广西壮族自治区X区人民法院
民事判决书
（2011）秀民初字第X号
原告：胡某。
原告：周某。
原告周某委托代理人：胡某，本案原告之一。
被告：文某。
第三人：荣某。
原告胡某、周某与被告文某、第三人荣某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年11月29日立案受理后，依法组成合议庭于2011年5月25日公开开庭进行了审理。原告暨原告周某的委托代理人胡某到庭参加诉讼。被告文某经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，第三人荣某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。经原告胡某、周某申请，本院以（2011）秀民初字第X号民事裁定书对被告文某在桂林银行股份有限公司秀峰支行（略）帐户内的存款进行了财产保全。本案现已审理终结。
原告胡某、周某诉称：两原告于2010年2月9日购买了位于桂林市X路X号综合楼X号的地下室，建筑面积428.6平方米，并于2010年4月15日取得了桂林市房产局签发的《房屋所有权证》。由于原产权人在2007年11月12日与被告文某签订了《商铺租赁合同》，考虑到买卖不破租赁的原则，两原告与被告商议后决定继续履行原租赁合同。被告却在未经过两原告同意的情况下于2010年5月10日擅自与第三人签订房屋租赁转让协议，违反了原业主龙少华与被告所签订的《商铺租赁合同》第八项的8-1条款：“乙方在租赁期内，需事先征得甲方的同意后，可将该租赁权转让给丙方”的约定，导致原租赁合同自动失效。第三人在未与原告签订租赁合同的情况下强行占用房屋，两原告多次催促其归还房屋，却遭其恐吓。为维护两原告的合法权益，两原告诉至法院，请求判令：1、解除两原告与被告的租赁关系；2、被告退出两原告所有的桂林市X路X号综合楼X号地下室，将房屋交还两原告并赔偿两原告损失x元；3、本案案件受理费由被告承担。
原告对其主张提交如下证据：1、商铺租赁合同，以证明原业主龙少华与被告的租赁关系；2、转让协议，以证明被告将门面转租给第三人；3、被告出具的声明，以证明被告与第三人存在转租行为；4、两原告2010年4月10日发给被告的函及2010年7月1日发给被告的通知，以证明原告向被告催交押金和房租；5、拍卖成交确认书及房屋所有权证，以证明两原告享有该商铺的合法所有权；6、灵川法院的致函，以证明被告未与原告履行租赁协议。
被告文某未到庭亦未提交书面答辩意见及书面证据。
第三人荣某未到庭亦未提交书面陈述意见。
第三人提交如下书面证据：1、《商铺租赁合同》，以证明被告文某与原房东龙少华签订了租赁合同，租期至2017年11月30日止；2、房屋所有权证，以证明被告文某与龙少华签订合同时，龙少华系房屋所有权人；3、龙少华身份证复印件，以证明龙少华的身份情况；4、授权委托书，以证明第三人与被告于2010年2月10日即开始进行转让协商，而且已着手对酒吧进行管理；5、转让协议，以证明第三人与被告签订转让协议并经过龙少华的同意；6、文某的通行证复印件，以证明文某的身份情况；7、收条两张，以证明第三人支付给被告转让费x元；8、银行存款回单，以证明第三人向原告支付了9个月租金，原告已收取；9、商铺租赁合同，以证明第三人根据与被告签订的租赁协议，对酒吧场地的X号铺面又签订了租赁合同；10、房屋产权证复印件，以证明租赁的酒吧场地X号商铺的产权状况；11、收据，以证明第三人向X号商铺交租金的情况；12、卫生许可证、酒类零售许可证、消防安全检查合格证，以证明第三人已办理酒吧开业的相关手续；13、水、电费发票，以证明第三人已经实际履行租赁协议；14、机票，以证明第三人已实际履行协议；15、装修合同，以证明第三人为装修酒吧支付了设计费、装修费。
经过庭审质证，两原告对第三人提交的证据1、2、3、4、5、6、8均无异议。两原告认为证据7系被告出具的收条，其不知情，其余证据均系第三人的个人行为与两原告无关。本院认为两原告虽认为证据7、9、10、11、12、13、14、15与他们无关，但并未对上述证据的真实性提出异议，本院对第三人提交的上述证据的真实性均予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告文某及第三人荣某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提交的证据予以确认。
综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：桂林市X路X号综合楼X号地下室原产权所有人为龙少华，原告胡某、周某于2010年2月9日通过竞拍取得上述房产，并于2010年4月15日办理了房屋所有权证。
2007年11月21日，原产权人龙少华作为甲方与被告文某作为乙方签订《商铺租赁合同》，约定甲方将桂林市X路X号地下室出租给乙方，房屋租赁期自2007年12月1日起至2017年11月30日止。本着先交租后使某的原则乙方必须按季度先交租金，并约定：从2008年3月1日至2010年2月28日，每月租金为5000元正；从2010年3月1日至2013年2月28日，每月租金为7000正；从2013年3月1日至2015年2月28日，每月租金为9000元；从2015年3月1日至2017年11月30日，每月租金为x元正。乙方应于月末的25日前向甲方支付下季度的租金。逾期支付的，逾期一日，乙方则需按月租金的千分之十支付滞纳金。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金x元。乙方在租赁期内，需事先征得甲方的同意后，可将该租赁权转给丙方。在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前3个月通知乙方。乙方在同等条件下享有优先购买权。根据国家法律，甲方出售本房屋给第三人后，本合同未履行完的租赁期继续有效。甲、乙双方如有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。但违反合同的一方，应向另一方按违约责任支付违约金。（一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后15日内仍未交付的；（二）甲方在合同期内擅自抬高租金或提前收回该房屋的；（三）乙方逾期不支付租金，经甲方催告后超过15日的；（四）乙方未经过甲方同意擅自改动主体结构或擅自转租给他人的，等等。被告文某承租该房屋用于经营酒吧。2010年2月10日，被告文某出具一份授权委托书载明其因在香港管理其它生意，无法亲自管理在正阳步行街六号一号地下室的酒吧，全权委托第三人荣某管理酒吧的一切事宜。
2010年4月10日，两原告向被告文某发出一份函件，载明：“文某女士：我俩于2010年2月9日于桂林华泰拍卖有限公司竞买下位于桂林市X区X路X号综合楼X号地下室。现该房屋已过户至我俩名下。请贵方见函速将该房屋押金及租金存入以下帐户：帐号：（略），户名；胡某，开户行：商行秀峰支行，此函”。该函件由第三人荣某代为签收。2010年7月1日，两原告向被告文某发出通知，载明：“文某女士：我方于2010年2月9日于桂林华泰拍卖有限公司竞买下位于桂林市X区X路X号综合楼X号地下室。经多次催缴押金及租金，但未收到押金及租金，按合同规定你方已违约，我方终止与你方的合同，并按合同的约定要求你方赔偿我方所有损失，现要求你在三天内交出铺面钥匙，并退出本铺面相关的一切活动”。
2010年5月10日，第三人荣某作为甲方与被告文某作为乙方签订一份转让协议，约定：乙方将其在正阳步行街X号X号地下室（原百森酒吧）的所有股份、内部的所有设备，以及酒吧从2010年4月到2018年9月的占有、使某、收益、处分（再转让、转租）的权利以x元转让给甲方。自2010年2月10日之前原百森酒吧所负的债务由乙方自主承担，甲方不负清偿义务。2010年2月10日之后由此酒吧所产生的一切债务乙方不付任何责任。甲方自动履行乙方与原房主（龙少华）的商铺租赁合同。转让费双方约定分四次结清，甲方在2010年5月10日前已给付乙方x元，2010年5月10日给付x元，2010年6月30日给付x元，余下x元于2010年9月15日付清。如甲方违约，则支付给乙方每日200元的违约金。此商铺从2010年4月1日时起的租金已由甲方支付。原房主龙少华在该协议签字同意被告文某转让。第三人荣某共支付被告文某转让费x元。第三人通过银行分别于2010年4月22日向原告胡某交付租金7000元，2010年5月7日交付租金x元，2010年7月14日交付租金x元，2010年10月8日交付租金x元，即租金交至2010年12月31日止。转让协议签订后，第三人为更好的经营酒吧，与X号地下室的房主签订租赁协议，承租了X号地下室，并对铺面进行装修，积极地办理酒吧开业的相关手续。2010年7月，两原告得知被告文某将铺面转租。两原告多次找第三人协商要求其归还铺面未果，故两原告诉至本院。
本院认为：本案的焦点：一、两原告能否主张解除租赁合同。二、被告应赔偿两原告的损失应如何计算。
一、关于两原告能否主张解除租赁合同的问题。被告文某与原房主龙少华签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，系有效合同，对双方当事人均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2010年2月9日，两原告经过竞拍取得了讼争房产的所有权，并于2010年4月15日办理了所有权证。根据上述规定，被告文某与龙少华签订的租赁合同继续有效，两原告与被告文某均应受该合同的约束。原租赁合同中明确约定，承租人在租赁期内，事先征得出租人同意的可将租赁权转让。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。被告文某在2010年5月10日与第三人签订转让协议，将讼争的房屋转租给第三人，该协议虽经过原房主龙少华的同意，但此时龙少华已不是该房屋的所有权人，且两原告已于2010年4月10日书面通知被告该房屋的所有权已发生转移，被告却未经两原告同意擅自将房屋转租给第三人，已构成违约，故两原告要求解除与被告的租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。
二、关于被告应赔偿原告多少损失的问题。根据双方租赁合同的约定，从2010年3月1日至2013年2月28日，每月租金为7000元，租金按季度交付，并应于月末的25日前交付下季度的租金。逾期交付的，逾期一日，需按月租金的10‰支付滞纳金。第三人向两原告交付租金至2010年12月31日止。从2011年1月至今的房租尚未交付。两原告要求被告赔偿租金损失并支付违约金的请求，应予支持。但两原告要求按每月x元计算房租缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。故被告应按合同约定支付两原告租金至将房屋交还两原告止，并按每日10‰支付违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、解除被告文某与原房主龙少华于2007年11月21日签订的桂林市X区X路X号综合楼X号地下室的《商铺租赁合同》。
二、被告文某于本判决生效之日起15日内将承租上述房屋腾空归还原告胡某、周某。
三、被告文某向原告胡某、周某支付从2011年1月至将房屋腾空交还两原告之日止的租金及违约金（租金计算，按每月7000元计至2013年2月28日止，此后租金按合同约定另计；违约金的计算，从双方合同约定的应支付租金次日起至实际支付之日止，按每日10‰计付违约金）。
本案案件受理费2700元，保全费1120元，合计3820元（原告已预交），由被告文某负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2700元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：（略），开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审判长张国平
审判员阳瑜
人民陪审员赵某萍
二○一一年六月一日
书记员韦素素
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