上海市第二中级人民法院
民事判决书
(1996)沪二中民初字第X号
原告储某，女，X年X月X日出生，住（略）－X号第二座裕新大厦4B。
委托代理人徐烨，浙江杭州星建律师事务所律师。
委托代理人黄冶，浙江杭州星建律师事务所律师。
被告上海康园房地产开发有限公司，住所地本市普陀区X路X号。
法定代表人毕某某，董事长。
委托代理人陈某，该公司职员。
委托代理人王士心，上海市第七律师事务所律师。
原告储某诉被告上海康园房地产开发有限公司房屋预售合同一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告储某及其委托代理人徐烨，被告的委托代理人陈某、王士心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：1994年6月20日，原、被告订立《外销商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买维多利大厦A幢X层B室房屋，预售款为（略）港元，房屋交付日期为1995年12月31日前，如被告逾期交房超过六个月，原告有权解除合同。合同签订后，原告按合同支付了定金及部分楼价款，但被告直至1996年7月1日仍未交房，为此要求解除原、被告间于1994年6月20日所签订《外销商品房预售合同》；被告双倍返还定金（略）港元；被告返还原告已付的房款和利息（略）.9港元；被告赔偿原告因购房发生的律师费用和其他损失共计（略）港元；诉讼费由被告承担。
被告辩称：在施工中于1994年遇到大量地下障碍物和大面积流沙，影响工期六个月，符合合同中约定的施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决可以延期交房的条件，此外，政府供电延期也是房屋不能按时交付的原因，并提供了施工单位及有关政府部门出具的证明，故认为延期交房非被告自身主客观因素所致，被告没有违约，要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：位于上海市普陀区X路X号维多利大厦外销商品房系被告建造，1994年3月9日，上海市房产管理局准予该房上市预售。1994年6月20日，原、被告签订《外销商品房预售合同》一份，约定：原告向被告预购《维多利大厦》A幢第X层B室房屋，建筑面积157.66平方米，售价为（略）港元，被告定于1995年12月31日前，将房屋交付原告使用，但如遇人力不可抗拒的自然灾害，施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决，其他非被告所能控制的因素，可凭上海市有关主管部门出具的证明文件，据实予以延期，并约定如被告延期交房超过六个月，原告有权解除合同，被告除应在合同解除后三十天内双倍返还定金给原告，还应将已付房款和利息全部退还原告，利息自原告已付房款的付款日起至合同解除日止，按中国银行固定资产贷款利率计算。此外，双方还对付款时间等作了约定。1994年7月30日，上海市公证处对上述合同作了公证。在合同签订前后，原告于1994年5月15日支付被告定金（略）港元，并于1994年5月27日、7月5日、7月28日、9月19日、10月18日，1995年1月24日、2月20日、3月31日、4月28日、5月26日、6月28日、9月5日、10月26日、10月30日、12月4日、1996年1月5日分别支付被告购房款（略）港元、（略）港元、（略）港元、（略）港元、（略）港元、（略）港元、（略）港元、（略）港元、（略）港元、（略）港元、（略）港元、（略）港元、（略）港元、（略）港元、（略）港元、（略）港元。原告因购买上述房屋还支付了公证费等有关费用（略）港元，此费用原告于1994年5月27日支付（略）港元，5月28日支付8港元。1996年2月28日，原告与香港森益公司签订《租约》，将上述房屋自1996年4月1日起租给森益公司，森益公司支付了原告三个月租金（略）美元，由于被告未能按时交房，原告于1996年4月15日按约双倍返还森益公司（略）美元。1996年7月1日，由于被告还未通知原告办理入伙手续，原告致函被告，要求依据合同约定，解除上述合同。由于双方意见不一，原告诉讼至法院。
另查明：1996年7月2日，上海市普陀区建设工程质量监督站出具《竣工验收证明书》，对维多利大厦主楼X至X层土建、安装工程质量验收暂定为“合格”。8月27日，上海市住宅发展局出具《上海市新建住宅交付使用许可证》，准许维多利大厦5至X层可交付使用。
1996年6月20日，上海市普陀区建设委员会出具《关于维多利广场工程延期交付使用的证明》称，由于为长寿路X街相配套的11万伏变电站输电网没有正式启用，直接影响维多利大厦的居民用电配套工作，故同意维多利大厦推迟六个月交付使用。10月10日，维多利大厦工程总承包方上海市第四建筑工程公司维多利工程项目部出具证明称，由于碰到大量地下障碍物，原定于1994年2月完成的桩基工程推迟至4月完成，影响工期约60天；由于开挖土方中围护措施的止水效果未能达到要求，以致发生大量流沙，后采取了重做隔水幕墙等措施，使原定于1994年6月上旬开工，8月中旬完工的土方工程推迟到12月中旬完成，影响工期约120天。
本院认为：原、被告签订的上述《外销商品房预售合同》一份合法有效，应严格履行。双方签订合同在1994地下障碍物、大面积流沙分别发生于1994年4月前和1994年6至12月间，被告在签约时已知道该情况，但仍将交房期定在1995年12月31日前，且流沙的发生根据被告提供的证明材料系施工方面原因所致，故被告以此作为延期交房的理由不足。虽然有关政府部门出具证明因市政建设原因影响维多利大厦的供电配套，但系争房屋土建、安装于1996年7月2日才通过竣工质量验收，已超过合同约定的交房期六个月，故被告以政府供电延期作为不能及时交房的理由不能成立。现原告依据合同约定要求解除合同应予支持，被告应按约返还原告已付购房款及利息，并双倍返还定金。对原告因购买上述房屋而支付的有关费用被告也应予以偿还。但由于原告在未取得房屋所有权证的情况下，将上述房屋出租给他人，违反了国家城市房屋租赁管理的有关规定，由此造成的损失应由原告自负。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条之规定，判决如下：
一、原、被告于1994年6月20日签订的《外销商品房预售合同》终止履行；
二、被告应在本判决生效后十日内双倍返还原告储某定金（略）港元；
三、被告应在本判决生效后十日内返还原告储某购房款（略）港元及利息(利息依照中国银行一年期按六个月浮动的港元贷款利率计算，利息的计算自付款日始至判决生效日止)；
四、被告应赔偿原告储某损失（略）港元，此款在判决生效后十日内支付；
五、原告的其余诉讼请求，不予支持。
案件受理费人民币（略）元由原告负担1500元，被告负担（略）元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市高级人民法院。
审判长陈某明
代理审判员吴耀君
代理审判员顾慧忠
一九九七年三月二十八日
书记员王国军
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