原告重庆市X区某某殡仪馆，住所地重庆市X村七社。
法定代表人刘某，总经理。
委托代理人梁某、王某某，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
被告周某，男，X年X月X日生，汉族，个体经营户，住（略）。
委托代理人吕某某，重庆市X区鱼嘴法律服务所法律工作者。
第三人重庆某某工艺品有限责任公司，住所地重庆市X村X-X号。
法定代表人邹某，总经理。
委托代理人袁某，公司法律顾问（特别授权）。
原告重庆市X区某某殡仪馆（下称某某殡仪馆）与被告周某、第三人重庆某某工艺品有限责任公司（下称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡潇予适用简易程序公开开庭进行了审理。原告某某殡仪馆的法定代表人刘某及委托代理人梁某、王某某，被告周某及委托代理人吕某某以及第三人某某公司委托代理人袁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某殡仪馆诉称:位于重庆市X村X-X号办公室（建筑面积1025平方米）原属重庆市江北长城工业有限公司（下称长城公司）所有。1999年该公司将此房屋抵押给工商银行江北支行申请贷款，办理了抵押登记。后该公司未偿还贷款，工商银行江北支行提起了诉讼并依法申请强制执行变卖包括此房屋在内的长城公司财产。经司法拍卖，原告竞买取得了此房屋，2011年6月22日江北区法院向原告送达了执行裁定书，裁定此房屋归原告所有。原告取得房屋所有权后，发现被告占用了江北区X村X-X号办公室三楼及三楼以上的房屋，被告称2009年与长城公司签订有租赁合同，拒不交出房屋。但工商银行江北支行作为抵押权人并不认可该租赁关系的存在。根据最高人民法院关于适用《担保法若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，被告未经抵押权人同意，私自与长城公司建立租赁关系是无效的，为维护司法拍卖人的合法权益，被告应当将该房屋返还给原告。经调查核实，现被告已将该房屋转租给第三人经营使某，侵犯了原告的合法权益。请求：判令被告及第三人立即搬离江北区X村X-X号办公楼三楼及三楼以上的房屋，将该房屋返还给原告。
被告周某答辩：被告与长城公司房屋租赁合同期间，讼争房屋经过司法拍卖，拍卖方告知了买方此租赁关系的存在，原告买受该房屋就应当承受此房屋上的租赁关系，原告应当继续履行租赁合同，由被告继续租赁此房。被告将该房屋转租给第三人使某是有效的。
第三人某某公司陈述：第三人是善意的，与被告的转租合同有效，第三人对讼争房屋有继续使某权。
经审理查明：重庆市X村X-X号房屋原系长城公司的产权（房权证号分别为：房权证103字第x、x、x、x号）。1999年9月22日，长城公司和工商银行江北支行溉兰溪分理处签订最高额抵押合同，长城公司将该房屋作为其贷款的抵押担保物。同日，江北区房屋产权监理所审核准予抵押登记。
2008年2月长城公司与某某殡仪馆的法定代表人刘某及工商银行江北支行签订《房屋租赁协议》，长城公司将上述房屋中的办公楼X、X楼（自编号为重庆市X村X号-X号）租与刘某使某，租期为长期，自2008年2月1日至房屋拆迁或工商银行江北支行申请对房屋进行司法处置止。2009年4月1日，长城公司与周某个体经营的重庆市X区往生堂殡仪服务站签订《租房协议》，长城公司将上述房屋的三楼及三楼以上部分租给周某进行殡仪服务及其他经营活动，租期为长期租用，至少到2029年3月31日止。
因长城公司未能偿还借款，2009年工商银行江北支行向本院提起诉讼，要求长城公司归还贷款，对抵押物享有优先受偿权。本院于2009年12月18日作出了（2009）江法民初字第X号民事判决：一、长城公司于本判决生效之日起十日内归还工商银行江北支行借款本金（略）.24元及截止2009年5月20日的利息（略）.10元，并以（略）.34元为基数，按每日万分之二点一，计付从2009年5月21日至付清款日止的逾期利息。二、如长城公司到期不履行上述债务，工商银行江北支行有权就座落于重庆市X村X-X号（房权证号分别为：房权证103字第x、x、x、x号）的房屋在（略）元限额内优先受偿。此判决生效后，长城公司未履行生效法律文书确定的义务，工商银行江北支行申请本院强制执行。在司法拍卖过程中，2011年5月31日，某某殡仪馆以（略）元最高价竞得江北区X村X-X号办公楼、营业用房、机加车间以及占用的土地使某权。本院于2011年6月22日作出（2010）江法民执字第507-恢X号执行裁定：一、座落于重庆市X村X-X号办公楼（建筑面积1025平方米，房权证103字第x号）、营业用房（建筑面积123平方米，房权证103字第x号）、机加车间（建筑面积318平方米，房权证103字第x号）所有权以及占用的土地使某权（面积2005平方米，国有土地使某证分别为：江北区国用（1998）字第x号、x号）归买受人某某殡仪馆所有。二、买受人持裁定书到重庆市X区房地产管理部门办理产权过户手续。三、上述房屋及土地上原有的担保物权因拍卖而消失。
另查，周某于2010年8月1日起已将其租用的江北区X村X-X号办公楼的三楼部分转给某某公司经营使某。双方签订的《房屋转租协议》无租赁期限和支付租金的内容。三楼以上房屋由周某用于堆放物品和住人。
以上事实，有生效民事判决书及裁定书、司法拍卖公告、房屋租赁协议、租房协议、房屋转租协议、照某、营业执照某当事人的陈述等证据证实，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，本案讼争的重庆市X村X-X号办公楼已由某某殡仪馆通过司法拍卖方式取得所有权，某某殡仪馆对此房屋享有占有、使某、收益和处分的财产权利。周某在司法拍卖处置前已承租使某此办公楼的三楼及三楼以上房屋，周某在司法拍卖处置后是否享有继续承租该房屋的权利，是本案争议的焦点。对此本院认为，讼争标的物于1999年9月已办理了抵押登记，周某租赁该房屋是2009年4月，讼争房屋的状况属于先抵押后出租。我国《物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。此规定表明，在已登记的抵押财产出租的情形下，不适用“买卖不破租赁”之规则，抵押权优于租赁权。同时，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。依此规定，周某与原产权人长城公司签订的《租房协议》内容对受让人某某殡仪馆没有约束力，即某某殡仪馆不同意沿袭原租房协议的情况下，周某没有继续使某租赁房屋的权利。周某在租赁期间将讼争的部分房屋转交给某某公司经营使某，买受人某某殡仪馆对此行为不予追认，双方的约定同样对其没有约束力。故，某某殡仪馆要求周某、某某公司搬离并返还讼争房屋的诉讼主张，符合法律规定，本院予以支持。周某、某某公司要求继续使某的辩解理由不成立，本院不予采信。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，判决如下：
周某、重庆某某工艺品有限责任公司于本判决生效之日起十日内搬离重庆市X村X-X号办公楼三楼及三楼以上房屋，并将该房屋返还给重庆市X区某某殡仪馆。
本案案件受理费减半收取80元，由周某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员胡潇予
二○一二年一月三十一日
书记员张成勇
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