原告陈某。
委托代理人朱财江，贵港市桂贵法律服务所法律工作者。
被告广西贵港市物资回收利用公司。
法定代表人黎某。
委托代理人蔡天崇，广西正大五星律师事务所律师。
原告陈某诉被告广西贵港市物资回收利用公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年11月29日受理后，依法由代理审判员黄雪莹适用简易程序于2011年1月13日公开开庭审理了本案。书记员黄莉珊担任记录。原告及其委托代理人、被告委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2009年10月11日，原告与被告签订房屋租赁合同，双方约定租赁期限为5年。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，期间原告无任何违反合同的行为。2010年11月4日，被告突然告知原告其已搬走并要求退租。同月6日，原告要求被告支付违约金，当天双方关于违约金未能协商达成一致，双方只是对房屋及屋内设施进行检查。经检查发现：一楼门槛被车压坏，二、四楼防盗门的锁损坏了，且被告还欠10-11月份的水电费未缴。此后，原告多次与被告协商违约金及其他赔偿事宜未果。综上所述，被告在履行合同过程中擅自退租的行为，违反双方签订的房屋租赁合同，是一种违约行为，应承担相应的违约责任。因此，原告特提起诉讼，请求法院判令：一、被告按房屋租赁合同支付违约金36000元；二、被告补交水电费132.3元、房屋及其他设施损毁损失950元，共1082.3元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、被告不清楚房屋是否属于原告陈某的，不能确定产权权属，被告已经提前通知原告要求解除租约；二、原、被告签订的租赁合同约定不合理，显失公平，应当撤销或者变更，由法院认定；三、原告不属于行政机关，不能行使罚款权，如果罚款，违约金也过高，应当由法院适当调整；四、原告主张水电费，是被告实际使用的，被告同意支付，但对房屋损害部分，原、被告协议时，已经对房屋损害进行确认，即只有两个门锁损坏，被告同意赔偿两个门锁。
经审理查明，2009年10月11日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，约定：原告将坐落于贵港市金港大道X号农产品综合批发市场内X栋X号房屋一栋出租给被告使用，租赁期限为五年，自2009年11月15日起至2014年11月15日止，2009年11月15日至2011年11月15日每年租金为18000元，2011年11月16日至2013年11月15日每年租金为19800元，2013年11月16日至2014年11月15日年租金为21600元；租赁期间，原告不得中途收回房屋或提高房租，被告不得中途退租，如发生中途退租或其他违约行为的，原告有权收回房屋，保证金不退，已交房租不退，并赔偿原告当年度租金两倍的经济损失。合同签订后，原告将房屋交予被告使用，被告将租金交至2010年11月，并于2010年11月初向原告提出要求中途退租，2010年11月6日，双方办理了房屋移交手续，立具说某一份，确认被告租赁期间损坏了二楼、四楼的防盗门锁。至2010年11月，被告欠交水费21.7元，欠交电费110.6元，合计132.3元。
另查明，原告出租的房屋，所有权人登记为薛惠芳，原告与薛惠芳系夫妻关系。
上述事实，有房屋租赁合同、说某、用水历史缴费明细、电费清单、房屋所有权证、户口簿、当事人陈某等证据证实，足以认定。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合同成立且有效，双方均应按合同约定履行自己的义务，该合同约定租赁期限为五年，被告在合同期限未满要求退租，其行为已构成了违约，应承担相应的违约责任。但原、被告双方签订的租赁合同约定被告中途退租的，被告应赔偿原告的经济损失为当年度租金的两倍，即2010年度租金的两倍36000元，该约定实属对违约金的约定，双方在合同中对违约金的约定过分高于造成的损失，故原告请求被告支付36000元的违约金过高，应按不高于被告未履行给原告应得的预期利益即后四年的租金的30%计算，本院认为被告向原告支付23000元违约金为宜。原告主张被告补交租赁期间欠缴的水电费132.3元，是被告在租赁期间使用产生的，被告对此没有异议，对原告的这一诉讼请求，本院予以支持。对于原告提出要求被告赔偿租赁期间损坏门锁及门槛的损失，进行房屋移交手续当日，双方已确认房屋二楼、四楼的防盗门锁损坏，但原告主张更换两门锁需600元，本院认为该费用过高，酌情支持400元。原告主张被告损坏了其房屋的门槛，因其未能提供充分的证据证实是被告在租赁期间损坏，故对原告请求被告赔偿损坏门槛的损失的诉讼请求本院不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告广西贵港市物资回收利用公司向原告陈某支付违约金23000元。
二、被告广西贵港市物资回收利用公司向原告陈某支付租赁期间欠缴的水电费132.3元。
三、被告广西贵港市物资回收利用公司向原告陈某赔偿损坏防盗门锁造成的损失400元。
四、驳回原告陈某的其他诉讼请求。
本案受理费727元，减半收取为364元，由被告广西贵港市物资回收利用公司负担230元，原告陈某负担134元。
上述应付款项，义务人应在本判决生效后三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或贵港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。
代理审判员黄雪莹
二○一一年二月十六日
书记员黄莉珊
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