上诉人（原审被告）：郑州商业大厦股份有限公司。住所地：郑州市X路X号。
诉讼代表人：王某，郑州商业大厦股份有限公司破产管理人负责人。
委托代理人：张东，河南仟问律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：袁某，男，汉族，X年X月X日出生。
委托代理人：杜某某，男，汉族，X年X月X日出生。
被上诉人（原审原告）：郑州市邮政局。住所地：郑州市X路X号。
法定代表人：庞某，该局局长。
委托代理人：王某权，河南中豫律师事务所律师。
上诉人郑州商业大厦股份有限公司（以下简称商业大厦）、袁某与被上诉人郑州市邮政局确认合同无效纠纷一案，郑州市邮政局于2010年10月18日向河南省郑州市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、确认商业大厦与袁某签订的《房屋买卖契约》中，涉及应归郑州市邮政局所有的房产部分无效；2、确认郑州市X路X号的底层（9）至（11）轴房屋归郑州市邮政局所有。原审法院于2011年3月7日作出（2010）郑民四初字第X号民事判决。商业大厦与袁某均不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年6月16日公开开庭进行了审理。商业大厦的委托代理人张东，袁某的委托代理人杜某某，郑州市邮政局的委托代理人王某权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：1986年5月21日，郑州市邮政局与商业大厦的前身郑州市碧沙岗百货商店、郑州市X路食品厂三方签订了一份《联合建楼协议书》，协议约定：“三方为增加营业用房和改善职工住宅条件，拟在郑州市X路东段南侧合建一栋底层为百货、邮电营业，二层以上为职工住宅的六层楼房，建筑面积为2038.8平方米，概算总投资37万元。有关该楼的施工、验某、产权及临时的拆迁安置等问题，经三方协商达成如下协议：一、该楼的设计和施工以及竣工验某、工程决算均委托郑州市碧沙岗百货商店负责，验某和决算工作三方协商进行。二、施工场地内的现有住房户（包括郑州市邮政局五户）的临时拆迁安置由郑州市碧沙岗百货商店负责，旧房的拆除及清除下房土问题三方商定：谁的谁负责，保证按时开工。三、该楼的产权归属问题：1、底层营业房：（1）轴-（9）轴归郑州市碧沙岗百货商店，（9）轴-（11）轴归郑州市邮政局。2、二层-六层住宅房：东单元（（1）轴-（6）轴）全部归郑州市碧沙岗百货商店。西单元（（6）-（11）轴）：二、四、六层归郑州市邮政局，三、五层归郑州市X路食品厂。3、相邻共用墙，归相邻双方共有。4、三方按产权归属的面积的实际造价参加投资。四、该楼建成后的使用维修、责任分工、费用分摊等具体问题，由三方房管维修部门另行商定。合同签订后，郑州市邮政局按合同约定拨付了建设费用19.7万元，商业大厦完成建设项目后，将属于郑州市邮政局的房产交付郑州市邮政局使用。郑州市邮政局将分得的底层商业用房自己使用或出租，直至房屋拆除。2000年6月28日，商业大厦在办理房屋产权登记时，将涉案的房产全部办理在自己名下。2006年8月3日，在郑州市邮政局不知情的情况下，商业大厦将包括郑州市邮政局所有的建设路X号的底层商业用房以100.311万元的合同价格全部转让给袁某，并于2006年10月23日将合同项下的底层商业用房过户到袁某名下。2010年8月4日，郑州市X区人民政府与袁某签订《拆迁费住宅房货币补充协议》一份，包括涉案的底层商业房在内的房产市场评估价为每平方米x元，袁某领取了全部补偿款。该房屋准备拆除时，郑州市邮政局才查询得知涉案房屋早已被转让。现涉案房产已拆除。
原审法院另查明：9-11轴房产建筑面积为75.93平方米。2006年初郑州市商业用房（含商铺及办公用房）的市场价格为每平方米7725元。袁某在取得涉案房屋产权证书后不久，即将棉纺路X号的底层商铺出租给案外人（不包括郑州市邮政局所有的商铺）。袁某在取得涉案商铺的所有权后，从未向涉案房屋的承租人张敏主张过租金收益，涉案房屋一直由郑州市邮政局出租给张敏使用，直至房屋被拆除。由于涉案房屋已被拆迁，依据法律规定原审法院对郑州市邮政局行使了释明权，袁某将诉讼请求的第二项变更为：商业大厦和袁某共同赔偿郑州市邮政局拆迁补偿款100万元。
原审法院再查明：原审法院已于2010年8月2日裁定受理了申请人郑州投资控股有限公司申请对商业大厦破产清算一案，目前由指定的破产管理人管理并公告申报债权。
原审法院认为：郑州市邮政局与商业大厦前身郑州市碧沙岗百货商店、郑州市X路食品厂所签订的联合建楼协议，双方当事人意思表示真实，不违反有关法律规定，合法有效。房屋建成后，商业大厦未将合同约定属于郑州市邮政局的底层商业房（9-11轴）登记在郑州市邮政局名下，已构成违约，应当承担违约责任。商业大厦将包括涉案房屋在内的房产转让给袁某时，未告知房屋所有人郑州市邮政局，且袁某取得属于郑州市邮政局在内的房产后，并未主张涉案房屋的权利，应认定为袁某对底层商业房（9-11轴）房产的所有权是明知的，系与商业大厦恶意串通损害郑州市邮政局的违法行为，商业大厦与袁某签订的房屋买卖合同中涉及属于郑州市邮政局的房屋部分条款无效；袁某以明显低于市场价格取得了涉案房屋，不能认定袁某购买商业大厦房屋的行为系善意。商业大厦、袁某在买卖涉案房产时均有过错，侵犯了郑州市邮政局的财产权。由于涉案房产年代久远，其设计图纸总面积与登记部门的数额一致，认定涉案房产面积为设计面积75.93平方米；现涉案房产已被拆除，亦无法返还财产所有人或确定归属，应当作价赔偿。袁某与郑州市X区人民政府签订的房屋拆迁补偿协议显示，拆迁时房屋的市场评估价为每平方米x元，据此确认商业大厦与袁某赔偿的价款为（略）.01元（75.93×x）。郑州市邮政局自认涉案房屋价值100万元，在市场评估价格内，予以确认。郑州市邮政局的诉讼请求证据充分，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款、第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：1、商业大厦与袁某于2006年8月3日签订的《房屋买卖契约》中涉及郑州市X路X号底层商业用房（9）--（11）轴的房产的部分无效。2、确认郑州市邮政局对商业大厦享有债权100万元；商业大厦、袁某于判决生效后10日内在郑州市邮政局对商业大厦享有的债权范围内共同赔偿郑州市邮政局房屋补偿款100万元。一审案件受理费x元，由商业大厦、袁某负担。
商业大厦不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原审存在程序错误。郑州市邮政局提起本案诉讼发生在商业大厦破产申请受理后，按照《破产法》及其司法解释相关规定，郑州市邮政局应当就所主张债权向破产管理人进行申报，郑州市邮政局未经过破产债权申报相关程序，违法了《破产法》相关程序规定，原审法院无权受理此案。2、原审判决对合同效力，房屋面积、价值等方面的认定均存在错误。缺乏充分的证据支持。原审判令商业大厦与袁某承担共同赔偿100万元的责任是错误的。请求二审法院将本案发回重审或依法改判。
袁某亦不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审程序违法。原审法院多次对郑州市邮政局行使释明权，郑州市邮政局也多次依据法院的要求变更诉讼请求，原审法院刻意偏袒郑州市邮政局。且一审审理期间袁某及商业大厦均提出郑州市邮政局的起诉已超过诉讼时效，但原审判决却对这一事实只字未提。二、原审法院认定事实不清，适用法律错误。1、原审判决确定案由错误。原审法院给袁某的开庭传票及举证通知上面的案由均为所有权及所有权相关权利纠纷，郑州市邮政局的起诉案由也是所有权及所有权相关权利纠纷，原审庭审的争议焦点也是所有权及所有权相关权利纠纷，可原审法院却以联营建房合同予以判决。而联营建房合同是郑州市邮政局、商业大厦、郑州市X路食品厂三方签订的，与袁某无关，袁某也不知道该合同。2、一审认定的房屋市场价没有依据。袁某购买的涉案房屋是1989年建成的，评估机构评估的价格是每平方米4300元，袁某与商业大厦协商以4000元成交，是合理的。3、一审认定的房屋面积错误，实际面积不是75.93平方米。4、袁某是善意取得涉案房屋。袁某购买涉案房屋时，郑州市邮政局、商业大厦均没有告知涉案房屋就是袁某的，袁某无从向证人张敏收取租金，袁某在涉案房屋拆迁时才知道了涉案房屋是自己的，即向拆迁部门主张了权利。请求二审法院依法驳回郑州市邮政局对袁某的诉讼请求或将本案发回重审。
郑州市邮政局答辩称：一、商业大厦和袁某恶意串通，签订了房屋买卖合同，将本应属于郑州市邮政局的房产出售给袁某，其转让房屋的行为应依法认定为无效。1、商业大厦和袁某以远低于市场正常价值的价格签订买卖合同，恶意明显。2.袁某明知商业大厦将属于郑州市邮政局的房产转让给他，其行为根本不符合善意取得的规定。袁某以极低的价格购买房屋后，又将房屋返租给商业大厦使用，其间涉案的属于郑州邮政局的房产一直被郑州市邮政局出租给案外人张敏使用，袁某对此完全明知，否则其不会在多年时间内从未向张敏收取过租金。二、一审认定的涉案房产的面积完全正确，商业大厦和袁某没有根据的质疑涉案房产的面积又拒不出示任何证据，是不诚信行为。房屋办理权属登记时必须经过测绘，所以商业大厦和袁某完全有能力举出房屋测绘时的资料，但一直拒不出示，按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》等相关司法解释规定，有能力举证一方拒不出示对其不利的证据，法院可以认定相对方的陈述，由拒绝举证方承担不利后果。而郑州市邮政局举出的关于房屋设计图纸，是以原始档案记载为依据而制作，完全能反映涉案房产的实际建筑面积。三、直至拆迁结束，郑州市邮政局才知道商业大厦和袁某恶意串通的侵权行为，而且在拆迁开始前郑州市邮政局一直将涉案房产出租并收取租金，商业大厦和袁某辩称郑州市邮政局的起诉超过诉讼时效没有依据。四、原审程序并无违法之处。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》并未规定法院行使释明权的时间。因本案涉及袁某，故郑州市邮政局在原审法院受理商业大厦的破产案件后就本案纠纷提起诉讼并无不当。
结合商业大厦和袁某的上诉及郑州市邮政局的答辩，并征询当事人意见，本院归纳本案争议焦点为以下三个：一、原审法院审理程序是否有不当之处；二、郑州市邮政局的起诉是否已超过诉讼时效；三、商业大厦与袁某签订的《房屋买卖契约》中涉及应归郑州市邮政局所有的房产部分是否有效，商业大厦和袁某应否赔偿郑州市邮政局损失100万元。
在二审庭审中，袁某提交以下四组证据以证明其上诉主张：1、显示拍摄时间为2010年6月10日的两张照片，袁某称照片反映的是拆迁时涉案房屋的实际位置和面积，以证明原审法院依据设计图纸推定的涉案房屋的面积是错误的。2、商业大厦与袁某分别于2004年5月20日和2005年10月30日签订的《房屋买卖协议》和《房屋买卖补充协议》，以证明涉案房屋实际是商业大厦以每平方米4000元的价格卖给袁某的；3、涉案房屋的承租人张敏个体经营的工商登记材料5页，以证明张敏从郑州市邮政局租用的房产是20平方米；4、袁某从商业大厦购买包括涉案房屋在内的商业用房的档案两页，以证明袁某是善意取得涉案房屋，房产评估价为146万元，约4300元每平方米；商业大厦向袁某出售该房产是经过董事会同意的。
郑州市邮政局对袁某提交以上四组证据质证认为：袁某提交的照片无法证明与涉案房屋有关，也无法证明涉案房屋的面积。张敏登记的只是其承租的一部分房产，所以是20平方米。房屋购买协议及涉案房屋的档案不能证明袁某是善意取得涉案房产。
商业大厦对袁某提交的以上四组证明表示没有异议。
本院对袁某提交的四组证据的真实性予以确认，但认为该证据不能证明其所要证明的问题。
本院二审查明的事实与原审一致。
本院认为：
一、关于原审法院审理程序问题。郑州市邮政局原诉讼请求中其中一项为“确认郑州市X路X号的底层（9）至（11）轴房屋归郑州市邮政局所有。”原审法院在确认涉案房屋已被拆迁的情况下，向郑州市邮政局释明变更其诉讼请求，即使是多次释明，在程序上亦无不当。商业大厦破产案件由原审法院受理后，郑州市邮政局在本案纠纷涉及袁某的情况下向法院提起诉讼，并不违反我国《破产法》的相关规定。原审法院审理程序并无违法之处。
二、关于郑州市邮政局的起诉是否已超过诉讼时效问题。郑州市邮政局称其是在涉案房屋被拆迁后才知道商业大厦将涉案房屋出售给袁某、且在拆迁前郑州市邮政局一直将涉案房产出租并收取租金，袁某上诉认为郑州市邮政局的起诉已超过诉讼时效，但袁某不能提供证据证明郑州市邮政局在涉案房屋拆迁前早已知道该房产已被商业大厦出售给袁某。故不能认定郑州市邮政局的起诉已超过诉讼时效。
三、关于商业大厦与袁某签订的《房屋买卖契约》中涉及应归郑州市邮政局所有的房产部分是否有效，商业大厦和袁某应否赔偿郑州市邮政局损失100万元问题。袁某从商业大厦购得包括涉案的底层商业房之后，又将除涉案的属于郑州市邮政局的之外的房屋出租，而涉案房屋一直由郑州市邮政局出租给案外人张敏使用直至房屋被拆迁，期间袁某从未向张敏主张过租金收益，袁某上诉称其不知涉案房屋应属自己所有，因此来主张权利，这一陈述不合常理。结合三方提交的各种证据，原审认定袁某非善意取得涉案房产，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项及《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，应确认商业大厦与袁某签订的房屋买卖合同中涉及属于郑州市邮政局的房屋部分条款无效。商业大厦与袁某在买卖涉案房产时均有过错，应将涉案房产返还郑州市邮政局。但鉴于涉案房屋已被拆迁，根据郑州市邮政局变更后的要求商业大厦和袁某共同赔偿其拆迁补偿款100万元的诉讼请求，商业大厦和袁某应予赔偿。至于赔偿数额的多少，袁某和商业大厦上诉称原审认定的涉案房屋面积为75.93平方米有误，袁某二审中虽然提供了两张照片和张敏的工商登记材料等证据，但不足以推翻原审根据涉案房产的设计图纸所确定的面积，且原审法院在根据设计面积75.93平方米确定商业大厦和袁某赔偿价款为120.x万元的情况下，已经鉴于郑州市邮政局自认涉案房屋价值为100万元，确定商业大厦和袁某赔偿郑州市邮政局100万元，这一处理并无不当。袁某和商业大厦认为其不应赔偿郑州市邮政局损失100万元的上诉理由不能成立。
关于本案的案由问题，结合郑州市邮政局的诉请，原审法院确定本案案由为联合开发合同纠纷不当，本院予以纠正。
综上，商业大厦与袁某的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x元,郑州商业大厦股份有限公司和袁某各担6900元。
本判决为终审判决。
审判长邹波
审判员谷彩霞
代理审判员李明
二○一一年六月十八日
书记员刘文杰
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