中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(2001)民一终字第X号
上诉人(原审被告)：北京金马长城房产建设有限公司。住所地：北京市朝阳区X村阳光广场C2座X层。
法定代表人：仇某某，董事长。
委托代理人：王立华，北京市天元律师事务所律师。
委托代理人：杨军昌，北京市五环律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：保利科技有限公司。住所地：北京市X街X号保利大厦X层。
法定代表人：陈某某，董事长。
委托代理人：杜玉兰，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人：任永明，北京市康达律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：其汇国际投资(香港)有限公司。住所地：香港金钟道X号力宝大厦X室。
法定代表人：林某，董事。
委托代理人：屈某，该公司董事。
委托代理人：王明哲，北京市亿中律师事务所律师。
北京金马长城房产建设有限公司(以下简称金马公司)为与保利科技有限公司(以下简称保利公司)、其汇国际投资(香港)有限公司(以下简称其汇公司)购房合同纠纷一案，不服北京市高级人民法院(2000)高民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
经审理查明：金马公司(甲方)与其汇公司(乙方)于1993年3月21日、6月3日，分别签订了《合作开发北京安慧北里小区阳光广场协议书》(以下简称《合作协议》)和《补充协议》。主要内容为：甲方以其取得的阳光广场项目的经营开发权，与乙方合作开发阳光广场项目；合作方式为甲方将阳光广场项目中的公寓和写字楼部分(面积（略）平方米)一次性全部售予乙方，乙方自本物业正式动工之日起分七期向甲方支付购房款8600万美元(总房价款的65%)，其余房款4700万美元(占总房价款的35%)由购房小业主贷款金额中拨付；乙方自履行本协议规定首期付款之日起，便依法取得该物业权益，成为该物业之业主。甲方负责为乙方办理相应权益证明文件和手续。对本物业之销售计划，乙方有最后决定权。甲乙双方经协商决定，由中国地产(香港)有限公司作为本物业销售总代理商。甲方同意若乙方自行售出的房屋，小业主得将房款直接汇入乙方指定之账号，但乙方需提供收款证明或清册由甲方办理有关订购手续(如开具订单、签约等)。甲方同意在本物业对外广告及宣传资料中将乙方列为“合作发展商”。1993年6月4日和1994年8月22日，金马公司做出《声明》，内容为：本公司是北京“阳光广场”项目的发展商，根据与其汇公司的合作协议书，现已将本项目中的公寓及写字楼部分一次性售予其汇公司，此物业的权益归其汇公司所有。
1994年12月3日，金马公司、其汇公司在向保利公司出示双方《合作协议》、《补充协议》后，经三方协商，保利公司与金马公司签订了X号《北京市阳光广场房屋预售合同》(以下简称《X号合同》)。约定：保利公司一次性付款2000万美元购买阳光广场C座金丽楼，总面积为（略）平方米，交房日期为1996年8月31日；如延期交房，保利公司有权选择终止合同，由金马公司退还房款并偿付利息，或继续等待交房，金马公司偿还房屋延期交付期限内保利公司付款之利息按中国银行固定资产贷款利率计算。1994年12月5日，保利公司、金马公司、其汇公司共同对《X号合同》及金马公司的《声明》作了公证，并由北京市公证处出具了公证书。1994年12月7日，保利公司按照其汇公司的汇款指令将购房款2000万美元一次性打入其汇公司账户。1996年8月31日，金马公司未如期交房，保利公司曾多次与其汇公司协商催要房产，并分别于1999年10月、11月、12月致函金马公司，要求交付房产，但金马公司未予回应。1999年12月21日，保利公司提起诉讼，请求判令金马公司和其汇公司履行合同义务，交付金丽楼（略）平方米的房屋，如诉争之标的物部分被出售，就该部分房屋价值判令返还购房款；并要求金马公司和其汇公司支付违约金，承担本案诉讼费。
2000年7月26日，一审法院根据保利公司提出的财产保全申请和担保，以(2000)高民初字第X号民事裁定书裁定：在本案诉讼期间，禁止金马公司将其所有的北京阳光广场C座金丽楼（略）平方米房产的产权和使用权转移。
另查明：其汇公司按照与金马公司的《合作协议》、《补充协议》的约定，自1993年4月至1996年7月，分七期向金马公司支付了8811万美元(含利息、抵扣款)，履行了协议约定的向金马公司支付购房款的义务。但其余房款金马公司未能从购房小业主的贷款或尾款金额中全部收回，金马公司与其汇公司尚未结算。现金马公司与其汇公司的合作纠纷正由中国国际经济贸易仲裁委员会进行仲裁。
上述事实有保利公司与金马公司签订的《X号合同》、保利公司的付款凭证、金马公司的《声明》、《公证书》、金马公司与其汇公司的《合作协议》、《补充协议》、金马公司收款后给其汇公司出具的发票凭证、金马公司与其汇公司的购房款结算备忘录及当事人陈某等证据在案证明。
案件审理期间，金马公司提交了保利公司与其汇公司于1994年12月3日签订的《协议书》(以下简称《12·3协议书》)的复印件。其内容为：其汇公司同意将阳光广场C座金丽楼一次性售予保利公司，房屋预售合同编号X号(即保利公司与金马公司签订的《X号合同》)，其汇公司在一年内如不能按期交房，愿偿付罚息200万美元并一次性退还购房款。金马公司主张该协议能够证明保利公司与其汇公司拆借资金，该案为融资借款关系非购房合同关系。经质证，保利公司和其汇公司对双方之间的融资借款关系均予否认，金马公司也不能提供该《12·3协议书》的原件和其他证据证明。金马公司对其提出保利公司支付给其汇公司的2000万美元不是购房款而是货款的主张也未能提供充分证据证明。
一审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护，当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务，保利公司与金马公司的《X号合同》、金马公司与其汇公司的《合作协议》、《补充协议》及金马公司的《声明》，均是当事人的真实意思表示，亦不违反法律规定，应确认合法、有效。金马公司的《声明》及金马公司与其汇公司的《合作协议》、《补充协议》公开明确了金马公司与其汇公司的合作关系、合作方式及其汇公司享有的权益，使金马公司与其汇公司共同成为阳光广场项目合作的权利义务人。据此，保利公司向其汇公司支付购房款及催要房屋的行为即为履行与金马公司签订的《X号合同》的行为，保利公司依约履行了合同义务，金马公司亦应依合同约定交付房屋。金马公司逾期交房，应承担合同约定的违约责任。其汇公司作为阳光广场项目的合作开发商，对金马公司的违约行为应承担连带责任。保利公司请求金马公司、其汇公司履行合同义务，交付房屋并支付违约金的诉讼请求成立。金马公司主张保利公司与其汇公司系拆借资金，本案所涉及的不是购房合同关系而是融资、借款关系；保利公司支付给其汇公司的2000万美元不是购房款而是货款及保利公司起诉已超过诉讼时效期间，均缺乏证据证明，其抗辩理由不能成立。据此判决：一、保利公司与金马公司签订的《X号合同》有效，继续履行；二、金马公司于本判决生效后三十日内将阳光广场C座金丽楼（略）平方米房产交付保利公司，并办理入住、产权转移等相关手续。逾期不交付，自逾期之日起三十日内金马公司向保利公司返还相应房款，其汇公司承担连带责任；三、金马公司于本判决生效后三十日内给付保利公司违约金(以保利公司已付房款计算自1996年9月1日起至交付房屋或房款付清时止的利息，按中国银行同期固定资产贷款利率计算)，其汇公司承担连带责任。
金马公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院对上诉人提供的其汇公司与保利公司签订的《12·3协议书》、其汇公司收取保利公司2000万美元款项的收款凭证等关键性证据线索，未履行依职权进行收集证据的法定职责，严重违反法律规定的人民法院调查和审核证据的程序。一审判决认定事实不清，金马公司与其汇公司是商品房预售合同关系，不是合作开发关系；是其汇公司将金丽楼转售给保利公司并订立房屋买卖合同，保利公司也是向其汇公司履行付款义务，行使催收房屋等权利，金马公司与保利公司订立的房屋预售合同只是以办理手续为目的，不是房屋买卖合同的当事人，不应承担任何义务；保利公司向其汇公司汇出的2000万美元汇款凭证中的付款项目为“货款”，而非“购房款”，无证据和事实表明其汇公司收到保利公司的购房款；《X号合同》签署至今，其汇公司从未告知金马公司已收取保利公司的购房款，也从未将收取的2000万美元作为购房款列入双方的结算，违反了《补充协议》约定的告知义务；保利公司自1994年12月3日与金马公司签订房屋预售合同后，既未向金马公司交付过购房款，也未向金马公司主张过交房，直到1999年10月27日才第一次致函金马公司，而合同约定的交房日期为1996年8月31日，现保利公司依据《X号合同》对金马公司提起诉讼，已超过诉讼时效。一审判决认定保利公司向其汇公司支付购房款及催要房屋的行为即为履行与金马公司签订的房屋预售合同的行为，没有事实和法律依据，请求撤销原判。
保利公司辩称：一审判决认定金马公司与其汇公司是合作开发阳光广场的法律关系符合本案事实，保利公司与金马公司签订的房屋预售合同真实合法有效，金马公司和其汇公司应当共同履行交付阳光广场C座金丽楼的合同义务；金马公司的上诉理由不成立；一审判决证据确实充分、适用法律正确，请求维持。
其汇公司辩称：一审判决认定《X号合同》合法有效正确，保利公司和其汇公司均各自按照与金马公司签订的协议约定，全面、完整地履行了合同义务，保利公司作为善意第三人要求金马公司交付《X号合同》约定的物业，有充分的事实和法律依据；一审判决其汇公司对金马公司的违约行为承担连带责任法律依据不足，其汇公司不是阳光广场项目的合作开发商，同时，其汇公司也没有与金马公司共同实施侵害保利公司收房权利的行为，不应对金马公司的违约行为承担连带责任。
本院认为：依据案件事实，金马公司与其汇公司之间订立的《合作协议》和《补充协议》及金马公司的《声明》，均为合法有效，当事人也不持异议。按照金马公司与其汇公司的协议约定，双方之间建立了一种合作关系，即金马公司以其合法取得的阳光广场项目的经营开发权，其汇公司以包销房屋的方式出资，合作开发阳光广场，而且在阳光广场项目的对外宣传资料和广告中，也明确金马公司为发展商、其汇公司为合作发展商。这就使得金马公司与其汇公司成为阳光广场项目的共同权利义务主体。尽管双方在协议中明确约定金马公司将房屋一次性售予其汇公司，物业权益归属于其汇公司，但从双方约定的权利义务内容看，双方之间仍是一种合作关系，而不是单纯的房屋买卖关系。这种买卖行为，只是金马公司将其在合作开发中的权益转让给其汇公司，并不是双方合同关系的终结，而是双方在共同开发销售阳光广场过程中的内部分工协作。在对外关系上，双方仍是阳光广场项目的共同当事人。本案中，其汇公司也是在向保利公司出示其与金马公司的《合作协议》和《补充协议》及《声明》后，经三方协商，由金马公司作为开发商与保利公司签订《X号合同》，将金丽楼出售给保利公司的。可见，《X号合同》的签订，也是金马公司与其汇公司共同履行《合作协议》约定义务的行为，并经三方协商、公证，属合法有效。保利公司与金马公司签订房屋预售合同，并向其汇公司交付合同约定的2000万美元的购房款，均是三方协商约定的行为。在保利公司向其汇公司支付了2000万美元购房款后，便享有向金马公司和其汇公司主张履行交房义务的请求权。而金马公司按照与其汇公司《合作协议》的分工约定，负有向保利公司办理交付金丽楼房屋手续的义务。基于金马公司与其汇公司之间的合作关系和三方的约定，在《X号合同》约定的房屋交付期限届满后，保利公司向其汇公司催要房产的行为，应视为向金马公司主张权利的行为。据此，保利公司之诉讼请求并未超过诉讼时效，金马公司应承担《X号合同》约定的交房义务，对金马公司的违约责任，其汇公司应承担连带责任。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，金马公司在上诉中提出的保利公司与其汇公司另有房屋买卖协议约定，保利公司汇给其汇公司的2000万美元不是购房款而是融资款，保利公司没有履行《X号合同》约定的付款义务，请求超过法定诉讼时效的主张，证据不足，不予支持。金马公司不得以与其汇公司之间发生的争议对抗善意第三人保利公司。对金马公司因其汇公司违反《合作协议》、《补充协议》约定而造成的损失，应根据双方《合作协议》的约定，由仲裁机关另行解决。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审判长刘竹梅
审判员张章
代理审判员韩延斌
二00二年三月六日
书记员姚宝华
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