原告北京古运来贸易有限公司。
被告固始县建设投资公司。
原告北京古运来贸易有限公司（以下简称原告）与固始县建设投资公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。信阳北京古运来贸易有限公司的法定代表人及委托代理人，固始县建设投资公司的法定代表人及委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起某诉称，2005年，原告按照被告的要求，将其位于固始县X区（三高集团西侧）一场地建成厂房、办某、生活楼租给被告使用，并签订《租赁合同》一份。合同约定：租期十年（其中厂房从2006年1月6日起某至2016年1月6日止；办某楼从2006年3月26日起某至2016年3月26日止）；租金按实际建筑面积4803×9元3计算。即年租金为x元。租金支付方式和期限为先交钱后用房，按合同起某始时间执行，每年交一次。合同签订后，原告如期交付符合被告质量要求的场地、厂房供被告使用。但被告从2006年至今五年租金一直拖欠。另外，被告占用政府奖励原告补贴款44.4万元（其中本金30万元加两年利息14.4万元）；购买原告楼房260万元的欠款利息（按6个月计算）15.6万元；收取原告土地保证金250万元15个月利息37.5万元。原告每年催要上述欠款，被告一直拖欠至今。原告诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠原告租金259.69万元、占用原告应得政府补贴款30万元；2、依法判令被告支付欠款利息177.6万元（其中包括拖欠租金利息110.1万元，售楼款占用期间的利息15.6万元，土地保证金占用期间的利息37.5万元，政府补贴款占用期间的利息14.4万元）；3、按合同约定支付违约金259.69万元；4、一次性付清剩余五年租期的租金259.69万元；5、本案诉讼费、保全费及因诉讼产生的其他合理实际费用均由被告承担。
被告固始县建设投资公司答辩称，1、原告租金计算起某始时间不对。原告未按照合同约定时间交付房屋，厂房延误到06年9月1日交付，宿舍楼X年10月1日交付。原告一直未提供租赁物建筑验收合格的相关手续；2、原告分别于2006年5月12日、2008年5月24日、2008年5月19日从答辩人处分别借取现金50万元、7万元、0.3万元，合计57.3万元。原告借支款及欠答辩人征地款合计483.2万元。原告租金、计算时间、利息计算均不当，拖欠租金没有时间限制，逾期有相应补救条款，不存在违约和支付违约金。4、租赁合同履行不能已于09年12月31日解除。儒瑞制衣公司生产停止，只支付十万元定金，租金分文未付，原告与被告之间达成租赁合同至2009年12月31日解除。被告请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2005年古运来（北京）科技有限公司（甲方）与固始县建设投资公司（乙方）签订《租赁合同》，第一条约定“甲方将座落在固始县X区（三高集团西侧）场地按照乙方的要求建成的厂房、办某生活楼租赁给乙方。……”。第二条约定“租赁期共十年，即厂房从2006年1月6日起某至2016年1月6日止，办某楼从2006年3月26日起某至2016年3月26日止。合同到期后，如甲方续出租，乙方优先，租金不变”。第三条约定“第一期建筑面积暂定四千平方米，最终以实际面积为准，乙方按每月每平米9元承租”。第四条约定“甲、乙双方签订此合同后，甲方开工建设，并聘质监，乙方参与监督施工。甲方按照乙方要求，建成完工经建设部门验收合格后即视为乙方承租之日，乙方租用时一次性付清当年租金，次年租金于上一年末一次性交付”。第七条约定“甲方维修的范围、时间及费用负担：甲方每3个月对其租赁的房屋认真检查、修缮一次。由甲方负责出租房屋、道路等已形成的固定资产的正常维护和修理并承担全部费用。因乙方故意造成租赁房屋及道路等甲方固定资产的损害，由乙方承担费用。乙方发现租赁房屋需要维修时，应及时以书面形式通知甲方，甲方有义务在书面通知书上签字并将通知书返还给乙方存档”。第十一条约定“有下列情形之一，甲方有权解除合同：1、承租人不交付或者不按约定时间交付租金；……”第十二条约定“甲、乙双方签订此合同后，甲方开工建设，若甲方按乙方要求建成后，乙方改变初衷，拒不租用者，视为违约，若乙方（在上述两种情形之外）提前终止合同，视为违约。……乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按银行贷款付息。……任何一方违约应由违约方支付不少于本合同租金总额的50%违约处罚金。”合同签订后原告将房屋建成并交付被告使用，被告与上海儒瑞制衣有限公司签订协议
2006年5月24日固始县建设投资公司（甲方）与古运来（北京）科技有限公司（乙方）签订房屋转让合同，约定甲方购买乙方办某楼一幢，金额为260万元，合同生效后一个月内支付完毕，逾期支付另加同期银行利息。楼房保修，若发现质量问题，其费用从儒瑞制衣厂房租中扣除。
2006年11月19日北京古运来贸易有限公司（乙方）与固始县X区管理委员会（甲方）签订国有土地使用权出让合同，约定甲方将位于固始县北靠长城建筑公司，东靠204省道，西靠聚鑫公司，沿204省道长度为113.2米面积29亩的土地出让给乙方，土地使用权出让金为190万元。
2008年4月13日固始县X区管理委员会（甲方）与北京古运来贸易有限公司（乙方）签订国有土地使用权出让合同。该合同约定，甲方出让给乙方土地26.5亩，合计总额为381.6万元。该合同签字时，乙方以现金或现金支票向甲方一次性付清全部土地使用权出让金。乙方在向甲方支付完全部土地使用权出让金后六十日内，依照规定申请办某土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。2007年2月8日原告交纳土地出让保证金250万元，后该款用于抵付381.6万元土地出让金，剩余131.6万元土地出让金未支付。原告陈述因此时被告欠原告租金等费用未付，所以原告未支付剩余土地出让金。
2005年9月28日固始县人民政府与上海儒瑞制衣有限公司签订投资协议书，约定由儒瑞制衣公司在固始县X区租赁厂房从事成衣加工制作，租赁期限不少于5年，具体条款由儒瑞制衣有限公司与固始县建设投资公司签订租赁协议。后固始县建设投资公司与上海儒瑞制衣有限公司签订协议。
另查明，原告为履行租赁合同投入土地，投资建厂房和办某楼。其中土地价值70万元，厂房、办某楼原告陈述每平方米造价600元，被告辩称每平方米造价300元。租赁合同中租赁建筑物的面积厂房为2080平方米，办某楼为2729平方米。被告举证原告法定代表人黄雨友签名的2006年5月12日的50万元借条、2008年2月4日借条7万元、2008年5月19日借条3000元。2006年8月29日固始县驻信办某处收据一张，交款单位为被告，收款事由为“从县政府拨给古运来公司在工业园区厂房项目补贴经费中代扣给驻信办某处理办某处遗留问题。”原告对50万元、3000元的借款的事实予以认可，称该50万元用于抵付2006年5月24日双方签订的房屋转让协议款，被告对原告的该陈述予以认可。原告对7万元借条真实性不予认可，庭审中被告陈述有其它证据证明该7万元的真实性，后未提供相应证据。被告举证其对韩林、马大新的调查笔录，予以证明原告厂房在2006年夏天建成，办某楼在2006年9月建成。被告举证固始县人民政府固政文（2001）X号文件，证明固始县X区系固始县政府决定，由被告作为项目法人主体投资成立。在庭审过程中，被告陈述固始县X区现已不存在，对原告与固始县X区管理委员会签订的两份国有土地使用权出让合同被告予以认可，并愿意承担两份合同中约定的权利义务，原告对此亦无异议。北京市工商行政管理局出具名称变更通知，证明古运来（北京）科技有限公司于2005年6月15日经核准，名称变更为北京古运来贸易有限公司。被告在本案审理过程中未提出双方约定违约金过高，未请求对违约金进行调整。
本院认为，原、被告于2005年签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，系有效合同。原告在按照被告要求依《租赁合同》约定向被告交付特定建筑物后，被告占有处分了该租赁物。依照《租赁合同》约定被告应当按照每月9元/平方米计算租金。租金计算起某始时间依照合同约定应当由原告将厂房、办某楼建成完工经建设部门验收合格后即视为被告承租之日。原告将厂房、办某楼建成后未经验收即交付被告使用，被告未对此提出异议。被告虽然举证其对韩林、马大新的调查笔录，韩林系被告公司的工作人员，该证据的证明内容没有其它相关证据相印证，且与双方在租赁合同中的约定不符，本院不予采信。本案中双方合同约定的租赁期限日期为厂房从2006年1月6日起某至2016年1月6日止，办某楼从2006年3月26日起某至2016年3月26日止。原告起某诉请求中要求被告支付全部租金，依据双方约定的租金计算方式截止到开庭审理时即2011年5月23日止，被告应付原告租金为（略）元（厂房：2080平方米×9元/月×64个月+2729平方米×9元/月×63个月；厂房租金计算至2011年5月6日，办某楼租金计算至2011年4月26日）。
被告在租赁期间未依照约定向原告支付租金构成违约。双方在《租赁合同》第十二条违约责任中约定被告逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应按银行贷款付息。同时约定任何一方违约应当由违约方支付不少于合同租金总额的50%违约处罚金，即不少于（略）元（按照合同约定租金总额为（略）元）的违约处罚金。被告在租赁关系存续期间未按照约定向原告支付租金，其行为构成违约。原告与被告的租赁合同是在固始县政府与儒瑞制衣有限公司达成投资意向后，由被告按照儒瑞制衣有限公司的特定要求与原告签订租赁协议。原告为履行该协议专门投资建设了厂房及办某楼，该厂房和办某楼系按照被告特定要求建设，其使用性相对特定，鉴于该租赁合同具有融资性质，原告为履行合同投资巨大，其损失不仅仅为租金利息损失，在双方约定有支付租金利息及违约金条款的情况下，适用违约金条款更为适当。原告起某诉请求中要求被告支付拖欠租金利息及支付剩余租期租金的部分本院不予支持。
被告举证的2006年8月29日固始县驻信办某处30万元收据一张，证明被告将固始县政府拨付给古运来公司工业园区项目补贴款30万元转付给固始县驻信办某处。被告虽然辩称该款转付给固始县驻信办某处是经原告同意，但未提供充分证据证明，本院不予采信。原告请求被告支付该30万元补贴款及利息事实清楚，本院依法予以支持。
2006年5月24日双方签订的房屋转让协议中约定的转让款为260万元，被告应当于合同生效后一个月内支付完毕，逾期支付另加同期银行利息。其中50万元用原告于2006年5月12日在被告处借支款50万元冲抵。190万元用2006年11月19日原告与固始县X区管理委员会签订国有土地使用权出让合同中原告应付土地出让金190万元冲抵，共计付款240万元，剩余20万元购房款未付。因20万元购房款原告并未起某诉，此款可另行主张权利。190万元的抵付时间已经超出了双方在房屋转让协议中约定的付款期限，原告请求被告支付该售楼款占用期间的利息有事实依据，本院予以支持。该190万元利息计算期间为2006年6月24日至2006年11月19日，按照同期人民银行贷款利率计算。
2008年4月13日固始县X区管理委员会与被告签订国有土地使用权出让合同。约定该合同签字时，乙方以现金或现金支票向甲方一次性付清全部土地使用权出让金。乙方在向甲方支付完全部土地使用权出让金后六十日内，依照规定申请办某土地使用权登记手续，领取《国有土地使用证》。2007年2月8日原告交纳土地出让保证金250万元，后该款用于抵付381.6万元土地出让金，剩余土地出让金131.6万元未支付。原告起某诉请求该250万元保证金被告占用期间的利息，原告未举证证明被告在收到该250万元保证金后应当在何时退回原告，该250万元保证金利息何时开始计算不明，原告可以另行主张权利。依照双方国有土地使用权出让合同约定，原告应当于2008年4月13日向固始县X区管理委员会交纳土地出让金381.6万元，扣除已经抵付的250万元，剩余131.6万元未付。因双方互负到期债权债务，原告书面同意进行冲抵，对原告所欠被告131.6万元土地出让金在其享有的债权中予以扣除，本院予以支持。2008年4月13日固始县X区管理委员会与北京古运来贸易有限公司签订的国有土地使用权出让合同双方如有其它争议可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十三条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告固始县建设投资公司于本判决生效十日内支付原告北京古运来贸易有限公司（略）元（租金（略）元+违约金（略）元-土地出让金（略）元-3000元借款）；
二、被告固始县建设投资公司于本判决生效十日内支付原告北京古运来贸易有限公司固始县政府补贴款30万元及利息（利息从2006年8月29日起某按同期人民银行贷款利率计算至给付时止）；
三、被告固始县建设投资公司于本判决生效十日内支付原告北京古运来贸易有限公司190万元售楼款利息（计算期间为2006年6月24日至2006年11月19日，按照同期人民银行贷款利率计算）；
四、驳回原告北京古运来贸易有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费x元，财产保全费5000元，共计x元。由北京古运来贸易有限公司承担x元，固始县建设投资公司承担x元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起某十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长王大志
审判员李锋
审判员袁永明
二○一一年九月二十日
书记员李敏（兼）
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