上诉人（一审原告）谢某。
委托代理人莫某某。
委托代理人思某某。
上诉人（一审被告）中房集团南宁房地产开发公司。
法定代表人严某。
委托代理人凌某。
委托代理人文某某。
上诉人谢某、上诉人中房集团南宁房地产开发公司(以下简称中房公司)因商品房买卖合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月29日受理后，依法组成合议庭，并于2011年9月20日组织双方当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人谢某的委托代理人莫某某、上诉人中房公司的委托代理人凌某、文某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院认为：谢某、中房公司于2007年8月8日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思某示，内容合法，是合法有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一、关于中房公司是否存在逾期交房的问题。根据该合同约定，讼争房屋交房条件为：“该商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收并在竣工验收意见书中认定合格”，该合同并约定中房公司在交房时应出示上述证明文某，并向谢某提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，否则，谢某有权拒绝接收讼争房屋。现中房公司交房时已经符合上述预售合同约定的交房条件，且谢某于《交房通知书》上签字确认。由此，可认定中房公司已履行了交房义务。至于房屋存在渗水等质量问题，均属于房屋质量瑕疵，并非房屋不符合合同约定的交房条件，谢某以房屋存在质量瑕疵为由主张房屋尚不具备交付条件，缺乏依据，因此谢某主张中房公司存在逾期交房的行为，要求中房公司交付合格房屋、并要求中房公司支付逾期交房违约金x.54元的请求，于法无据，不予支持。至于谢某主张中房公司未实际交付房屋钥匙给谢某，谢某可根据《交房通知书》上的提示“凭该通知及本人身份证原件到翡翠园物业管理中心领取钥匙”，向相关物业中心领取房屋钥匙。二、关于房屋质量瑕疵的问题。根据谢某提供的《中房•翡翠园小区房屋交接单》（西虹阁-1-X号房）、《整改通知单》及一审法院于2010年6月25日到讼争房屋调查笔录可证实，中房公司交付谢某的房屋确实存在比较严某的渗水质量问题。中房公司虽称其将及时整改，但未提供相应证据佐证其已作相应整改，导致谢某无法及时入住，中房公司对此应承担相应的赔偿责任。现谢某提供了其在外租房的合同与付款收据，予以确认，并认定此系谢某的损失。因此，中房公司应向谢某赔偿从中房公司实际交房之后至其整改结某时谢某在外租房的损失。由于谢某向法院提供的《收据》仅显示其从2008年4月9日起至2010年1月8日止的租金损失为x元，在此之后未有证据证实，故仅支持该期间的租金损失。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、中房公司应赔偿谢某租金损失x元；二、驳回谢某要求中房公司交付质量合格的商品房给谢某的诉讼请求。三、驳回谢某要求中房公司赔偿逾期交房违约金的诉讼请求。本案案件受理费2092元，由谢某承担1255.2元，由中房公司承担836.8元。
上诉人谢某上诉称：一、一审判决认定中房公司交房时已经符合预售合同约定的交房条件，认定其已履行交房义务，驳回谢某要求中房公司交付合格房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求错误。中房公司向法院提供的《建设工程质量竣工验收意见书》是五方验收单位对翡翠园西虹阁整体工程现场抽查验收形成的书面材料，该材料只是表明西虹阁整体工程验收合格，并不能证明具体的每一套房屋质量也是合格的，而且整个验收过程谢某并不能参与。本案讼争房屋存在多处、大面积渗水等严某质量问题，双方在2008年8月11日的房屋交接单上均已明确认可，而且一审诉讼期间，双方在法院的主持下到讼争房屋进行现场勘查时，房屋仍存在多处严某渗水现象，至今中房公司未向谢某发出任何关于房屋整改完毕的通知。同时，中房公司以种种借口拒绝向谢某提供房屋钥匙，谢某至今仍无法实际占有、使用讼争房屋。我国《合同法》第148、第153条、《消费者权益保护法》第22条均明确规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现目的的，买受人可以拒绝接受。中房公司向谢某提供的《住宅质量保证书》明确注明“本栋楼质量等级合格”，但中房公司交付的房屋大量渗水致使谢某根本无法实际居住，中房公司的行为已经构成根本违约。二、一审判决仅判令中房公司赔偿谢某租金损失x元，有失公平。由于中房公司一直未交付质量合格的房屋，导致谢某一直在外租房居住，而本案在一审开庭审理时，谢某的原租赁合同尚未到期，无法向一审法院提供新的租房协议和租金票据，但谢某一直在外租房居住的事实客观存在。谢某认为一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持谢某的全部一审诉讼请求。
中房公司辩称：我公司出卖的房屋已经五方验收合格，符合约定的交付条件，我公司通知谢某后其以各种理由拒绝收房。我公司对房屋存在的瑕疵已及时进行整改完毕，并以特快专递方式告知对方，不存在逾期交房的事实，谢某主张违约及赔偿租金损失没有事实和法律依据。
上诉人中房公司上诉称：一、一审法院认定中房公司对交付房屋的质量问题没有及时整改致使谢某无法入住，与事实严某不符。2008年8月11日谢某收房提出整改意见后，中房公司即在当日向施工方下发了整改通知书，施工方也已按要求完成了整改且已经解决了房屋渗水的问题，整改完成后，中房公司也已通过书面形式告知谢某，整个整改过程可从谢某在一审提交的《通知》中得以证实，不存在因中房公司迟延整改而导致谢某无法及时入住的情形。二、一审法院认定谢某存在x元的租金损失，法律依据不充分。谢某为证明其所谓的租金损失，在一审开庭时提供了《房屋租赁合同》及收据，但未提供出租方王永琦的身份材料、承租房屋的产权证明，亦未提供房屋租赁的备案证明，王永琦本人也没有出庭参与庭审。因此王永琦是否真实存在，是否为《房屋租赁合同》涉及的房屋真实业主，其与被上诉人的租赁行为是否真实，是否收取了谢某租金等一系列问题均无法真正查清，一审法院在王永琦未出庭且诸多事实尚未查清的情况下，径行认定谢某与王永琦之间存在租赁合同，判令中房公司向谢某赔偿x元的租金损失，法律依据不充分。三、因中房公司在履行合同过程中并无任何违约行为，不应当承担相应的违约赔偿责任。即便房屋存在质量瑕疵而导致谢某租金损失，一审法院判定的租金赔偿标准以及起算日期仍明显有失公允，对于租金损失的计算标准明显不当。谢某提供的《房屋租赁合同》中约定的租金标准来看，其承租的面积仅有83平方米，但每月租金却高达人民币1600元，一审法院采用该明显过高的租金标准作为判决的依据，明显不当，应当予以调低。四、本案遗漏了必须参加诉讼的当事人，程序错误。一审法院认定谢某无法使用所购房屋，租赁第三人王永琦的房屋而产生了租金损失，王永琦显然与本案具有利害关系，应当参加本案诉讼，但一审法院没有追加王永琦作为本案第三人出庭参加诉讼，明显遗漏了必须参加诉讼的当事人，程序错误。中房公司上诉请求撤销一审判决第一项，判决驳回谢某的全部诉讼请求。
谢某答辩称：一、一审判决认定中房公司对交付房屋的质量问题没有及时整改，导致谢某无法及时入住，中房公司应当对此承担相应的赔偿责任正确。二、一审判决认定谢某存在租金损失正确。谢某租赁房屋的事实客观存在，由于房屋产权证明和出租人的身份证明均为出租人所有，客观上谢某向法院提供第三人的房屋产权证明和身份证明，而房屋租赁合同是否备案并不影响租赁事实的客观存在。如果中房公司对房屋租赁合同的真实性存在异议，应当提供相反的证据加以反驳，但中房公司并未提供足以反驳的相反证据。一审判决对租金损失的计算标准正确，但计算租金的期限过短。谢某承租的房屋面积虽然只有83平方米，但配备齐全的家具，而且该房屋处于城市繁华地段，月租1600元并不算高。三、一审诉讼程序正确，不存在遗漏诉讼当事人的情况。本案，王永琦不是必须参加诉讼的当事人，因为本案的诉讼结某与王永琦无关，王永琦既不对本案享有权利也不对本案承担义务。
各方当事人争议的焦点是：中房公司是否逾期交房，应否向谢某支付逾期交房违约金并赔偿相应的经济损失。
谢某在二审提交银行转帐单、房屋租赁合同、租金收据、结某、身份证明，证实因房屋存在质量问题，谢某至今仍在外租房居住。中房公司质证后认为，出租人的身份、房屋产权均无法核实，不能证实租赁事实，且对于房屋存在问题中房公司已于2008年12月整改完毕并通知谢某。
中房公司在二审提交1、维修任务单；2、回复函；3、联系函；4、联系函；5、通知；6、特快专递回执单；7、整改通知单；8、维修整改通知单；9、维修任务单；10、联系函；11、照片。上述证据证实谢某提出房屋存在瑕疵后，中房公司已于2008年12月2日完成整改，不存在渗水等质量问题。谢某质证后认为，中房公司提交的上述证据中已超过举证期限，证据2、3、4、5、6、7、8、11的真实性无异议。
本院对双方当事人在二审提交的证据审查后认为，谢某提交的上述证据中出租人未出庭作证，仅凭合同及收据不能证实谢某与出租人存在房屋租赁关系，谢某在二审提交的证据本院不予采信；中房公司提交的证据虽然形成时间为一审之前，但为一审证据的补强，且与双方陈述的案件存在关联，本院确认其客观、真实。
经审理查明：2007年8月8日，上诉人谢某与上诉人中房公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，中房公司将位于南宁市民族大道X号中房•翡翠园西虹阁第X单元第1-X号房出卖给谢某，房屋面积为217.51平方米，房款为x.4元，交付期限为2008年3月31日前，交房条件为“该商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收并在竣工验收意见书中认定合格”。双方还约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。该合同并约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行房屋交接时，出卖人应当出示上述证明文某，并签署房屋交接单。同时，出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，否则，谢某有权拒绝接收房屋。合同签订后，谢某履行了支付房款的义务，中房公司于2008年3月31日向谢某出具《交房通知书》。该书称：讼争房屋于2008年1月24日通过竣工验收，并于2008年3月31日交付使用。请谢某签收通知之日起于十个工作日内，凭该通知及本人身份证原件到翡翠园物业管理中心领取钥匙，并办理相关房屋交接手续。该通知下方备注：已领取《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，并有谢某本人的签字。2008年4月18日，谢某与中房公司客户服务部进行房屋交接时提出房屋存在大面积渗水等严某质量问题，要求进行整改，并拒绝收房。2008年8月11日，中房公司客户服务部《中房•翡翠园小区房屋交接单》（西虹阁-1-X号房）上记载1-1104房存在包括空鼓、渗水在内的共16项房屋质量瑕疵。中房公司客户服务部在2008年8月11日、8月12日、11月21日分别向施工单位发出维修整改通知单，施工单位分别于2008年10月8日、12月2日出具三份回复称整改完毕。2009年3月25日，中房公司客户服务部以特快专递通知谢某在收到通知七个工作日内办理整改问题完成情况确认手续，谢某收到通知后提出房屋仍存在渗水等问题。中房公司客户服务部分别于2009年8月26日、8月29日再次向施工单位发出维修整改通知，施工单位于2009年9月10日复函称完成整改，中房公司客户服务部于2009年9月17日确认。谢某认为房屋仍存在渗水，无法使用，于2010年1月4日向一审法院起诉，请求判令：1、中房公司将质量合格的商品房交付给谢某；2、中房公司向谢某支付逾期违约金x.54元（从2008年4月1日暂计至2010年1月1日，以后计算至中房公司实际交付质量合格的商品房之日止）；3、中房公司向谢某赔偿经济损失x元（从2008年4月1日暂计至2010年1月1日，以后计算至中房公司实际交付质量合格的商品房之日止）。
另查明：一审法院于2010年6月25日到讼争房屋进行现场勘验，双方确认存在瓷砖空鼓、阳台积水现象，对部分墙面是否存在轻微渗水尚有争议。2008年4月9日。谢某与案外人王永琦签订《房屋租赁合同》，约定谢某承租王永琦在南宁市X路X号外滩新城2区富城X层X号房，租期从2008年4月9日至2011年4月8日止。2009年12月14日，王永琦向谢某出具《收据》，称已收到谢某交来从2008年4月9日至2010年1月8日的房屋租金合计x元。
本院认为：上诉人谢某与上诉人中房公司于2007年8月8日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同约定房屋的交付条件是“经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收并在竣工验收意见书中认定合格”及提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，亦约定“出卖人出示约定的证明文某后，买受人不得以其他任何理由拒绝办理房屋交接手续”，中房公司交付的房屋已经五方验收合格并提供了约定文某，虽然交付的房屋存在不属于主体结某质量问题的瑕疵，但对房屋的使用不构成实质性影响，谢某拒绝收房无依据，其请求中房公司支付逾期交房违约金本院不予支持。由于中房公司交付的房屋存在瑕疵，影响谢某对房屋的使用，造成其经济损失，中房公司应承担相应的赔偿责任。中房公司提供的证据证实其至2009年9月17日完成整改，一审法院于2010年6月25日对房屋进行现场勘验时，只存在轻微瑕疵，已不影响居住使用，故中房公司应赔偿谢某2008年4月1日至2009年9月17日房屋整改期间的合理经济损失，谢某已举证证实其在此期间租房居住，每月支付租金1600元，中房公司不予认可，其未能提供相应证据，本院采信谢某的举证，认定其在上述期间的租金损失为x.67元。中房公司的上诉请求部分合法有据，本院予以支持，谢某的上诉请求无事实及法律依据，本院予以驳回。一审认定事实部分欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项的规定，判决如下：
一、维持南宁市X区人民法院（2010）青民一初字第X号民事判决第二、三项；
二、变更南宁市X区人民法院（2010）青民一初字第X号民事判决第一项：上诉人中房集团南宁房地产开发公司赔偿上诉人谢某租金损失x.67元。
二审案件受理费2092元，由上诉人谢某负担1452元、上诉人中房集团南宁房地产开发公司负担640元。一审案件受理费2092元由上诉人谢某负担1452元、上诉人中房集团南宁房地产开发公司负担640元。（谢某预交的二审案件受理费2092元，本院退回640元，中房集团南宁房地产开发公司预交的二审案件受理费2092元，本院退回1452元）
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长覃尹柔
审判员孙泽兵
代理审判员何健
二○一一年十一月十日
书记员赵某
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