上诉人(原审原告)李某。
上诉人(原审被告)徐州祥云投资发展有限公司。
被上诉人(原审第三人)魏某乙。
原审第三人刘某。
上诉人李某、上诉人徐州祥云投资发展有限公司（以下简称祥云公司）因与被上诉人魏某乙、原审第三人刘某房屋买卖合同纠纷一案，不服沛县人民法院（2010）沛民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人李某的委托代理人刘某远、黄忠好，上诉人祥云公司的委托代理人王辉，被上诉人魏某乙的委托代理人孟占国，原审第三人刘某的委托代理人朱诗靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，李某于2002年8月10日与徐州子隆房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，合同约定所购商品房为香港街东侧金贸广场第X幢X-X层X号房，用途为门面，总价款为x元，合同并约定2002年8月10日前支付总房款的56％，即x元，剩余房款x元申请银行按揭贷款。对房屋交付期限没有具体约定。该合同于2002年9月16日在沛县商品房预售管理处登记备案。庭审中李某提供产权证明书一份，该产权证明书记载徐州子隆房地产开发有限公司于2002年4月12日对香港街东侧金贸广场第X幢X-X层X号房进行商品房权属登记，证号为12，房屋坐落香港街东侧6#楼X室，房屋用途为商业（改动），建筑面积为131.43平方米，经核准允许以此面积出售，该证明书上加盖沛县房产管理局的印章。李某在与徐州子隆房地产开发有限公司签订商品房买卖合同以后未办理产权过户手续，未取得房屋产权证和土地使某证。2002年8月21日，徐州子隆房地产开发有限公司向李某出具了收购房款x元的收据一份，在该收据的备注栏中注明有“按揭”的字样。庭审中，李某主张该合同的实际交易价格为x元，并将该款项交给了刘某。
另查明，魏某乙与徐州子隆房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，该合同内容记载：买受人魏某乙取得香港街东侧金贸广场第六幢X-X层X号房屋，用途为门面，约定房屋价款为x元，付款方式为2001年8月26日前支付总房款的一半，2002年9月30日前付清。该合同在尾部买受人魏某乙的签章是2007年7月补签的。该合同没有商品房管理处登记备案的印章。
2008年2月3日，祥云公司向魏某乙及案外人夏后力邮寄解除合同通知书一份，通知称，夏后力、魏某乙没履行合同义务，构成根本违约，祥云公司有权解除合同；根据合同的约定及《合同法》第九十三条、第九十七条的规定，祥云公司通知魏某乙解除金贸广场X号楼X号房的商品房购房合同，并将该房退还祥云公司。现涉案房屋由魏某乙占有使某。
还查明，2001年9月7日，徐州子隆房地产开发有限公司（甲方）与刘某（乙方）签订了《房地产开发项目承包协议书》，约定甲方将其金贸广场X号、X号楼的项目由乙方开发；甲方负责建设施工许可证前的一切建筑手续，金贸广场X号楼、X号楼的各项规费、建筑费用由刘某承担，刘某对甲方该项目的承包金310万元，承包金中含土地款公共设施配套前期各项费用，水电工程也由乙方承担；乙方自行销售，单独核算，自负盈亏，产生的销售税由乙方承担，销售收入归乙方；甲方为乙方办理在销售房屋过程中的房产登记、按揭贷款等相关手续；乙方应确保所提供贷款手续符合银行有关规定，相应产生的费用由乙方负担等等。2001年10月，祥云公司的前身子隆公司出具授权委托书及证明各一份，授权刘某拥有项目开发所有权及房屋销售权。
2002年1月4日，刘某向魏某乙借款x元并约定以其新建房作抵押，2002年刘某交给魏某乙商品房买卖合同一份并将金贸广场三期六幢X-X层X号交给第三人魏某乙占有使某。
2004年6月26日，江苏省高级人民法院（2004）苏民终字第X号判决认定涉案房屋实际登记在刘某名下或者实际由刘某掌控。2004年8月，刘某先后向魏某乙借款总计x元并出具借据一份，同年10月刘某出具承诺书一份，同意将其向魏某乙的借款用作购房款，把金贸广场三期六幢X-X层X号房销售给魏某乙，并准其上房。
又查明，2007年，李某曾手持2002年签订的涉案商品房买卖合同，向沛县人民法院提起一般所有权诉讼，同年7月被沛县人民法院（2007）沛民一初字0600-X号认定，李某对涉案房屋不享有所有权也不享有占有使某权，对其诉讼请求裁定驳回。
庭审中，李某对2004年8月1日刘某出具的借条及2004年10月15日出具的承诺书的形成时间提出异议，并要求对该二份证据的形成时间进行司法鉴定。经法院委托，南京师范大学司法鉴定中心于2011年1月15日作出南师大司鉴中心〔2010〕文鉴字第X号司法鉴定意见书，鉴定意见为该二份证据的形成时间为2004年10月同时期形成的。李某支付鉴定费用9500元。
再查明，徐州子隆房地产开发有限公司于2007年5月25日经工商管理部门批准变更登记为徐州祥云投资发展有限公司。
原审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，受法律保护。
一、魏某乙的诉讼请求是否应当予以支持的问题。
（一）关于刘某对涉案房屋是否享有销售处分权、能否对魏某乙发生法律效力的问题。刘某是否拥有对涉案房屋享有销售处分权，要从刘某与祥云公司的前身子隆公司的关系来考查。第一，从刘某与子隆公司的约定情况来看。首先，刘某与祥云公司的前身子隆公司于2001年9月签订了《房地产开发项目承包协议书》，该协议经（2004）苏民终字第X号民事判决书认定，是一份名为承包协议书，但其实质内容为一方提供出让土地使某权、一方提供资金的合作开发房地产合同，子隆公司具有房地产经营资格，故该协议合法有效。该协议虽然约定子隆公司对双方合作开发的X号楼、X号楼统一销售，但同时也约定刘某自行销售且销售收入归刘某所有，自负盈亏。其次，同年10月21日，子隆公司出具授权委托书，授予刘某负责涉案房屋的销售工作；10月22日，又出具证明一份，证实刘某拥有项目开发所有权及房屋销售权。因此，从双方的约定情况来看，第三人刘某负责涉案房屋的建设及销售工作，祥云公司负责办理审批及销售手续等，根据双方的约定，第三人刘某对涉案房屋拥有销售权，其将涉案房屋销售给他所认可的人，不需要祥云公司的再次追认。祥云公司关于刘某自身不具备销售资格的主张，不予支持。第二，从刘某与子隆公司的投资情况来看，双方在协议中明确约定，金贸广场X号楼、X号楼的各项规费、建筑费用由刘某承担，刘某向甲方承包该项目的承包金310万元，承包金中含土地款公共设施配套前期各项费用，水电工程也由乙方承担，也就是说刘某是该项目的主要实际出资人。第三，从刘某与子隆公司的利益分配情况来看，刘某与子隆公司在协议中载明，涉案房屋的销售收入归刘某所有并单独核算、自负盈亏，销售收入归刘某所有，刘某享有该项目的收益分配权。因此，刘某对涉案房屋收益分配拥有处分权，他可以将涉案房屋销售、甚至折价抵债给魏某乙。刘某与一般的销售人员不同，其身份具有双重性，一方面代表祥云公司从事销售工作，另一方面，作为合作开发人对涉案房屋收益分配拥有处分权，因此他的销售、处分行为对魏某乙发生效力，魏某乙占有、使某涉案房屋合法有效。
（二）魏某乙与祥云公司之间商品房买卖关系是否有效的问题。一方面，魏某乙通过刘某与祥云公司的前身子隆公司签订了涉案商品房买卖合同，魏某乙的签名存在瑕疵，也就是说双方买卖合同形式上存在瑕疵。但是，另一方面，刘某先向魏某乙借款x元，便将涉案房屋交付给上诉人占有、使某。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使某。因此，该房屋已经交付使某，刘某将该房屋交付使某后又向魏某乙借款总计x元，并同意将涉案房屋准予魏某乙上房、涉案房屋归其所有。按照《中华人民共和国合同法》第三十六、三十七条的规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立；采取合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。魏某乙与祥云公司买卖合同虽然存在瑕疵，但是魏某乙将借款充抵购房款交付刘某，刘某同意将涉案房屋卖给魏某乙并交付使某，已经履行了主要义务，魏某乙与祥云公司商品房买卖关系成立，即刘某以其建成的拥有销售权的房屋作价作为充抵对魏某乙的欠款，魏某乙以刘某对其的欠款作为购买涉案房屋的对价，双方均已履行了主要义务。因此，魏某乙与祥云公司之间的商品房买卖关系成立，合法有效。
二、李某的诉讼请求是否应予以支持的问题。
（一）李某与祥云公司签订的买卖合同的效力问题。李某与徐州子隆房地产开发有限公司就本案所涉房屋虽然于2002年8月10日签订了商品房买卖合同，并持有产权证明书，且在商品房预售管理处进行商品房买卖合同登记备案，该合同是双方当事人的真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。李某主张将房款交付给刘某，仅提供了由徐州子隆房地产开发有限公司签章的收据，刘某对此不认可。李某的这一主张，证据不足，不予采信。
（二）祥云公司是否应当依据双方签订的商品房买卖合同协助李某办理房地产权属证书的问题。直至一审法庭辩论终结前，祥云公司未将买卖房屋交付给李某，即未办理房地产过户手续，李某也未实际占有涉案房屋。李某持有的产权证明书记载的产权属于徐州子隆房地产开发有限公司，商品房买卖合同登记备案也只证明徐州子隆房地产开发有限公司与李某就房屋进行了交易，不能确认交易房屋的产权已经转移。《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”祥云公司就涉案房屋与李某签订买卖合同后并未实际交付，根据以上法律规定，李某对涉案房屋不享有所有权也不享有占有使某权。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使某、收益和处分的权利。”李某既然对涉案房屋在一审法庭辩论终结前不享有所有权，也未基于他人的所有权而享有合法的占有、使某权。李某与祥云公司之间仍存在因买卖合同引发的债权上法律关系，而没有形成物权上的法律关系。涉案房屋涉及一房数卖，而涉案房屋已交付魏某乙，故李某依买卖合同要求祥云公司履行交付房屋的义务已不可能。据此，对李某请求判令祥云公司协助办理房地产权属证书，不予支持。
综上，对于魏某乙要求祥云公司协助办理房屋过户手续的问题。祥云公司主张，在刘某交纳房屋所有税费的前提下，愿意履行协助义务。这一问题需要由刘某与祥云公司协商解决。现魏某乙不仅持有有效的买卖合同，且已经占有、使某该房屋。祥云公司应当在条件具备的情况下协助魏某乙办理房屋相关的过户手续。原审法院遂判决：一、驳回李某的诉讼请求；二、徐州祥云投资发展有限公司于判决生效后三十日内协助魏某乙办理位于香港街东侧金贸广场第六幢X-X层X号房屋的产权登记手续。
上诉人李某不服该民事判决向本院上诉称：一、原审法院(2010)沛民一初字第X号民事判决与生效的(2008)沛民一初字第X号民事判决认定的事实与判决结果相互矛盾，特别是魏某乙与徐州子隆房地产开发有限公司签订的商品房买卖协议中的签章问题、刘某对涉案房屋的销售权问题；二、李某按照2002年8月与徐州子隆房地产开发有限公司签订的商品房买卖协议约定的房屋总价款x元，已支付房款x元，其它房款通过按揭支付，且房产局对该合同进行了备案并向李某出具涉案房屋的产权证明，李某已经取得涉案房屋的所有权。综上，请求二审法院发回重审或依法改判。
祥云公司针对李某的上诉辩称：李某的上诉符合事实，祥云公司无异议。
魏某乙针对李某的上诉辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，李某的上诉理由不能成立。
刘某针对李某的上诉，请求二审法院驳回李某的上诉请求，维持原判。
上诉人祥云公司不服原审判决向本院上诉称：一、原审判决认定事实不清。1、原审判决认定刘某作为个人具有商品房买卖销售主体资格是错误的。根据《城市房地产管理法》等相关法律规定，只有具备相应资质的房地产开发企业才具备房地产开发经营的主体资格。刘某作为个人，无相应资质，不能成为房地产开发经营的主体。祥云公司与刘某之间的协议仅对协议双方产生拘束力，刘某只能以祥云公司的名义出卖房屋，由祥云公司办理相关商品房买卖手续，刘某不能经自己的名义出卖房屋。刘某根据协议投资后获取的是商品房的收益权，而非所有权和处分权。祥云公司于2001年10月21日出具的授权委托书是委托刘某到相关部门办理手续，只有刘某在相关部门办理商品房开发手续时才有效，该授权书并非针对普通购买人的。从授权委托书来看，刘某的权利来源于祥云公司的委托，而非基于刘某自己的所有权和处分权。一审判决以“享有该项目的收益分配权”认定刘某享有房屋处分权，可以销售、抵债，完全混淆了收益权与不动产处分权的概念。2、一审判决认定魏某乙与祥云公司之间的商品房买卖合同关系成立是错误的。魏某乙持有的合同不仅仅存在签名瑕疵，而且该合同上的房号、价款均进行了改动，是没有法律效力的合同。魏某乙与刘某是民间借贷关系，和商品房买卖的法律关系有本质的区别。刘某用自己不具有所有权的不动产抵偿个人债务的行为无效，且其将已出售的房屋抵偿个人债务更是损害了第三人的利益。此外，根据合同相对性，即使某决认定刘某和魏某乙之间存在合同关系，也应当由刘某对魏某乙承担合同责任，与祥云公司无关，不能因祥云公司与刘某存在合同关系，而判决祥云公司承担刘某的债务。3、李某对涉案房屋具有优先权。本案涉案房屋是刘某用来抵偿施工企业中联公司的工程款，由实际施工人出售给李某，祥云公司根据刘某的要求，为李某办理了相关购房手续，并按照法律、法规的规定办理了商品房买卖合同、进行了备案登记、行政机关向李某出具了产权证明书。而且该房屋是属于工程价款的范围，施工企业依法为李某办理买卖手续的行为是行使某先受偿权的行为。而且按照原审判决的推理，刘某也将处分权转让给了中联公司及实际施工人，其无权将涉案房屋抵偿个人债务。李某的购房款是交给施工企业中联公司的，祥云公司仅是根据协议，按刘某的要求办理销售手续，在李某的收据上，收款人是中联公司会计晁楚林，认定祥云公司实际收取李某的房款是错误的。4、一审判决认定办理产权证书需刘某与祥云公司协商解决，在条件具备的情况下办理房屋过户手续，但却判决祥云公司在30日内履行协助义务，显然矛盾。二、一审适用法律错误。该案是商品房买卖合同纠纷，应首先适用商品房开发经营的特别法律规定，如《城市房地产管理法》等，一审判决仅适用《民法通则》、《合同法》是错误的。此外，一审判决以最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，认定刘某将房屋交付魏某乙是错误的。该规定仅适用商品房买卖合同，具有主体的法定性和特定性。刘某不具有商品房开发经营资质，不适用该规定。三、该案涉及以房屋抵偿工程款，涉及施工单位及实际施工人的利益，一审程序既已追加魏某乙及刘某为第三人，就应当追加施工单位及实际施工人为第三人参加诉讼。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，且程序违法，请求二审法院发回重审或依法改判。
李某针对祥云公司的上诉辩称：李某认可祥云公司上诉理由及请求。
魏某乙针对祥云公司上诉辩称：祥云公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回祥云公司的上诉请求，维持一审判决。
刘某针对祥云公司上诉辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回祥云公司的上诉请求。
经当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、上诉人李某要求祥云公司协助办理涉案房屋的权属证书的请求应否予以支持；2、被上诉人魏某乙与上诉人祥云公司及第三人刘某签订的房屋买卖合同是否有效，魏某乙要求祥云公司协助办理涉案房屋的产权登记手续的请求应否予以支持。
为支持自己的上诉请求，李某在二审期间向本院提交如下证据：
1、刘某向张尊海出具的借条两份，证明李某交付了第二批房款x元。
祥云公司对该证据的真实性无异议，但认为与祥云公司无关，祥云公司没有收取该房屋的房款。
魏某乙对两份借条的真实性不予认可，并认为与本案无关，且与李某在一审中陈述相互矛盾，李某在一审中陈述一次性交清x元房款，又陈述是按揭贷款。
刘某对借条的真实性未发表意见，但认为借条与本案无关。
2、证人葛某某的证言，证明李某第二批房款支付原由。
祥云公司质证认为，证人有关张尊海为金茂广场X号楼的实际施工人，中联公司以涉案房屋抵偿给张尊海作为工程款的陈述是真实的，而且李某所交房款的实际收款人也是中联公司。
魏某乙质证认为，证人证言不真实。证人与张尊海之间的关系没有明确，所涉张尊海的证言内容没有证明效力。证人陈述的借条或者工程借款均与本案无关。证人证言内容与李某一审庭审中所陈述的内容相互矛盾。
刘某质证认为，证人与张尊海之间是否仍存在夫妻关系无法确认。刘某不欠张尊海工程款和房款。
3、沛县中联建筑安装工程公司与张尊海签订的内部承包合同，证明刘某将金茂广场X号楼发包给张尊海施工。
祥云公司对该证据无异议。
魏某乙认为该证据为复印件，对其真实性不予认可，且与本案无关。
刘某的质证意见同魏某乙的质证意见。
为支持自己的上诉请求，祥云公司二审期间向本院提交中联公司和金茂公司的对账单、中联公司向金茂公司出具的收据、记账单各一张，证明上述证据中中联公司会计晁楚林的签名和李某持有的收据上晁楚林的签名是一致的，亦证明金茂广场3、X号楼是由刘某发包给沛县中联公司进行施工，中联公司的法定代表人就是刘某，中联公司又把X号楼转包给张尊海，涉案房屋是用来抵张尊海的工程款，中联公司收取李某的钱并出具收据，刘某拿着相应手续到祥云公司办理的合同手续和印章。
李某对上述证据的真实性以及证明观点均无异议。
魏某乙认为上述证据均是复印件，对其真实性不予认可，且与本案无关。
刘某的质证意见同魏某乙的质证意见。
被上诉人魏某乙、原审第三人刘某在二审期间均未向本院提交新证据。
本院二审期间查明的案件事实与原审法院一审期间查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，魏某乙与祥云公司之间的合同合法有效。虽然祥云公司主张，刘某对涉案房屋无处分权，刘某与魏某乙就涉案房屋签订的商品房买卖合同无效，但从祥云公司与刘某签订的《房地产开发项目承包协议书》、刘某向魏某乙出具的相关购房手续，魏某乙足以相信可以从祥云公司获得涉案房屋的所有权。魏某乙在支付涉案房屋的价款后，取得涉案房屋的钥匙，并占有使某涉案房屋至今，现诉请祥云公司协助办理涉案房屋的产权登记手续，本院对魏某乙的该诉请予以支持。对上诉人祥云公司有关法律适用的主张，本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原审适用《民法通则》、《合同法》并无不当，不管刘某是否具备房地产开发主体资格，不影响刘某以祥云公司的名义对外销售涉案房屋，且魏某乙提供的购房合同加盖有徐州子隆房地产开发有限公司的印章，虽然合同上存有瑕疵，但从合同履行结果来看，合同的内容是明确的，不违反法律的规定。对上诉人主张的程序问题，本案在事实清楚的情况下，无需追加实际施工人等为案件当事人。
对李某要求祥云公司协助办理涉案房屋权属证书的请求，由于李某与祥云公司之间的合同显示为商品房买卖关系，且在一审法庭辩论终结前或在本案二审期间，李某均未能提交取得涉案房屋所有权的相关证据，在涉案房屋只能存在一个所有权的情况下，上诉人李某的该请求无法实现，本院不予支持。李某在二审期间提交的借条、证人证言、内部承包合同等证据不属新证据，且证明的购房尾款支付情况与一审期间李某的陈述前后不一致，本院不予采纳。
综上所述，上诉人李某、上诉人祥云公司的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费320元，由上诉人李某负担160元、上诉人徐州祥云投资发展有限公司负担160元。
本判决为终审判决。
审判长张建
代理审判员史善军
代理审判员张想
二0一一年十月二十四日
书记员郭某艳
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