原告:姚某，男，1971年出生，汉族，宁波市鄞州某某房产销售代理有限公司经理，住（略）。
被告:翁某，男，1953年出生，汉族，无固定职业，住（略）。
原告姚某为与被告翁某房屋租赁合同纠纷一案，于2011年8月3日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由代理审判员龚媛媛适用简易程序审理，后因案情复杂，于2011年11月1日转为普通程序，组成合议庭审理。本案分别于2011年9月13日、2011年11月23日公开开庭进行了审理。原告姚某、被告翁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚某起诉称:2010年7月，被告将其经营的位于鄞州区X街X路某某号的店面房转让给原告，转让费为60000元（包含电脑、办公桌等财产的转让费）。因被告所经营店面房系其向案外人丁文秀承租，故原、被告于2010年7月18日订立《房屋租赁合同》一份，约定：租赁期限为一年，自2010年8月1日至2011年7月31日；全年房租计30000元，租房押金为10000元。同时，双方在上述合同补充约定：被告有义务协助原告在2011年7月办理续签两年的租房合同，否则原告有权起诉追讨回一半的转让费计30000元整或索讨30000元的损失费。2011年6月17日，房东丁文秀通知原告，其将收回原告租赁使用的店面房，要求原告于2011年7月31日前腾退店面房。原告接到通知后，多次要求被告与房东商谈续约合同并处理纠纷，然被告拒绝按约履行其义务，并要求原告自己与房东商量处理。现租赁期限已经届满，被告未按约协助原告续签租期为两年的租赁合同。故请求判令：被告退还原告店面转让费30000元。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：要求被告退还原告租房押金10000元，后又放弃要求被告退还其租房押金10000元的诉讼请求。
被告翁某答辩称：原告所述店面转让以及签订房屋租赁合同情况属实。虽然双方在房屋租赁合同中约定被告需协助原告办理续签两年的租房合同，但双方就续签合同的租金未明确约定。事实上，租期届满后，房东同意将讼争店面房继续租赁给原告使用，但年租金须增加至45000元，且租期只能订一年；原告认为房东所要求租金太高，且要求签订租期为两年的租赁合同，双方未能签订新的房屋租赁合同。此外，原告尚有10000元转让费至今未给付被告。综上，原告未能与房东续订租期为两年的房屋租赁合同，并非被告未履行协助义务，故请求判令驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，向本院提交下列证据：
1.房屋租赁合同一份，用以证明被告将其承租的位于鄞州区X街X路某某号的店面房转让给原告承租，租赁期限为一年，年租金为30000元，租房押金为10000元，以及双方补充约定被告有义务协助原告在2011年7月办理续签两年的租房合同，否则原告有权起诉追讨回一半的转让费计30000元整或索讨30000元的损失费的事实；
2.收条一份，用以证明原告已按约向被告支付了房租30000元、押金10000元以及店面财产转让费60000元，共计100000元的事实；
3.被告与丁文秀签订的房屋租赁合同一份，用以证明被告与丁文秀所订租赁合同约定，讼争店面房的房租递增规律是每年增加10%左右的事实。
被告为证明自己的主张，向本院提交下列证据：
1.财产清单一份，用以证明原、被告签订房屋租赁合同时，被告转让给原告的财产共计38460元的事实；
2.储蓄存款凭条和存款存折各一份，用以证明原告支付给被告的租金、押金以及财产转让费合计90000元，尚有10000元转让费未支付的事实。
原、被告提交的证据均经过庭审质证，双方的质证以及本院的认证意见如下：
对于原告提交的证据1,被告对其真实性无异议，但认为租赁合同中关于“被告有义务出面协助原告在2011年7月前办理续签两年的租房合同，否则，原告有权起诉追讨回一半的转让费30000元整，或索讨30000元损失费”的补充约定系原告于双方签字后自行填写的，为了核实被告所述，本院要求被告提交了其所持有的房屋租赁合同，因被告所持有的房屋租赁合同中亦有上述补充约定，故本院对上述证据的真实性予以确认。对于原告提交的证据2,被告对其真实性无异议，但认为原告实际支付给被告的租金、押金以及转让费合计90000元，并非收条所载的100000元，原告对此不予认可，被告亦未举证证明，故本院对上述证据的真实性予以确认。对于原告提交的证据3,被告对其真实性无异议，但认为讼争店面房并非被告所有，本院认为，原告要求比照被告与房东所约定租金续订租赁合同并无依据，且被告并未告知原告房租每年递增10%，故本院仅对上述证据的真实性予以确认，对待证事实不予确认。对于被告提交的证据1,原告认可清单所载电脑六台、空调两台、旧电脑四台、大桌三张、大椅三条、电脑桌十条、电脑椅十四条、玻璃桌一张、方凳六条属实，但认为上述财产的价值被告主张过高；庭审中，原告认可被告所提交清单上的财产计38460元，但认为被告已使用一年，要求扣除30%的折旧，被告对此无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认。对于被告提交的证据2,原告无异议，但认为其除通过银行汇款向被告支付90000元外，还向被告支付了现金10000元，合计100000元，因原告所述与被告出具的收条能相互印证，而被告未提交反驳证据证明，故本院确认原告已支付被告房租、押金及转让费共计100000元。
本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：
2010年7月18日，原、被告订立《房屋租赁合同》一份，
由被告将其经营的位于鄞州区X街X路某某号的店面房转让给原告承租经营，转让费为60000元（由财产转让费和店面转让费两部分组成），房租费为30000元，押金为10000元，租赁期限为一年（自2010年8月1日至2011年7月31日）。双方又在租赁合同中补充约定：被告有义务协助原告在2011年7月份办理续签两年的租房合同，否则，原告有权起诉追讨回一半的转让费30000元整或索讨30000元损失费。同日，原告按约给付上述款项后，被告出具收条一份，载明“今收到姚某全年房租叁万、押金壹万、财产转让费陆万，计拾万元整”。之后，被告将店面以及店面内的电脑、办公桌等财产一并交付给原告。
另查明，涉案店面房的所有权人为丁某。该店面房系被告向丁某某（系丁某父亲）租赁，租赁期限自2009年8月1日至2011年7月31日止，双方约定被告不得将房屋转租供非法用途，但被告于合同租期内可换其它项目与他人合作经营。原告承租涉案店面房后，与案外人翟某某于2011年2月24日成立了宁波市鄞州某某房产销售代理有限公司，原告系该公司法定代表人。
本院认为：原、被告双方签订的房屋租赁合同虽系双方合意结果，但因涉案店面房的所有权人为丁某，被告无权处分。被告辩称出租人丁某某追认其与原告订立的房屋租赁合同，因被告未提交证据证明其所述，且丁某某并非涉案店面房的所有权人，故本院对其辩称不予采信。虽然被告与丁文秀所订合同约定被告可与他人合作经营，然从宁波市鄞州某某房产销售代理有限公司的工商登记资料来看，被告并非该公司的股东，被告又未提交证据证明其实际参与了上述公司的经营。综上，原、被告双方签订的房屋租赁合同应认定无效。根据合同法的相关规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，原告要求被告返还转让费，于法有据。然原告明知承租店面房并非被告所有，仍与其订立租赁合同进行转让，存在过错，而被告将其承租的店面房未经房屋所有权人同意就转让给他人承租，亦存在过错，原、被告双方对合同无效均有过错，应负同等责任。对于原、被告所约定的转让费60000元，其中电脑、办公桌等财产的转让费，原、被告同意以38460元为基数，扣除被告使用一年的折旧费11538元（38460元X30%）后计26922元，由原告负担，系原、被告双方对其自身权利的处分，本院予以准许，故店面转让费应计33078元。综上，被告应返还原告店面转让费16539元（x%）。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：
被告翁某返还原告姚某店面转让费16539元，限于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费550元，由原告姚某负担337元，被告翁某负担213元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：（略），开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审判长薛海蓉
代理审判员龚媛媛
人民陪审员朱事祥
二O一二年一月十六日
本件与原本核对无异
代书记员傅雷
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