山东省东营市中级人民法院
民事判决书
(2001)东中经终字第X号
上诉人(原审原告)桓台县渔洋宾馆。驻桓台县X路X号。
代表人巩某某，经理。
委托代理人孙志军，山东天地恒律师事务所律师。
委托代理人张永，山东天地恒律师事务所律师。
上诉人(原审被告)许某某，男，X年X月X日出生，汉族，东营市技术监督局计量所所长，住（略）。
委托代理人李宗禄，山东地义律师事务所律师。
委托代理人周本玉，山东地义律师事务所律师。
上诉人桓台县渔洋宾馆、上诉人许某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院(2001)东经初字第X号民事判决，提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2001年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人桓台县渔洋宾馆的委托代理人孙志军、张永、上诉人许某某及其委托代理人李宗禄、周本玉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审经审理查明，1999年11月15日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《转让经营合同》、《房屋租赁合同》各1份，《转让经营合同》约定，甲方将酒店小楼X栋租赁给乙方经营，租赁期限自1999年11月15日至2004年3月1日，租赁费共计16万元，在合同签订之时交8万元，在合同签订日之后1年内再交8万元；甲方现有的空调、音响、家具、用具、电话等设施转让给乙方使用；若乙方在签订合同之后1年以内交不清8万元，乙方经营期是1年，到期乙方必须停止经营，将酒店及物资交还甲方，若有损失由乙方负责赔偿，否则视为乙方违约；若乙方在签订合同之后1年以内交清8万元，乙方经营期是4年，经营到期时甲方所移交的物资归乙方所有，但乙方所装饰的墙面、地面、屋顶、灯具门窗头归甲方，不能损坏；乙方自主经营，独立核算，营业执照等有关经营手续由乙方重新负责办理；乙方在经营中，如发生一切事故均由乙方负责；乙方在经营期间所需用的水、电、暖费由乙方自负；甲乙双方共同遵守此合同，若一方违约，赔偿对方违约金10万元。《房屋租赁合同》约定，甲方将座落于东营体校车库二楼南侧6个单间租赁给乙方使用，租赁期限自1999年11月15日至2004年3月l日，租赁费共计6万元，每年（略）元，分2次交清，2000年3月1日交纳上半年，2000年9月1日交纳下半年，依次类推，若乙方不按时交纳租赁费，视乙方违约，赔偿违约金；在甲、乙双方签订合同之时，甲方必须把租赁房屋交给乙方；乙方可在租赁的房间内进行改造、装饰，做舞厅使用，合同期满后，乙方负责把房间恢复原样；合同期间，甲、乙双方不得随意终止合同，如有一方违犯，应当赔偿违约金，第1年违约赔偿10万元，第2年违约赔偿7万元，第3年违约赔偿5万元，第4年违约赔偿3万元。合同签订后，原告将合同约定的房屋、设施交付给被告使用，被告开始进行经营。被告于1999年11月15日交付了租金8万元，当月又交付了租金5000元，2000年3月份交付了租金1万元。被告在经营期间新添置了部分物品，进行了部分装饰，更换了输水管线，对暖气进行了维修但未维修好。
在案件一审审理过程中，双方均同意解除合同，被告于2001年9月16日将租赁经营的房屋及物品交付给原告，并将自己添置的部分物品取走，对被告租赁期间缺失的部分物品由被告用自己未取走的物品进行了赔偿，因被告的物品价值较高，双方同意由原告补偿被告价差500元，被告在经营期间所作装饰部分双方均同意由被告取走、恢复原状。被告经营期间更换了水管线，双方同意由原告支付被告费用1258.4元。对于暖气问题，原告主张在房屋交接时暖气就无法使用，因为取暖而购置了空调，对被告的该项费用不予支付。被告主张更换了部分窗户要求原告支付费用，但未提供相应的证据。
另查明，原告租赁给被告的房屋系其租赁东营市体育运动学校劳动服务公司的，东营市体育运动学校劳动服务公司同意原告经营期间对外转租。
原审法院依据下列证据认定以上事实：原、被告当庭陈述，原告提供的合同3份、证明1份，被告提供的收条、发票17份。
原审法院认为，原告经出租方同意将其租赁的房屋转租，其转租行为有效。原、被告签订的《转让经营合同》虽名为转让经营合同，实为租赁合同，该合同及另一份《房屋租赁合同》均有效。名为《转让经营合同》的租赁合同约定的租金交付时间虽然提前，但并不违反法律规定，故该条款有效；合同约定的被告在签订合同之后1年内交不清8万元经营期是1年，仅对租赁期限进行了约定，而未对第1年的租赁费进行约定，故被告支付的8万元租赁费应按租赁时间进行相应的扣除，余款应退回；因被告未按约定支付第2笔款项的后果是被告的租赁期为1年并交回原告的房屋及物品，双方约定的违约方式为概括性的违约金，应为补偿性的，在被告交付第1笔8万元租金的前提下，被告因未按合同约定支付租赁费，所承担的违约责任不应超过双方签订合同时合理预见到的被告违约给原告造成的损害程度，且被告第1笔所交付的8万元租金足以支付原告起诉前继续使用租赁物的租赁费用，原告所收的租金并未因此而受到损失，原告受到的损失只是被告未预付第2笔8万元的租金而受到的利息损失，故原告要求被告支付该合同的违约金10万元，不符合法律规定，不予支持，对于违约金应参照银行逾期贷款利率从应付款时间2000年11月15日计算至2001年9月16日的利息。双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金也应按实际租赁时间进行折算，双方对不按时交纳租赁费约定了赔偿违约金，但未约定具体的计算标准及数额，仅约定了一方随意终止违反合同的违约金，一方随意终止违反合同的违约金不应适用于被告迟延履行合同的情形，被告迟延履行合同，应按逾期付款支付原告违约金，被告支付的（略）元租金仅够支付至2000年12月22日，对于2000年12月22日以后的租金按合同原意应提前支付，逾期支付应支付相应的逾期付款违约金。因双方均同意解除合同并对租赁物进行了交接，且原告也有解除合同的权利，该合同已无继续履行的必要，应予解除。对于双方在交接过程中对缺失物品进行抵顶、补偿及原告支付被告更换水管线的费用达成的协议，符合有关法律规定，予以确认。被告在经营中进行的装修，双方均同意由被告拆走并恢复原状，符合有关法律规定，亦予以确认。被告主张在经营期间因城市规划需要进行外墙涂刷及屋顶漏雨进行维修所产生的费用，要求原告支付，因其未提供因城市规划及漏雨而进行维修的足够证据，对被告的该主张不予支持。对于被告要求原告支付更换窗户费用的主张，因未提供相应的证据，不予支持。被告要求原告支付修理暖气费用，因双方在交接时，出租房屋的暖气就无法使用，且被告因为取暖而配置了空调，该部分费用不应由原告负担，故对被告的该项主张不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，于2001年10月15日作出一审判决如下：一、解除原、被告双方1999年11月15日签定的转让经营合同、房屋租赁合同。二、被告于本判决生效后十日内自行拆除在原告房屋内的装饰物、恢复房屋原状。三、原告于本判决生效后十日退回被告因转让经营合同交纳的租金（略）.34元。四、被告于本判决生效后十日支付原告因转让经营合同违约的违约金5124元。五、被告于本判决生效后十日支付原告因房屋租赁合同欠交的租金（略）.2元、违约金577.89元。六、原告于本判决生效后十日支付被告物品价差500元、更换输水管线费用1258.4元。(以上三至六项折抵后被告支付原告2666.35元。)案件受理费4910元由原告负担2455元、被告负担2455元。被告负担部分，因原告己预交，对原告预交部分，不予退回，限被告于本判决生效后十日内一并支付原告。
宣判后，原告桓台县渔洋宾馆、被告许某某均不服，分别提起上诉。
桓台县渔洋宾馆上诉请求撤销原判，依法改判。其理由是：1、一审判决认定租赁费数额及交纳方式错误。《转让经营合同》为附条件解除合同，许某某不交纳第二笔8万元租金，合同就此解除，其租赁期限为一年，第一年的租赁费即为8万元。2、一审判决无视双方在合同中预先约定的违约金所具有的担保和惩罚的功能，将约定违约金用损害赔偿责任形式来取代，判令被上诉人支付因其违约而给上诉人造成的利息损失，是混淆了违约责任形式与损害赔偿责任形式的区别，显然不妥。
针对桓台县渔洋宾馆的上诉理由，许某某辩称，被上诉人认可《转让经营合同》是一个附条件解除合同，但合同所附条件成立与否，只是与租赁期限的长短有关，并不影响每年的租金数额大小，应以交易习惯确定为每年租金4万元。双方当事人在合同中只笼统地约定了违约金数额，并没有对具体的违约事项做具体约定，属约定不明确，也不合理。若不论违约责任大小，都按一个标准显然是不公平的，超过了双方订立合同时合理预见到的损害程度。故桓台县渔洋宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回。
许某某上诉请求撤销原判第四项，改判第三项、第五项。其理由是：1、合同书是对方打制的格式文书，未就房屋质量问题作出约定及对违约条款尽“提请注意”的义务。故双方约定的违约条款无效，上诉人不应承担违约责任；2、上诉人由于所租赁的房屋存在质量问题而进行了维修，影响开业50天，该50天的租金应予扣除；为避免因房屋质量问题发生危害后果，上诉人行使“随时解除合同”的权利，于2001年4月1日停业，自该日起的租金也应扣除。故原判第三项确定的应退租金数额错误；3、原判第五项确定的因房屋租赁合同欠交租金数额及违约金数额计算错误。4、房屋维修50天的营业损失应由被上诉人赔偿。
为支持其上诉主张，许某某二审提交“请柬”两张，内容显示其实际开业时间是2000年1月8日，以此证明由于房屋存在质量问题影响了正常开业。
桓台县渔洋宾馆辩称，合同书是经双方多次磋商后签订的，并非格式合同。故双方约定的违约条款有效，上诉人应承担违约责任；上诉人主张因房屋维修影响开业50天，无证据证明，渔洋宾馆也从未接到过上诉人的通知；上诉人主张其于2001年4月1日停业，渔洋宾馆不认可，上诉人也无证据证明。对于许某某提交的“请柬”，渔洋宾馆质证认为，对证据证明的开业时间无异议，但不能证明是因房屋维修影响了开业，而是上诉人开业前按合同约定进行了必要的装修。
本院查明的其他事实与原审无异。
本院认为，本案《转让经营合同》是一个附条件解除合同，但合同所附条件成立与否，只决定租赁期限的长短，双方对每年的租金数额约定不明，应以交易习惯理解为每年租金4万元。故上诉人渔洋宾馆关于原审认定租赁费数额及交纳方式错误的上诉理由不能成立，本院不予采信。所附解除条件成就后，渔洋宾馆一方并未及时通知许某某终止合同，只是在一审诉讼过程中双方才达成解除合同的合意，故是否解除应由人民法院确定，许某某所应承担的责任是对第2笔8万元租金迟延履行的违约责任。一审判决对由许某某支付超期占用租赁物期间的租金并支付预期付款违约金的处理结果是正确的。对于《房屋租赁合同》，许某某所应承担的责任也是对第2笔租金迟延履行的违约责任，而非终止合同的违约责任，故原审按实际租赁时间进行折算，并由许某某按逾期付款支付渔洋宾馆违约金的处理意见也是正确的。故上诉人渔洋宾馆关于由许某某支付约定违约金的上诉请求理由不当，本院亦不予支持。本案所涉合同，是经双方协商订立，不符合格式合同的特点，上诉人许某某主张系格式合同的理由不能成立，本院不予采信。其上诉主张因房屋存在质量问题而进行了维修，影响开业50天，该50天的租金应予扣除，营业损失应由被上诉人赔偿；为避免因房屋质量问题发生危害后果，于2001年4月1日停业，自该日起的租金也应扣除，证据不足，本院不予支持。许某某主张原判第五项确定的因《房屋租赁合同》欠交租金数额及违约金数额计算错误，理由不当，本院亦不予采信。综上，双方上诉人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4910元，由上诉人渔洋宾馆负担2455元，上诉人许某某负担2455元。
本判决为终审判决。
审判长来庆云
审判员李爱群
代理审判员侯政德
二○○一年十二月四日
书记员任艳琳
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