辽宁省沈阳市中级人民法院
民事裁定书
[2011]沈中民(二)终字第X号
上诉人（原审被告）XXX
被上诉人（原审原告）XXX
原审被告XXX
原审第三人XXX
上诉人XXX因与被上诉人XXX、原审被告XXX、原审第三人XXX房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院（2010）沈和民二初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年9月15日受理此案后，依法由本院审判长赵某静主审，与代理审判员韩彩霞、孙卓共同组成合议庭，审理了本案。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原审法院查明，XXX与XXX原系夫妻关系，2004年3月24日经沈阳市X区人民法院调解离婚。因离婚时尚有房产未予分割，2007年5月，XXX再次提起诉讼。2007年月31日，沈阳市X区人民法院调解确认房屋动迁后剩余面积为235.80平方米，XXX与XXX平均分割，双方各分得117.90平方米。
XXX陈述2010年5月22日，其从韩国回国后发现上述房产被沈阳金通信铁塔有限公司占有，XXX向沈阳市公安局和平分局浑河站公安派出所报警后通过警方得知该房已被XXX卖给XXX，故XXX诉至本院。
另查，涉案房产所有权人为XXX（该酒店经济性质为个体工商户，XXX与XXX婚姻关系存续期间共同开办），系XXX与XXX于1998年6月30日以长寿酒店的名义，在与沈阳市X乡X村民委员会签订的土地承包合同中涉及的土地上自筹资金建成。原建筑面积为359平方米，后因胜利南大街项目拆迁123.2平方米。2010年12月23日，沈阳市X区X街道办事处新立屯村民委员会出具证明，原长寿酒店承包款由XXX交付。
本院所确认的上述事实，有XXX提供的沈阳市X区人民法院（2004）东民一权初字第X号民事调解书、（2007）东民一权初字第X号民事调解书、报警情况登记表、房屋所有权证存根、沈阳市X区X街道办事处新立屯村民委员会出具的介绍信、收款收据等以及当事人的当庭陈述笔录等证据在卷佐证。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，本院予以确认。
原审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案XXX经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证和答辩的权利。本院根据原告及其他到庭当事人提供的证据对XXX陈述的相关案件事实予以认定。
本案中XXX提供了沈阳市X区人民法院（2007）东民一权初字第X号民事调解书已确认位于沈阳市X村名称为沈阳市X区浑河站新立长寿酒店动迁后剩余面积为235.80平方米，由XXX与XXX各分得117.90平方米。该分割是基于XXX与XXX离婚后，双方共同共有关系终止时，就未曾分割的涉案房产进行的依法处理。本案争议的问题在于XXX与被告XXX之间是否发生了买卖上述房产的行为。根据XXX提供的沈阳市X区X街道办事处新立屯村民委员会出具的证明，以及XXX提供的由XXX代原长寿酒店交纳的2010年度承包费的收款收据等证明材料，可以认定XXX与XXX之间存在关联关系，但庭审中XXX否认就涉案房屋双方订立过买卖协议或房屋租赁协议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定，“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”，故原告主张的被告XXX与被告XXX之间买卖涉案房屋的行为存在。
那么，XXX与XXX买卖涉案房屋的协议是否有效呢按照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）相关规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意取得、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”，以及《物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据该条规定，不动产的善意取得可表述为：无权处分人将不动产转让给受让人，如果受让人处于善意支付了合理对家取得该不动产，并依照法律规定进行了登记，受让人就可依法取得对该不动产的所有权。而本案XXX、XXX之间的房产交易显然未进行依法登记，故XXX与XXX签订的涉案房屋买卖协议，因XXX对诉争房屋无完全处分权利，且处分行为未获得共有人XXX的追认，同时该买卖行为未构成善意取得，故应依法确认XXX与XXX买卖涉案房产的行为无效，对于XXX要求确认XXX、XXX买卖涉案房屋协议无效的诉讼请求，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：确认XXX与XXX之间关系买卖位于沈阳市X村名称为沈阳市X区浑河站新立长寿酒店动迁后剩余面积为235.80平方米房屋的协议无效。
案件受理费100元）原告已预交），公告费1200元，由XXX、XXX负担。
宣判后，上诉人XXX不服原审判决，以原审判决认定事实错误，适用法律错误，即上诉人与XXX之间不存在买卖关系，被上诉人XXX无证据证明XXX将诉争长寿酒店出售给上诉人，虽然上诉人交纳长寿酒店承包费，但并不必然是买卖关系为主要理由，上诉至本院，请求二审发回重审或驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人XXX辩称：我方回国后，发现房屋被占，经报警，通过警方得知上诉人与第三人占有房屋，由于该房屋的建筑土地是新力村X村委会收取上诉人的土地租赁费，而且出具了证明，所以我们推定上诉人与XXX签订了买卖合同，原审正确，请求维持。
原审被告XXX没有提交答辩状。
原审第三人XXX辩称，
我方不是本案适格的第三人。
二审期间，本院组成上诉人、被上诉人、原审第三人到诉争夺的原长寿酒店现场勘查，没有查到上诉人或原审第三人在现场，现场人员也不能说清现房屋使用人的情况。
本院认为，本案的争议焦点为，上诉人XXX与原审被告XXX之间是否存在买卖关系。根据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。案中被上诉人XXX主张其与XXX共同所有的房屋被XXX出售给上诉人，从而要求确认买卖合同无效。原审认定上诉人与XXX存在买卖关系，并确认买卖无效事实不清，证据不足。存在如下问题；一、XXX一审期间向法院提供公安机关报警情况登记表，该表中无法确定XXX是诉争房屋的所有权人或使用权人；二、2010年7月28日上诉人XXX交纳长寿酒店占地承包费，能否以此认定上诉人系该房屋所有权人或使用权人，事实不清；三、原审时，被上诉人XXX诉求上诉人XXX及原审被告XXX排除防碍，重审时应一并予审理。二审期间，本院组成上诉人、被上诉人、原审第三人到诉争夺的原长寿酒店现场勘查，没有查到上诉人或原审第三人在现场，现场人员XXX陈述，XXX在诉争房屋内经营，应对此公司与上诉人、原审第三人是否有牵连关系进行审查。
综上，重审时，应依法审查、分析各方证据，全面分析案情，在查清事实的基础上，分清责任，做出公正判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（四）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市X区人民法院（2010）沈和民二初字第x号民事判决；
二、发回沈阳市X区人民法院重审。
二审案件受理费100元人民币，退还上诉人XXX。
审判长赵某静
代理审判员韩彩霞
代理审判员孙卓
二0一一年十一月十六日
书记员张潇元
本案裁决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
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