山东省东营市中级人民法院
民事判决书
(2001)东民初字第X号
原告余某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
原告袁某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
原告郭某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
原告徐某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
原告吕某某，女，X年X月X日出生，汉族，胜利石油管理局胜中社区工作人员，住（略）。
原告魏某甲，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
原告魏某乙，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
原告巴某某，女，X年X月X日出生，汉族，机关工作人员，住（略）。
原告单某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
原告张某丙，男，1968年10月20日，汉族，公司经理，住（略）。
原告丛某某，女，X年X月X日出生，汉族，机关工作人员，住（略）。
原告缪某某，男，X年X月X日出生，汉族，胜利石油管理局运输总公司工作人员，系从晓红之夫，住（略）。
原告夏某某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
原告尚某某，男，X年X月X日出生，汉族，机关工作人员，住（略）。
原告张某丁，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
诉讼代表人：尚某某、缪某某。
委托代理人：郝建光，山东鲁北律师事务所律师。
委托代理人：徐某华，山东鲁北律师事务所律师。
被告东营黄河房地产开发有限公司，地址：东营市东城金水小区X号楼法定代表人王某，董事长。
委托代理人：李某某，男，X年X月X日出生，汉族，东营黄河房地产开发有限公司职工。
委托代理人：王金刚，山东黄河口律师事务所律师。
原告尚某某等为与被告东营黄河房地产开发有限公司合同纠纷一案，于2001年3月27日诉至本院。本院于同日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的诉讼代表人尚某某、缪某某及委托代理人郝建光、徐某华，被告东营黄河房地产开发有限公司的委托代理人王金刚、李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1998至1999年，原告购买被告的金水小区X号楼，陆续搬入居住。不久即发现房屋存在质量问题。1999年11月10日，经山东省建筑工程质量监督检验测试中心检验，该住宅楼达不到国家规定标准，质量不合格，严重危及原告人身、财产安全。经查，被告无房地产开发资格，非法从事房地产开发经营，无住宅工程质量验收合格证便私自交付使用。被告的欺诈行为严重损害了原告的合法权益。2000年8月2日，在东营市消费者协会的主持下，原、被告达成(2000)东消协调字X号《消费纠纷调解协议书》。被告违反该协议约定，原告多次强烈要求被告履行付款义务，被告无故拖延付款时间。因市场房价上涨致使原告不能及时购买楼房、按期搬迁，给原告造成巨大损失。据此起诉，请求依法判令被告赔偿原告购房差价款（略）.6元、其他经济损失（略）.2元，给原告免费办理42人城镇户口，原告顺延一年搬迁，支付违约金（略）元，本案诉讼费由被告承担。
东营黄河房地产开发有限公司在答辩中称，被告系依法成立的房地产开发中外合资经营企业，具有房地产开发四级资质证书。本案涉及的金水小区X号楼于1994年10月动工建设，95年主体工程完工，97年下半年至98年上半年完成内外装饰工程，工程竣工。在该楼建设过程中，被告委托东营开发区质检站进行质检工作，由于工程工期长，工程验收资料不全，开发区质检站在验收过程中于99上半年被撤销，并入其它部门，致使该楼质检报告未能及时出具。被告在1997年对外预售金水小区X号楼，一直销售到99年。为了解决该楼的验收问题，被告向东营开发区规划局作了说明，99年10月，东营开发区规划局委托山东省建筑工程质量监督检验测试中心对该楼抽样检测，该中心出具的检测报告建议对抽样混凝土强度达不到设计要求的构件进行复核验算，承载力不足部件应进行加固处理，并建议对其它单某同类构件进行抽检。该抽检检测结果并不能完全证实该楼的整体质量问题，需要进一步全面检测核实。在未经检测部门进一步复核验算和抽检情况下，原告方以上述抽样检测结果为由要求给予退房或换房，并提出了诸多要求。经协商，双方同意由东营市消费者协会给予依法调解。当时，被告尚某40多套竣工的新商品房，明确表态所有住户均可从中任挑任选，以旧换新，对于不愿换房的住户，可以退房，并且给予一定经济补偿。2000年8月2日，在市消费者协会主持调解下，被告与6户住户签订了换房协议，与本案14户签订了退房协议书。协议生效后，被告从有利于化解纠纷角度出发，对14户按现时新房最高售房价退款。同时，对于房屋新增装饰部分不能拆走的按评估价值给予补偿。对于已办理房产证的，其费用不论是否发生，均按最高标准予以退款。一楼小院按原价的一倍给予补偿。代收代支款不论是否收取，都给予退款。住户搬迁费由公司负担。争议发生后因换房、退房造成按揭贷款提前还贷多支付的利息、保险费均由公司承担。现在已经把全部房款、一楼小院款、室内装饰款、房产证办理款、代收代支款支付给原告，原告已签字领取，因此，协议约定的主要内容被告方已经履行完毕。在协议履行过程中，原告方多次干扰，严重影响被告的正常办公秩序，在市消费者协会委托中介部门评估过程中，原告方屡次阻挠评估，致使评估工作一拖再拖，延误了评估报告的正常出具。原告方上述行为违背了我公司当初依法解决的初衷。现原告称被告违反协议约定，没有任何事实依据，不能成立。调解协书是双方行使权利、履行义务的依据，协议书是双方意思自治的结果，是合同法规定的合同类型之一。协议生效后，双方应严格依法履行。任何一方不按约定履行，应当承担相应的法律责任。协议约定住户最迟应于2001年3月31日搬出X号楼，但住户至今还没有搬出，影响了检测工作的正常进展，给我公司造成很大经济损失，住户应依法承担赔偿责任。经审理查明，1998至1999年，原告购买被告的（略），陆续搬入居住。1999年11月10日，东营经济技术开发区管委会委托山东省建筑工程质量监督检验测试中心对该楼进行抽样检测，该中心出具的检测报告建议对抽样混凝土强度达不到设计要求的构件进行复核验算，承载力不足部件应进行加固处理，并建议对其它单某同类构件进行抽检。
2000年8月2日，在东营市消费者协会主持下，原、被告达成(2000)东消协调字X号《消费纠纷调解协议书》。协议书约定：第二项：凡退房款的，黄河房地产公司第一次付款为总额的50%，务于2000年8月3日下午3点付款，剩余某分于2000年11月3日付房款(全部房款及赔偿款)；第三项：原住房的装修费按国家规定的定额由有关部门核价为准，费用由黄河房地产公司承担；第四项：搬迁费及空调、热水器、抽油烟机、电话等家用电器的折迁安装均由黄河房地产公司负责联系并支付费用；第五项：原房由黄河房地产代收的费用按黄河房地产现价退回(水、电、暖、闭路)；第六项：原房一楼的小院按原价购买的一倍赔偿，评估费由黄河房地产公司承担；第七项：防盗门、防盗窗按物价部门评估价为准，由黄河房地产公司支付；第九项：房产证按现行房价交易费退还或按原房产证的费用退还；第十一项：黄河房地产支付50%房款以后有条件的尽量搬出，最迟时间不能超过2001年3月31日；第十二项：本协议住户居民签字盖章有效；第十三项：以上情况如有违约，按现行房款的2%罚款。协议后面还注明了“双方签字协议生效，不再追究其它责任”等字样。
2000年10月25日，东营市消费者协会委托东营市虹信房地产评估所对金水小区X号楼装修部分进行评估，该所于2000年10月30日出具了评估报告。报告出具后，被告已向原告支付了相关款项，但报告中空调、抽油烟机等注有“＊”号的项目所涉及的款项未支付。
二审审理过程中，针对原告方提出的评估漏项，本院委托山东开元资产评估有限责任公司对部分室内装修进行了评估。该公司于2001年11月22日出具报告，认定的评估值为（略）元，其中袁某某3600元，张某丙1800元，魏某乙5940元，魏某甲7200元，巴某某4320元，丛某某5085元，尚某某1800元，吕某某2700元，郭某某6030元，夏某某9360元，单某某450元，余某某2241元。原告方为评估交纳鉴定费3000元。此事实，有山东开元资产评估有限责任公司报告书在卷为证。
本案在审理过程中，原告承认协议第二项约定的款项已全部付清，但称被告未按约于11月3日付清，构成违约。被告则称已通知原告领款，但原告方有的领款，有的未领，在11月4日已全部付清。被告提交的付款明细帐上有11月3日字样，但原告在领款签字时未注明领款时间。
原告承认协议第五、七、九项的款项已付清，第六项的小院一倍赔偿款已付清，但小院装修、评估费未支付，对第五、七、九项的付款时间也有异议。
另查明，原告发布的售房信息中有“个人购房10万元以上可免费解决城镇户口3名”字样，但在双方签订的商品房购销合同中对此未作约定。
关于两份评估报告，被告方认为，东营市虹信房地产评估所评估报告中在每户的最后一项都有一个“其它”项，数额在500-1000元之间，这部分就是未列入评估的项目，因此，山东开元资产评估有限责任公司的评估报告与东营市虹信房地产评估所评估报告系重复评估。
另外，被告还指出，东营市虹信房地产评估所和山东开元资产评估有限责任公司评估报告中涉及的地面砖不是原告装修的，而是被告方建设的，地面砖的款项不应支付给原告。原告承认地面砖是被告方建设，但称是被告在售房时无偿赠送的。
本院认为，双方当事人在东营市消费者协会主持下达成的调解协议是为解决房屋质量争议而作出的真实意思表示，协议详细规定了双方的权利义务，内容合法有效，具有约束力，双方当事人应严格按约履行。
原告发布的售房信息中虽有“个人购房10万元以上可免费解决城镇户口3名”字样，但只是被告售房时的宣传，在双方签订的售房合同心以及达成的调解协议中均未作约定，同时协议规定“双方签字协议生效，不再追究其它责任”，且办理城镇户口也不属民事诉讼调整的范围。因此，本院对原告有关户口的请求不予支持。协议达成后，被告支付赔偿款项的义务已基本履行完毕，原告要求顺延一年搬迁的请求不予支持，考虑到搬迁的实际情况，原告可在一个月内搬出现在居住的金水小区X号楼。协议约定空调等家用电器的折迁安装均由黄河房地产公司负责联系并支付费用，故原告应获得一定的搬迁费用。空调、抽油烟机等设施系动产，在搬迁后其使用价值并不会必然降低，原告要求被告对此亦予以赔偿本院不予支持。从双方提交的相关证据分析，被告确实存在逾期付款的行为，同时，原告方未按协议的约定搬迁，双方均构成违约。根据协议约定，违约的按现行房款的2%罚款，因此，双方的违约行为互相抵消，互不追究。双方当事人在调解协议书中对地面砖的价值未作约定，故本院对被告要求从赔偿款中予以扣除的主张不予支持。被告主张东营市虹信房地产评估所和山东开元资产评估有限责任公司出具的两份评估报告项目重复，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十三条之规定，判决如下：
一、被告东营黄河房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付原告方房屋装修费用：袁某某3600元、张某丙1800元、魏某乙5940元、魏某甲7200元、巴某某4320元、丛某某5085元、尚某某1800元、吕某某2700元、郭某某6030元、夏某某9360元、单某某450元、余某某2241元；
二、被告东营黄河房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付原告方搬迁费用：袁某某500元、许纪光500元、张某丁500元、张某丙500元、魏某乙500元、魏某甲500元、巴某某500元、丛某某500元、尚某某500元、吕某某500元、郭某某500元、夏某某500元、单某某500元、余某某500元；
三、被告东营黄河房地产开发有限公司于判决生效后10日内支付原告交纳的鉴定费3000元。
四、原告于本判决生效后一个月内搬出（略）；
五、驳回原告的其它诉讼请求。
案件受理费（略）元，由原告负担（略）元，被告负担994元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审判长王建民
代理审判员李某英
代理审判员纪红广
二○○二年元月五日
书记员周爱辉
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