东营市河口区人民法院
民事判决书
(2001)河经初字第X号
原告(反诉被告)张某某，男，X年X月X日出生，汉族，山东省沾化县人，现住（略），系河口采油厂集输大队职工。
委托代理人许某某，女，X年X月X日出生，汉族，山东沾化县人，现住（略），系河口区电业局干部。
被告(反诉原告)杨某某，男，X年X月X日出生，汉族，河口区X镇X村人，现住（略），系东营市河口区草业开发公司经理。
原告张某某与被告杨某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，在诉讼过程中，被告提出反诉，本院决定合并审理。原告张某某及其委托代理人许某某、被告杨某某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2000年8月18日原告我与被告杨某某初步达成口头购房协议。2000年9月10日，我们双方签订了“商品楼预购销合同”，2000年9月14日我与被告正式签定了“房地产买卖契约”，我依约分两次向被告支付购房款14万元并缴纳契税后，持被告方出具的相关证件及“房地产买卖契约”，到有关部门办理了房产变更登记手续，2000年9月28日东营市房地产管理局给我颁发了房屋所有权证。之后经我多次催促，被告拒不履行协助办理土地使用权变更登记手续，使原告的房地产所有权存在缺陷，严重影响了原告行使权力，给原告造成了经济损失。请示法院强制被告履行协助办理土地使用权变更登记手续，并赔偿我方经济损失5000元。不仅如此，未经原告许某，被告还在原告购买的楼房西侧搭建简易平房，侵犯了原告的财产权，请求法院判令被告拆除该简易平房。
另，在双方购房合同中已约定房屋交付使用时达到水、电、路配套条件。而被告却又另行收取我水电安装费600元，这构成不当得利，应予返还。
原告为证明其主张，在本案庭审中和庭审后出示了以下证据：
证据(一)商品楼预购销合同。
该合同有主要内容是杨某某将其位于河口区X路以西，河口农牧局办公楼以南，建筑面积为115.2平方米的二层商品房出售给张某某，该商品房每平方米售价为1200元；该房于1999年10月动工到2000年6月交付使用；交付使用时达到水、电、路配套条件；楼房交付使用后，产权归乙方所有(40年)；房产证由杨某某协助张某某办理，费用由张某某负担；若有违约，违约方须偿付对方违金1万元。
证据(二)房地产买卖契约。
该契约的主要内容是，红契中填明杨某某将位于河口区X路以西，农牧局办公楼以南，建筑面积115.2平方米的商品房出售给张某某，审批机关为东营市河口区房地产交易市场管理所，日期为2000年9月14日；白契的主要内容是：甲方(杨某某)将其座落于河口区X路建筑面积为115.2平方米的房地产出售给乙方(张某某)，成交价为7万元；甲方(杨某某)将上述房屋及附属物移交给乙方(张某某)时，该房屋及其附属物所占用的土地使用权一并转移给乙方(张某某)；该契约中其他有关土地转让情况的内容均未填写。
证据(三)是杨某某收据两张。
该证据主要内容是，杨某某分别于2000年8月20日、2000年9月18日两次收到原告方购房款共计14万元。
证据(四)是编号为(98))鲁NO.（略）的山东省契约完税证一份。
该证据的主要内容是：纳税人为张某某；税目为契税；计税金额为（略）元，税率为3%，实缴税金为1050元。
证据(五)是东营市房产管理局于2000年9月8日颁发给杨某某的建筑面积为585.32平方米的房屋所有权证(复印件)。
该证据主要内容为：杨某某对坐落于河口区X路X号建筑面积为585.32平方米的商品房拥有所有权。
证据(六)是东营市房产管理局于2000年9月28日颁发的东营市河私字X号房屋所有权证。
该证据主要内容是张某某对坐落于河口区X路西侧建筑面积为115.20平方米的商品房拥有所有权。
证据(七)有三份书证，分别为：1、2001年8月26日张某某与吕云国签定的房屋租赁合同一份；2、吕云国收到张某某违约金2000元的收条一张；3、原告收到于发祥购房押金2000元并已退回的收条一张。
该证据1：主要内容是吕云国租用张某某位于河口区X路西侧的二层楼一栋，经营快餐，如甲方(张某某)提前终止合同，则须交违约金2000元。
该证据2：主要内容吕云国于2001年9月22日收到张某某违约金2000元。
该证据3：主要内容为原告委托代理人许某某于2001年9月25日收到于发祥购房押金2000元，并已退还。
证据(八)是杨某某收条一张。
该证据主要内容为杨某某于2000年9月20日收到张某某水、电装置费600元。
被告辩称：第一、原告要求我协助办理土地使用权变更登记手续是对“商品楼预购销合同”和“房地产买卖契约”的严重违反。因在售楼前我已与原告方口头约定：该商品房买卖后只办理房产证，不办理土地使用证，我只卖给原告房产40年，没有卖给其土地使用证，现我已将该房屋所占用土地交给原告使用，但40年后我要回该房地产，而且商品房价款中不含土地出让金，只有原告交给我土地出让金，我才协助其办理土地使用权变更登记手续；若原告方不支付我土地出让金，我则无义务协助其办理土地使用权变更登记手续。鉴于原告违约，我请求法院判令被告支付我违约金1万元，并退还楼房。
第二：原告楼房未能转让是因其要价过高，与我无关，其损失我不承担。
第三：原告所诉称的“被告在原告房屋上搭建平房，侵犯了其财产权”这不是事实。我方于1999年9月动工兴建商品楼，于2000年5月在楼西兴建毗连平房，做住房或伙房作。2000年6月商品楼与楼西平房同时竣工。2000年9月份原告才与我鉴定购房合同，对上述房屋状况原告方是充分了解的，而且原告购房时，我曾问其买不买平房，原告讲“当时没钱，暂时租用”。2000年10月1日原告与我签定了租赁合同，原告租用上述平房8个月，租金2000元。平房与楼房占地性质不同，既不是楼房的附属物，也不是在楼房上搭建的，而是与楼房同时兴建的。该平房与楼房属异产毗连房。所以，被告不仅无拆除义务，而且原告在其商品房二楼安装防盗窗，占用了我方空间，要求其拆除。
第四：原、被告签定的商品楼预购销合同中约定：“交付使用时达到水、电、路配套条件”，而不是水通、电通、路通。该合同是我与其他购楼户于1999年10月1日签定预购房协议时所使用的，当时为便于统一管理，我与原告用该格式合同签定了购房协议。2000年6月份商品房建成后，达到了水、电、路配套条件，但2000年7月份，河口区机关事务管理局废除原供水管线，新接一条高压水管线，且购房户又要求安装三项电路等，于是我应购房户要求，进行了水电线路的重新安装。原告购房时，我已与其讲明了上述情况，原告同意交纳了600元安装费。事过一年有余，被告又要求返还安装费没有道理。
第五：原告至今尚欠我楼房设施款1457元，应予归还，我卖给原告楼房建筑面积为115.2平方米，每平方价格为1200元，楼房售价共计为（略）元。在售楼前我在该楼内铺地板砖230块，每块价格为5.5元，合计为1267元，花去人工费150元；安装防盗门窗花去800元；房前铺设水泥混凝土花去1000元。上述楼房及附属设施款共计（略）元。但被告只支付我14万元，尚欠1457元应偿还。
第六：原告应按成交价（略）元来交契税，应责令原告补交其所偷税数额。
被告为证明其主张，在本案庭审中和庭审后出示了以下证据：
证据(一)1999年10月1日杨某某代表东营市河口区草业开发公司与东营市河口区畜牧局签订的“关于畜牧局办公楼大门南侧至天波府酒家地段新建二层楼和经营的协议”。
证据(二)2000年8月23日东营市土地管理局颁发的土地使用证。
该证据主要内容是，杨某某以出让方式取得座落于河口区X路X号、面积为292平方米的一宗商业用地的土地使用权，该土地使用权终止日期为2039年12月29日。
证据(三)2000年1月24日东营市河口区建设委员会签发的建设工程规划许某证。
该证据主要内容是许某杨某某在河口区农业畜牧局办公楼以南建576平方米的沿街二层商品楼。
证据(四)2000年1月24日东营市河口区建设委员会签发的建筑工程施工许某证。
该证据主要内容是准予杨某某在河口农业畜牧局办公楼以南建沿街二层商品楼工程施工，建设规模为576平方米，工程概算为27.72万元。
证据(五)2000年9月8日东营市房产管理局颁发的房屋所有权证。
该证据主要内容是杨某某拥有坐落于河口区X路建筑面积为585.23平方米的商品房的所有权，另在该证附中注明上述房产中杨某某已分两次售出商品房406.8平方米和115.2平方米。
证据(六)商品楼房预购销合同。
该证据内容与原告证据(一)一致。
证据(七)为李元华、张金国、杜银芝、崔月华、王经文、赵旭海、孙金生证言。
该证据主要内容是，上述7名购房户与杨某某在购房前已约定，购买楼房后，仅办理房产证(40)年，不办土地使用证。
证据(八)2000年6月30日杨某某与李元华、张金国、杜银芝、崔月健、王经文、赵旭海、孙金生签订的七份平房购销协议。
该证据主要内容是杨某某在新建商品楼以西，建造与商品相配套的平房，供做伙房用，平房每1间占地面积30.26平方米，售价为9000元。
证据(九)1、是马金元2000年7月1日收据一张。
2、2000年6月30日河口兴华商店发票一张。
3、2002年1月23日李新波证明一份。
上述证据主要内容分：1、杨某某于2000年7月1日支付马金元铺设商品楼水泥地面及地板砖工程款1150元。2、杨某某于2000年6月30日购买地板砖支付河口兴华商店1267元。3、杨某某于2000年7月2日焊防盗门窗(一门二窗)花800元。
在本案审理过程中，原、被告对相对方所出示的证据予以质证。
被告提出如下质证的意见：
1)对原告提供的证据(一)中没有涉及土地使用权，证据(二)中所有有关土地转让的情况均未填写，可以证明我与原告在签订房屋买卖合同时已达成口头协议：只卖房，不卖地，原告购房后仅办理房产证而不办理土地使用证；另对原告提供的证据(二)还有如下异议：该契约是原告自己填写后，找我在红契上签名；白契上我没有签名；成交价值写为7万元，我不知道；但对该买卖契约(包括红契、白契)的其他条款我均认可无异议。
2)对原告提供的证据(六)，是我给原告方出其了相关证件由原告方自己去办理的房产证。
3)对原告提供的证据(七)，这证明原告要价太高，才未能将房屋租出或转让，与我无关。
原告提出以下质证意见：
1)对被告提供的证据(七)、证据(八)是被告与他人所签合同与我无关。
2)对被告提供的证据(九)，因当时被告已将室内地板砖、一楼防盗门窗、门前混凝土铺设好，上述房产及设施款共计14万元，不存在还欠被告设施款1457元的问题。
根据原、被告所出示的证据，结合原、被告所发表的质证意见，经审理查明：
1999年，被告杨某某办理了相关手续后，在河口区X路西、河口畜牧局办公楼南、兴建沿街二层商品房共八套。2000年5月份，被告杨某某在该商品楼西建毗连平房，上述商品楼和平房于2000年6月份同时竣工。杨某某将其中七套商品房及相对应的房西毗连平房分别卖给了李元华、张金国、杜银芝、崔月华、王经文、赵旭海、孙金生。证明该节事实的有：原告证据(五)、被告的证据(一)、证据(二)、证据(三)、证据(四)、证据(五)、证据(七)、证据(八)及庭审笔录、调查笔录。
2000年8月原告张某某与被告杨某某初步达成口头购房协议，约定张某某购买被告杨某某剩余商品房一套。为了统一和方便，原、被告双方于2000年9月10日使用被告与上述七人签合同时所用格式合同一“商品楼房预购销合同”签订了协议。该合同约定，被告将其位于河口区X路西、畜牧局办公楼南、建筑面积为115.2平方米的二层商品楼卖给原告，该楼房交付使用时应达到以水、电、路配套条件，楼房交付使用后，产权归原告方所有40年(从1999年10月起算)，房产证由被告协助原告办理，费用由原告方负担，若有违约，违约方须支付对方违约金1万元。证明该节事实的有：原告证据(一)、被告证据(六)。
2000年9月14日，原告在填写“房地产买卖契约”部分内容后，交由被告签字，被告在该契约的约契中签名，在白契上没有签名。该契约中除白契第四条外，其他有关土地转让情况的内容及房地产交付时间均未填写。另在成交价栏中填写的是7万元。除此外，被告对上述契约条款无异议。证明该节事实的证据有：原告的证据(二)及庭审笔录、调查笔录。
原告分别于2000年8月20日，2000年9月18日分两次向被告支付购房款14万元。2000年9月14日原告交纳契税1050元后，持房地产买卖契约及被告出具的相关证件到东营市房产管理局申请办理了房地产变更登记手续，2000年9月28日东营市房产管理局给原告颁发了房屋所有权证。对该商品房西毗连平房，原告没有购买，曾租用8个月，共付租金2000元。证明该节事实的有：原告证据(三)、证据(四)、证据(六)及庭审笔录、调查笔录。
2001年8月26日原告与吕云国签订房屋租赁合同，预将其购买的商品房出租，后因原告拟将上述房产转卖于发祥，原告便主动解除了吕云国的租赁合同，并依约支付吕云国违约金2000元。2001年9月25日原告委托代理人许某某收取于发祥购房押金2000元，后该买卖未成交，原告方将上述押金2000元返还于发祥。证明该节事实的有：原告证据(七)。
另查明，2000年7月，被告杨某某应其他购房户要求，为整个商品楼改装了高压水管线和三项电路。被告杨某某以外接水电所需安装费为由，要求向原告方收取水电安装费600元，原告向另一购楼户问明情况后，于2000年9月20日交纳了上述安装费。证明该节事实的有：原告证据(八)及庭审笔录、调查笔录。
再查明，原、被告在签订房地产买卖契约前，被告已将该商品房室内地板砖、门前混凝土面铺设完毕，一楼安装了防盗门窗。被告杨某某在庭审中提出反诉要求原告支付上述设施款1457元，并交纳了反诉费。
证明该节事实的有：被告证据(九)及调查笔录。
本院认为，(一)原、被告双方签订的“商品楼房预购销合同”及“房地产买卖契约”合法有效，从双方的合意及实际履行情况——被告已协助原告办理了房屋所有权证这一事实来看，说明双方买卖的是该房屋的所有权。而所有权具有整体性和恒久性(又称永久存续性)，其本身不得在内容上或时间上加以分割，当事人也不得依契约来限定所有权的存续期间。所以，原、被告在“商品楼房预购销合同”中有关“楼房交付使用后，产权归乙方(张某某)所有四十年”的约定，实际上是对张某某房屋所有权的一种限制，违反了物权法定原则，且这种约定不利于交易安全，因此，该约定无效。
(二)(1)《中华人民共和国城市地产管理法》第31条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押；第41条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
(2)《中华人民共和国城镇国有土地使用以出让和转让暂行条例》第24条规定：土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用以随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外；第25处规定：土地使用权和地上建筑、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户手续。
(3)《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定依法改变土地所有权、使用以的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用以转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用以变更登记，土地所有权、使用权的变更，自变更登记日起生效。
由此可见，我国现行法律认为房产和地产在作为不动产交易时，必须共同作为交易的标的。且因依法转让房产而导致土地使用以转移的，必须向土地管理部门办理变更登记。
另外，从房地产经济学角度来分析，建筑房屋必须首先进行土地开发，使之符合建筑的需要，然后才能在开发的地段上建筑房屋，所以房价中除含有房屋本身的造价外，还包括基地价格，即土地使用权出让金、补偿费和开发费等。结合一案被告证据(四)中工程概算情况主商品房售价也能证实这点。
所以被告辨称，其与原告商品房买卖中，只卖房不卖地，且房价中不含土地出让金的主张，及现已将商品房占有范围内土地交原告使用，但原告不支付土地出让金，便拒绝协助办理土地使用证变更登记手续的主张不符合法律规定，本院不予采信。被告协助履行土地使用以变更登记手续是法定义务；且双方在“房地产买卖契约”中约定：房屋移交时，该房屋所占用的土地使用权一并转移，现土地的移交也是被告应尽的合同义务。因此原告要求被告协助履行土地使用权变更登记手续的主张理由正当，证据充分，本院予以支持。被告称原告方违约，应支付违约金1万元，并返还所购房屋的主张，理由不正当，证据不充分本院不予支持。
(三)原告支付吕云国违约金二千元，是因其拟将房屋转卖于发祥，而主动解除租凭合同构成违约所致，与被告无关；原告诉称因被告原因，未能将房屋转卖，而退还于祥购房押金2000元，所以造成损失，要求被告赔偿的主张证据不足，本院不予支持。
(四)被告所出售的商品房与该房西毗连平房于2000年6月份一起竣工，2000年9月份原告购买该房时，对其自然状况已充分了解，原告租用被告平房8个月的事实，更说明了这点。原、被告双方对该相邻关系在购房时均已了解并认可，对此应互负容忍义务。双方应本着实事求是、有利生产、方便生活、团结互助的原则，处理好相邻关系。因此，原告诉称被告在其商品房上搭建平房，侵犯其财产权，要求拆除的主张，本院不予支持；同理，原告在其商品房二楼安装防盗窗也无不当，被告称该防盗窗侵犯其空间权，要求拆除的主张，本院也不予支持。
(五)合同中约定：楼房交付使用时达到水、电、路配套条件不等同于外接高压水管线和三项电路。2000年9月20日，被告以外接水电名义收取水、电安装费600元，是经原告方同意后才收取的。原告现在反悔，要求退还的主张，本院不予支持。
(六)被告在出卖商品房前，已将室内地板砖、门前混凝土铺设完毕，一楼焊装了防盗门窗，双方在购房协议中约定商品房价格为（略）元，加上述从属物被告共收取14万元，就此双方已实际履行完毕。在此之前，被告并未提出过异议。被告现再要求原告支付设施款1457元的主张，理由不正当，语气充分，本院不予支持。
(七)关于张某某欠交税款一事，本院将出具司法建议书，请有关部门处理。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国房地产管理法》第31条、第41条、《中华人民共和国土地管理法》第12条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和暂行条例》第24条、第25条之规定，判决如下：
一、被告杨某某于本判决生效后十日内，协助原告张某某到有关部门办理商品房土地使用以变更登记手续。
二、驳回原告其他诉讼请求。
三、驳回原告要求原告支付设施示1457元的诉讼请求。
诉讼费450元，由原告张某某承担350元，由被告杨某某承担100元，反诉费70元，由被告杨某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审判长岳桂杰
审判员薄一才
代理审判员董国华
二00二年四月十五日
书记员李亚
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
