买朱利达公司位于海秀大道北侧、南大桥至北方大厦之间的美华大厦期房，房屋总面积（略）。合同签订后，明发公司向朱利达公司支付购房款人民币3000万元。此后，朱利达公司未依约向明发公司交付房屋，为此双方又协商签订一份《房屋买卖补充合同》，该合同约定，朱利达公司以每平方米3250元价格购买该美华大厦。朱利达公司以其位于海口市金某区B线A8－12区的红玫瑰大厦1－X层现房约（略），折款人民币1225万元作为其购买美华大厦的首期付款交付明发公司，余额朱利达公司必须于1995年8月30日前付清，否则，每逾期一天则支付违约金某民币10万元。该补充合同签订后，朱利达公司将其红玫瑰大厦1－X层楼交付明发公司，但余款人民币3375万元(双方协议书确认的还款数)至今未向明发公司支付。为此，明发公司于1996年5月7日向本院起诉，要求朱利达公司支付所欠购房款。在诉讼期间，双方达成还款协议书，双方继续履行于1994年8月10日签订的《房屋买卖合同》后所签订的《房屋买卖补充合同》，朱利达公司必须于1996年底前向明发公司付清全部购房余款并承担因其逾期付款给明发公司造成的经济损失。本院于1996年6月9日下达(1996)琼民初字第X号调解书，对双方协议予以确认。
为了进一步明确双方的房屋转让关系，以便办理房屋过户手续，1994年9月1日，明发公司与朱利达公司签订《房屋买卖合同》，约定以总房款1225万元人民币购买朱利达公司的房产红玫瑰大厦1－X层，双方并没有实际履行该合同。1995年1月15日，明发公司与海口市人民信用社(以下简称信用社)签订《房屋购销合同》一份，约定以总价款1680万元人民币购买红玫瑰大厦1－X层，信用社从1994年9月开始对红玫瑰大厦1－X层进行装修并于1995年5月搬入办公使用至今。对此，朱利达公司从未提出异议。但海发行清算组未能举证证明其提出过产权转移的主张。红玫瑰大厦1－X层产权至今仍在朱利达公司名下。明发公司系信用社投入全部注册资本的下属公司，其法定代表人金某某证明与朱利达公司签订的房屋买卖合同并非明发公司的真实意思，真正的买房人是信用社，其仅起一个过渡作用。
1993年12月及1996年9月，朱利达公司以红玫瑰大厦1－X层作抵押，向东正公司借款400万元，该抵押未依法进行登记。海口市新华区人民法院以(1998)新初字第X号、X号两份判决书，认定其抵押无效，确认其债权，东正公司据此向新华区人民法院申请执行，并申请查封了红玫瑰大厦1－X层房产，因海发行提出异议，该案尚未执行。
1997年12月16日经中国人民银行批准被依法关闭，其债权债务由原海发行托管清算。由于海发行于1998年6月21日经中国人民银行批准被依法关闭，其债权债务由清算组负责清算，信用社全资子公司明发公司的债权债务也纳入清算范围。据海南省工商局企业档案记载，明发公司主管单位为＂海南明发贸易公司＂，年检至1998年，后无注销记录。
海口市中级人民法院经审理认为：明发公司与朱利达公司间签订的房屋买卖合同，意思表示并不真实，明发公司的行为若理解为房地产炒卖行为(即未实际买卖，而又加价转卖合同给信用社)，则这种行为是非法的；若理解为代理行为(代理信用社卖房)，又缺乏必要的授权委托证明，无论从哪个角度讲，该行为均是无效的法律行为，不受法律的保护，与朱利达公司签订的合同，也就成为一个无效的合同。尽管信用社以及合并后的海发行实际占用争议的房产多年，但因这种占用的基础不受法律保护，原告申请产权的主张也就不能得到法律的支持，何况其支付的全部购房款的主张缺乏证据的支持，不仅没有由来地多付出400多万元，而且付款时间在签定合同之前也不符常理，其所举证据与另一案件的据以主张的证据重合，难以自圆其说，不足以定案。加之我国的不动产转移为登记为标志，争议的房产至今仍在朱利达公司名下，而原告却又从未主张过产权过户的权利，单就诉讼时效而言，原告的诉求就难以支持。此外，即便把其与朱利达公司间的购房合同视为一种以物抵债的特殊形式，明发公司对朱利达公司的债权主张也并没有从中扣除购房款这一块，从现在其向＂美华大厦＂拍卖款的分配申请中可看出，明发公司主张的依然是原债权而非经过扣减后的债权，同一权利不能重复主张。因此，原告提出的明发公司与朱利达公司间的房屋买卖合同及与信用社间的购房合同合法有效这一主张，本院不能支持。其又提出实际履行了合同，应否视为有效的观点，也因其两次重复主张权利的行为而自相矛盾，且在法律上也缺乏依据，该主张也不能被采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第72条之规定，判决如下：驳回海发行清算组的诉讼请求。案件受理费（略）元人民币，由海发行清算组负担。
海发行清算组不服海口市中级人民法院(2002)海中法民初字第X号判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，确认红玫瑰大厦1－X层（略）房产为上诉人购买的合法财产，一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是：一、原判认为明发与朱利达公司及明发公司与原信用社的两份《房屋买卖合同》均无效，上诉人认为违背法律规定。经庭前交换证据，上诉人认为明发公司对朱利达公司债权主张已作扣除，详见省高院(1996)琼民初字第X号民事调解书及二审时上诉人提交的《房屋买卖补充合同书》，因此《房屋买卖合同书》是一种以物抵债的形式产生的，即明发公司购买朱利达公司美华大厦部分房屋，到期不能交房，朱利达公司要求回购房屋，其中第一期购房款为1225万元。即以红玫瑰大厦1－X层作价地抵第一期购房款，符合法律规定。原判认为＂明发公司系信用社投入全部资金某册的下属公司，明发公司与朱利达公司签订的房屋买卖合同并非明发公司的意思，真正的买卖人是信用社，明发公司仅起一个过渡作用。＂因此，明发公司与信用社之间的《房屋买卖合同》是否有效，不影响本清算组权益的主张。二、信用社X年搬入使用至今，朱利达公司从未提出异议。信用社X年12月16日关闭，省高院(1996)琼民初字第X号调解书是1996年6月19日作出的，清算组的诉讼请求未过诉讼时效。
朱利达公司和东正公司未作答辩，但在法庭陈述中均请求驳回上诉，维持原判。
本院认为：红玫瑰大厦1－X层房屋的归属问题是本案争议的焦点。围绕这一焦点，海发行清算组在二审时提出了两份新证据，即《房屋买卖补充合同书》和(1996)民初字第X号调解书。经庭审质证可以认定朱利达公司采取以房抵债的方式将红玫瑰大厦1－X层房屋转让给了明发公司这一事实。对此，朱利达公司和东正公司虽然提出了抗辩。朱利达公司认为，其与明发公司是真借贷，假买房，但未能提出相关证据证明。东正公司认为，根据《证据规定》第67条的规定，当事人在调解中作出的让步和承诺不能作为对其不利的证据，上述调解书只能证明他们之间的债务关系。本院(1996)民初字第X号调解书确认的是双方签订的《房屋买卖补充合同》以及《还款协议书》，不属于《证据规定》67条所指的情形。因此，朱利达公司和东正公司的抗辩理由均不能成立，本院不予采纳。海发行上诉有理，本院予以支持。
关于明发公司与信用社的关系问题，本院认为，经庭审质证的付款凭证、金某某的证言以及相关单位的通知、报告和当事人陈述等证据能够证明，明发公司系信用社投入全部注册资本的下属公司，真正的买房人是信用社，明发公司仅起一个过渡作用，一审法院对此认定是正确的。故无论明发公司与信用社签订的《房屋买卖合同》效力如何，均不影响海发行清算组向朱利达公司主张权利。因此，朱利达公司应当按照《房屋买卖补充合同》的约定，将红玫瑰大厦1－X层房产过户给海发行清算组。
关于诉讼时效问题，《民法通则》第135条规定：＂向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为二年。＂最高人民法院法经(1999)X号＂关于对海南发展银行及五家关闭城市信用社有关法律问题的答复＂第二条规定：＂海南发展银行及关闭的五家城市信用社的对外债权，凡在关闭前未超过诉讼时效的，关闭后适用《民法通则》第139条关于诉讼时效中止的规定，中止期间为中国人民银行公告关闭上述金某机构之日至上述金某机构清算期间届满之日，清算期满后诉讼时效继续计算。＂本院(1996)琼民初字第X号调解书是1996年6月19日作出的，到信用社X年12月16日关闭不到二年，故海发行清算组的诉讼请求没有超过诉讼时效。
综上，原审判决对本案主要事实认定不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第153条第二款、第三款，《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款之规定，判决如下：
一、撤销海口市中级人民法院(2002)海中法民初字第X号判决；
二、朱利达公司在接到本判决书的第二日起三十日内，将位于海口市金某区B线A8－12区的1－X层房屋过户到海发行清算组名下，相关费用按国家有关规定负担。
一、二审案件受理费（略）元，由朱利达公司负担。此款海发行清算组已预交，朱利达公司应将其负担的本案案件受理费直接付给海发行清算组。
本判决为终审判决。
审判长李庶成
审判员张明安
审判员简万成
二○○三年七月二日
书记员王立峰
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