辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
［2011］沈中民二终字第X号
上诉人（原审被告）:姜某。
委托代理人：赵xx。
被上诉人（原审原告）：沈阳华新国际物业服务有限公司。
法定代表人：郑xx，该公司董事长。
委托代理人：刘X，该公司法律顾问。
上诉人姜某因与被上诉人沈阳华新国际物业服务有限公司（以下简称为华新国际物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院（2009）沈河民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年1月11日受理后，依法组成由审判员陈林担任审判长，代理审判员贾宏斌（主审），代理审判员刘冬参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2000年以前华新国际物业公司即为姜某住宅房屋所在的“沈阳河畔花园”小区提供物业服务。2000年8月30日，沈阳市X区管理办公室以沈河小区办发（2000）第X号文件批准成立“河畔花园”住宅小区物业管理委员会。2000年9月6日，河畔花园物业管理委员会作为甲方与作为乙方的华新国际物业公司签订物业管理委托合同，约定：甲方将“河畔花园”委托于乙方实施物业管理，委托管理与服务的事项：房屋建筑共同部位的维修、养某和管理；共用设施设备的维修、养某、运行和管理；公用绿地、花木、雕塑、装饰景点等养某与管理；公共环境卫生的清扫保洁；协助有关部门维持小区公共秩序；管理与物业相关的工程图纸等。委托管理期限为3年，自合同签订之日起至顺延3年之日止。乙方须按下列约定，实现目标管理：1.保持房屋完好，完好率达98%以上，维修及时率98%，维修养某合格率达到100%；2.公共设备完好率达到95%以上，公共设施完好率98%；3.垃圾随产随清，共用部位日保洁率达100%；4.绿化面积无裸露地面，绿化养某成活率达100%；5.制定各项管理规章制度，协助管委员落实业主公约，弘扬文明居住、邻里和睦；6.24小时对小区实行治安防范封闭管理，不发生重大火灾事故；7.业主和物业使用人对乙方的满意率达到90%以上。物业管理费用，甲方同意本物业按建筑面积每月每平方米2.4元向业主或物业使用人收取。对于业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的按规定加收滞纳金，滞纳金标准按当地政府规定执行。物业管理委托合同期限届满后，双方虽未再续签合同，但华新国际物业公司仍为河畔花园提供物业服务。2002年7月18日，华新国际物业公司与姜某签订管理公共契约，约定了双方的权利义务关系及各项收费标准。华新国际物业公司要求姜某给付拖欠的2006年全年7692元，2007年全年7692元、2008年全年7692元及2009年1、2季度3846元的物业服务费，共计26,922元，华新国际物业公司起诉至原审法院。
另查明，沈阳市物价局以沈价发（1998）X号文件批准华新国际物业管理服务费收取标准为每月每平米建筑面积2.40元（含卫星电视服务费和电梯服务费）。2006年7月12日收费许可证批准的收费标准，物业管理服务费每月每平方米2.4元。华新国际物业公司决定自2005年4月1日起物业管理服务费由每月每平方米2.4元降为2.15元。
原审法院认为：华新国际物业公司与沈阳河畔花园物业管理委员会签订的物业管理委托合同及华新国际与姜某签订的管理公共契约是双方真实意思表示，且不违返法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对包括姜某在内的河畔花园全体业主具有约束力。华新国际物业公司按照物业合同的约定提供物业服务后，享有收取相应的物业服务费用的权利，而姜某接受了物业服务后，就应当承担支付相应物业服务费用的义务。因此，华新国际物业公司要求姜某给付相应物业服务费的请求，符合法律规定，也是对自己合法债权的维护，故应予支持。关于姜某辩称的未支付价款事由，华新国际物业公司在要求姜某支付物业服务费时，应当证明其已经向姜某提供了物业服务，而且其服务应符合双方物业合同中约定的内容。华新国际物业公司未提供证据证明已尽到物业服务合同要求的物业服务标准的义务，但姜某亦未提供证据证明华新国际物业公司根本性违反契约义务，故不应成为姜某拒付全部价款的理由。根据华新国际物业公司提供物业服务的客观情况及收取费用与服务水平相适应的原则，姜某以其所欠物业服务费的80%交纳为宜。关于华新国际物业公司要求姜某支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，因华新国际物业公司未能全面履行物业服务义务，而姜某并非是恶意拖欠物业服务费，故对华新国际物业公司的该项诉讼请求，不予支持。关于姜某主张在华新国际物业公司诉请期间家中被盗，产生巨额损失，华新国际物业公司对姜某失窃应承担相应的法律责任问题，因与本案并非同一法律关系，不予处理。综上，姜某应付华新国际物业公司自2006年全年，2007年全年，2008年全年及2009年1、2季度的物业费合计26,922元×0.8=21,538元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、姜某于本判决生效后10日内给付沈阳华新国际物业服务有限公司物业服务费21,538元；二、驳回华新国际物业公司、姜某的其他诉讼请求。如果姜某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,150元，公告费400元，由姜某负担。
宣判后，姜某不服，向本院提出上诉。请二审法院依法撤销原审判决。事实与理由：1、被上诉人未能提供对小区服务的合法依据，计费依据与标准无法确定；2、对于上诉人家中被盗一事，被上诉人不理不睬，不闻不问，丧失了物业公司应有的人性化服务；3、被上诉人与其总公司不顾全体业主的反对，公然占用公用绿地，并强行将网球场、学某、锅炉房拆除；4、被上诉人提供的自来水，经常发生水质污染，造成居民生活不便。
被上诉人沈阳华新国际物业服务有限公司答辩称：同意原审判决，请求维持原判。1、双方物业服务关系成立；2、被上诉人对园区的安保工作已经尽了安全保障义务，不存在瑕疵行为，对上诉人家里发生的被盗事件，被上诉人无责任；3、关于上诉人提到园区内绿地被占用等情况，上诉人未提供证据加以证明，与被上诉人提供服务无关联性，其抗辩理由不成立；4、上诉人提到的自来水问题，并不是被上诉人提供的自来水，是自来水公司提供的。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实基本相一致。
上述事实，有当事人陈述、物业管理委托合同、沈河小区办发（2000）第X号文件、收费许可证、资质证书、沈价发（1998）第X号文件等证据在卷为凭，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。
本院认为：被上诉人华新国际物业公司与沈阳河畔花园物业管理委员会签订的物业管理委托合同以及其与上诉人姜某签订的《管理公共契约》均系缔约各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。被上诉人按照物业服务合同的约定提供物业服务后，享有收取相应的物业服务费用的权利，上诉人作为小区业主，实际接受了被上诉人提供的物业服务后，应当承担支付相应物业服务费用的义务。
关于上诉人姜某提出华新国际物业公司没有与业主续签物业服务合同的主张，由于上诉人自2002年入住小区以来，被上诉人一直为包括上诉人在内的河畔花园小区的全体业主提供物业服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，且上诉人未能提供证据证明被上诉人提供的物业服务出现终止等情形，故上诉人以此为由不同意交纳物业费，理由不能成立。关于上诉人姜某主张家中财物被盗的问题。因本案系物业服务合同关系并不是财产损害赔偿案件纠纷，若上诉人能提供证明该财产损失与被上诉人具有因果关系的充分证据，可另行诉讼以主张该权利，故对上诉人在本案中以此作为拒绝交纳物业费的抗辩主张难以支持。
关于上诉人姜某提出其居住的小区内出现公用绿地被占、运动设施被拆除以及供水质量不合格的问题，因上诉人未能提供充分证据证明被上诉人是造成该侵权事实的直接责任人，以及两者之间存在必要的因果关系，因此，对上诉人以此为由拒绝交纳物业费亦不予支持。上诉人可在证据充分时，向侵权责任人另行主张该权利。原审判决根据收取费用与服务水平相适应原则，按双方协议约定的物业费标准的80%收取上诉人物业费，是在充分考虑服务协议的性质及履行协议的情况后作出的判决，并无不妥，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元，由上诉人姜某负担。
本判决为终审判决。
审判长陈林
代理审判员贾宏斌
代理审判员刘冬
二O一一年一月十九日
书记员高书林
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
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