重庆市第一中级人民法院
民事判决书
（2011）渝一中法民再终字第X号
抗诉机关：重庆市人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：蓝XX。
委托代理人：刘XX。
委托代理人：吴XX。
申诉人（一审原告、二审上诉人）：尹某。
委托代理人：刘XX。
委托代理人：吴XX。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：XX县国土资源和房屋管理局。
法定代表人：朱XX，局长。
委托代理人：张X，重庆XX律师事务所律师。
委托代理人：曾XX。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：重庆XXX物业有限责任公司。
法定代表人：苏XX，董事长。
委托代理人：朱X，重庆XX律师事务所律师。
蓝XX、尹某与XX县国土房管局、XXX物业公司拆迁安置补偿合同纠纷一案，前由重庆市璧山县人民法院于2010年6月21日作出(2009)璧民初字第X号民事判决。2010年11月25日本院作出(2010)渝一中法民终字第X号民事判决，已发生法律效力。蓝XX、尹某不服，向重庆市人民检察提出申诉，该院于2011年4月29日向重庆市高级人民法院提出抗诉。重庆市高级人民法院于2011年6月2日作出（2011）渝高法民抗字第X号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。申诉人蓝XX、尹某的代理人刘XX、吴XX，被申诉人XX县国土房管局的委托代理人张X、曾XX，XXX物业公司的委托代理人朱X到庭参加诉讼。重庆市人民检察院第一分院指派代理检察员田晶、蒋娟出庭履行职务。本案现已审理终结。
重庆市璧山县人民法院认定：因璧山县X区改造，2004年10月15日，蓝XX、尹某与璧山县土地开发整治储备中心签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，该协议书载明：“甲方(拆迁人)璧山县土地开发整治储备中心。乙方(被拆迁人)尹某。拆迁房屋情况：房屋坐落璧城镇X号商品房；产权人尹某；结构砖混；建筑面积64平方米；用途住宅，64平方米；证号x。补偿形式：产权调换。过渡方式：自行。拆迁期限2003年11月26日至2004年1月5日。过渡期限2003年11月26日至2005年11月26日。甲方付乙方：货币补偿金额64×575元／平方米=x。产权调换乙方付甲方：住房安置地点原拆迁范围内X号楼X单元X层K型；建筑面积89.04平方米；金额89.04×675元／平方米=x。甲方应付乙方x元，乙方应付甲方x元，品迭后乙方支付给甲方金额x元。约定事项：1、本协议为乙方取得补偿、安置的凭据，若一方违反本协议，应承担由此产生的法律责任。2、实现产权调换，安置房屋竣工后，建筑面积据实结算。3、安置房屋必须符合国家普通民用住宅设计规范的基本要求和质量标准。4、乙方在2004年10月26日之前搬迁完毕。5、在拆迁公告规定的搬迁期限内提前搬迁的，据实发给提前搬迁奖励费。”等，该协议由璧山县土地开发整治储备中心加盖印章，被拆迁人由蓝XX、尹某签字盖印。其后，蓝XX、尹某房屋被拆除。
2005年XXX物业公司开始就璧城莲花街片区进行建设开发，后命名“中生•时代商都”。璧山县土地开发整治储备中心是璧山县人民政府设立的副局级机构，2006年2月撤销，其行政职责、职能归属于璧山土房局。2007年，XXX物业公司将建好的房屋交予蓝XX、尹某。蓝XX、尹某领取的212房地证2007字第x号《房地产权证》载明：“权利人尹某、蓝XX。坐落璧山县X街X路X号时代商都X幢X单元X-4。房屋建筑面积捌拾贰点肆叁。套内建筑面积柒拾五点壹”。蓝XX、尹某与XXX物业公司进行了房屋结算，并由蓝XX于2009年9月11日出具了《领条》，其内容载明：“今领到重庆雅瑞阁物业有限责任公司(时代商都X单元X-4)房屋差面积款4278.15元，差面积、房款及费用已结清”。蓝XX、尹某起诉请求判决二被告所签订《房屋拆迁安置补偿协议书》以原产权调换房屋建筑面积89.04平方米与还房建筑面积82.34平方米之差面积6.7平方米的违约赔偿责任以交付房屋时的商品房基价和有关规定，计算差房面积赔偿经济损失共计x元。
审理中，对《房屋拆迁安置补偿协议书》中产权调换后的返还房屋建筑面积89.04平方米是如何约定，蓝XX陈述：签订协议时就选房，当时是按设计平面图来选户型、楼层和面积，选房时图纸，就已说明了面积，就根据这个面积来签订的协议。被告XXX物业公司陈述：这个面积来源是根据设计单位测算的设计图面积定的。
一审法院认为，本案是原告以《房屋拆迁安置补偿协议书》为基础法律关系，要求二被告承担违约赔偿责任而提起的合同之诉讼。本案《房屋拆迁安置补偿协议书》的双方合同相对人就拆迁房屋补偿安置选择的方式是采用与货币补偿金额同等价值的产权调换方式，该合同属于合法有效的合同。
本案《房屋拆迁安置补偿协议书》合同相对人，从该协议书上的约定看，一方相对人是房屋的拆迁人即璧山县土地开发整治储备中心，另一方相对人是被拆迁人即本案原告。原告房屋拆除后，壁山县土地开发整治储备中心被撤销，其建设项目由被告XXX物业公司承接，从房屋的交付到结算，也是原告与被告XXX物业公司在进行。因此，无证据证明被告璧山土房局是本案《房屋拆迁安置补偿协议书》中拆迁人的权利、义务承接者，故原告诉被告璧山土房局在本案中承担民事责任的请求，该院不予支持。
本案《房屋拆迁安置补偿协议书》的形成，是在先拆除、后建设的情况下进行的，当事人对安置返还房屋的约定也只是按设计平面图来选户型、楼层和面积进行，而不是以实物或者在建房屋中选房，正因为如此，《房屋拆迁安置补偿协议书》中“约定事项：……2、实现产权调换，安置房屋竣工后，建筑面积据实结算。”的该合同条款才有其制定的必要和合理性，说明《房屋拆迁安置补偿协议书》中对房屋面积的交付条件和结算条件是有特别约定的，即返还安置房屋面积以房屋竣工后的建筑面积为准。另，《房地产权证书》上登记房屋建筑面积只是当事人取得物权、享有公示和对抗效力的凭据，在涉及房屋转让、交易等合同的履行过程中，当事人在对房屋面积有特别约定的情况下，只能从其约定，而不能仅以《房地产权证书》上登记房屋建筑面积为追究违约责任的依据。故，本案原告以《房地产权证书》上登记建筑面积与《房屋拆迁安置补偿协议书》中约定的房屋面积不符、存在面积差为由，认为被告方构成违约的理由，本院不予采纳。从本案实际情况看，原告被拆迁房屋产权证上的建筑面积64平方米，现已经实际取得的房屋产权证上的建筑面积82.43平方米，同时，原告与被告方已经对相关的房屋价款进行了结算，并已经领取了《房地产权证书》，由此证明本案《房屋拆迁安置补偿协议书》已经实际履行完毕，同时，也无证据证明在实际履行中被告违反了《重庆市城市房屋拆迁管理条例》第二十五条所规定产权调换方式的基本原则。
综上所述，原告诉二被告承担房屋面积差的违约赔偿请求，其理由与合同约定不符，即原告证据不足，本院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条一款、第一百零七条之规定，判决：驳回原告蓝XX、尹某的诉讼请求。一审案件受理费308元，由蓝XX、尹某负担。
蓝XX、尹某不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判支持其全部诉讼请求。主要事实和理由：一、按照约定应当返还的房屋面积为89.04平方米，实际只有82.43平方米，相差6.61平方米，所以被上诉人违约。二、本案虽然不是商品房买卖合同，但可以比照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院二审认为，首先，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，故本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。蓝XX、尹某请求比照适用该司法解释于法无据，本院不予支持。其次，双方在《房屋拆迁安置补偿协议书》中约定，“实现产权调换，安置房屋竣工后，建筑面积据实结算。”故当安置房屋产权登记面积小于约定的89.04平方米时，拆迁人的义务是与被拆迁人进行结算，并向被拆迁人退还多收的房屋差面积款。事实上，蓝XX与XXX物业公司于2009年9月11日已经就此进行了结算，蓝XX亦领取了XXX物业公司退还的房屋差面积款4278.15元。证明XXX物业公司已经履行了合同义务。蓝XX、尹某认为被上诉人违约缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，蓝XX、尹某的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费308元，由蓝XX、尹某负担。
重庆市人民检察院抗诉认为：二审判决认定事实不清，适用法律不当，程序违法，判决结果错误。1、拆迁安置协议中约定的据实结算条款系无效格式条款。①本案无证据证明在签订协议时，提供格式合同的拆迁人向被拆迁人对结算条款进行了充分的解释说明，让被拆迁人明了此条款对其自身利益即还房面积可能产生不利影响。②拆迁安置协议中并未约定双方的违约责任，从表面来看对双方是公平的，但实质不公平。在签订协议的同时，被拆迁人已履行完交房义务，并交出了房屋权证，补足了差价，但拆迁人的义务尚处于未履行状态。双方的权利义务不对等，但在拆迁安置协议中却未约定相应的违约责任。2、最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》没有明确排除对拆迁中的产权调换适用，第七条的规定可见该解释对拆迁中的产权调换房屋不仅保护，更是优于对一般商品房的保护，也体现了该解释的司法精神。
申诉人蓝XX、尹某同意抗诉机关的意见,认为被申诉人（原审被告）未还足约定面积房屋，构成违约，应赔偿因违约造成的损失，请求依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定计算赔偿额。
被申诉人XX县国土房管局辩称：原判正确，请求维持原判。
被申诉人XXX物业公司辩称：面积误差是设计上的问题，不存在违约。合同约定的是据实结算，双方已结清房款。
再审查明：申诉人、被申诉人对双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》内容的真实性无异议。经审查，2004年10月15日，双方所签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》中补偿形式栏中以手写方式填写“产权调换”，在约定事项第2项中，以打印方式印有“实现产权调换，安置房屋竣工后，建筑面积据实结算”字样。
再审查明其余事实与原一二审判决认定相同，本院予以确认。
本院再审认为，申诉人蓝XX、尹某与被申诉人XX县国土房管局、XXX物业公司在拆迁安置过程中签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，因部分条款的效力问题发生争议，其争议属拆迁安置法律、法规调整的范围，应依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》、重庆市人大制定的《重庆市城市房屋拆迁管理条例》的规定审理。
一、《房屋拆迁安置补偿协议书》中“建筑面积据实结算”约定的效力问题。根据《城市房屋拆迁管理条例》及《重庆市城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁安置的方式包括货币补偿、货币补偿金额同等价值的产权调换，除法律、法规规定情形外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。从本案双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》约定的补偿形式看，该栏目系空白栏中以手写方式填写“产权调换”，由此可以认定被拆迁人通过选择后确定的拆迁安置方式为“产权调换”，并非拆迁人事先以固定格式的内容确定安置方式。
约定事项第2项“实现产权调换，安置房屋竣工后，建筑面积据实结算”的内容，是对产权调换结算方式内涵的明确。1、拆迁安置还房过程中，实际还房与约定的面积出现误差的情形客观存在，有误差的情况下，约定差面积据实结算不违反法律规定。2、被拆迁人选择产权调换的方式时，合同对可能出现的面积误差约定据实结算对双方的权利义务具有对等性。该约定与《城市房屋拆迁管理条例》第二十五条“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和调换房屋的价格，结清产权调换的差价”的规定相符。3、合同法第四十条规定格式条款的无效的条件为“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案《房屋拆迁安置补偿协议书》约定“建筑面积据实结算”对拆迁人来说既未免除已方责任也未加重对方责任、排除对方主要权利。交房面积误差既可能小于约定面积也可能大于约定面积，有误差据实结算对双方来说是公平的。双方约定据实结算不属无效情形。4、对于抗诉书将“未约定双方违约责任、补差价与交房时间不同步”作为拆迁安置协议无效的理由问题，本院认为，是否约定违约责任属于当事人意思自治的范围，在没有约定违约责任时，可以适用法律对违约责任的规定。至于拆迁过程中，双方签订拆迁安置协议后，被拆迁人先交旧房，拆迁人待还建房修好后再交新房既符合客观规律，也符合合同法顺序履行的规定。如果要求双方交旧房还新房同时进行，只有在新房已建成的情况下才可能，而协议约定安置地点为原拆迁范围内安置，如果不先拆迁，不可能同时还建新房。对于补差价问题，当事人在法庭上陈述是交还建房时才按拆迁安置协议约定的面积交清房款，这一点与抗诉书提出的“先补差价，后交还建房”的事实不一致。因此，双方是否约定违约责任、履行义务的先后均不影响拆迁安置协议的效力。
二、关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的适用问题。《解释》第一条即明确适用的范围为商品房买卖合同纠纷，虽然第七条涉及拆迁房的处置问题，但该条仅针对商品房出卖人将不是商品房的安置房作为商品房出卖给第三人时，被拆迁人对安置房享有的优先取得权的特别规定，但并不由此说明司法解释适用于拆迁人与被拆迁人之间的拆迁安置协议纠纷，且拆迁安置协议纠纷有专门的法律、法规规定，因此本案不适用最高人民法院对商品房买卖合同纠纷作出的司法解释，不能引用该解释第十四的标准处理本案。另一方面看，解释第十四条对交房面积与约定面积不符时，也规定为合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确时，才按照3%标准处理。再者，即使按3%标准处理，解释也规定结算价格是合同约定的价格，也不是合同外的价格结算。本案中，合同内约定的结算价格是675元／平方米，申诉人以自行提供的合同外商品房价格作为标准没有法律依据，不应采纳。
综上所述，双方拆迁安置协议的约定有效，拆迁人与被拆迁人据实结算不构成违约，申诉人蓝XX、尹某要求被申诉人承担违约赔偿责任的诉讼请求不能成立。一二审判决认定事实清楚、适用法律正确，应维持二审判决。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：
维持本院(2010)渝一中法民终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长符虎
审判员李欣
代理审判员杜伟
二0一一年十一月二十八日
书记员赵某
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
