海南省高级人民法院
民事判决书
(2001)琼民终字第X号
上诉人(原审原告)中国兴南(集团)公某，住所（略）。
法定代表人李某某，该公某总经理。
委托代理人许振国，海南金裕律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)海南怡昌国际发展有限公某，住所地海口市X路龙珠大厦X层。
法定代表人何某某，该公某董事长。
委托代理人郭宏，该公某法律顾问。
上诉人中国兴南(集团)公某(以下简称兴南公某)因与海南怡昌国际发展有限公某(以下简称怡昌公某)房屋买卖纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院(2001)海中法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公某开庭审理了本案。上诉人兴南公某的委托代理人许振国，被上诉人怡昌公某法定代表人何某某及其委托代理人郭宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定，兴南公某、海南蓝星经济文化发展实业公某(以下简称蓝星公某)、海南中小企业国际合作公某(以下简称中小公某)、怡昌公某1998年3月10日签订的协议书，意思表示真实，内容合法，应认定为有效合同。蓝星公某、中小公某将其在海甸花园中的权利义务转让给兴南公某，兴南公某与怡昌公某之间形成的是房屋买卖关系。兴南公某指定怡昌公某将房屋产权证办至第三方名下，应视为兴南公某的再次交易，应依法交纳有关税费。怡昌公某已按时向兴南公某交付全部房屋。怡昌公某未能按兴南公某的要求办理全部房产证，主要原因是部分房屋被法院另案查封以及兴南公某不能依法付税。因此，兴南公某主张怡昌公某未能依约办理房屋产权证，已构成违约的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此判决：驳回兴南公某的诉讼请求。案件受理费（略）元，由兴南公某负担。宣判后，兴南公某不服，上诉称：1、怡昌公某在1998年3月10日与兴南公某、中小公某、蓝星公某签订《协议书》(以下简称四方协议)前，已向我司移交部分房屋，但四方协议签订后，怡昌公某未能依约将其余的房产移交我司，已构成违约。一审法院仅以海南侨海建筑工程公某(以下简称侨海公某)在本案起诉后给怡昌公某出具的证明，认定怡昌公某已将全部房产移交我司，与事实不符。2、法院另案查封的海甸花园部分房产，大部分是在四方协议约定的履行期满后查封的，因此法院的查封并未成为怡昌公某按期履行协议的障碍。3、办理房产证，必须经过申请、调查、审批、评估等程序。税务部门依据的是房产部门作出的房产评估报告收税，而怡昌公某至今未将我司要求办理过户的材料报送房管部门。因此，我司是否已纳税，不能成为怡昌公某未履行办产权证义务和没有违约的理由。一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求依法改判。怡昌公某辩称：我司1994年6月，就已将海甸花园房产交付中小公某。1995年3月，中小公某委托侨海公某留守该花园房产，有侨海公某出具的证明为据。因此一审判决认定我司已将该花园的A、B座房子交付兴南公某是正确的；2、从1997年10月起，法院就另案查封了海甸花园部分房产，在法院未送达解封裁定之前，任何某不得办理过户手续，并且兴南公某及其指定者均不按国家规定缴纳有关税费，不符合协议中规定的办证条件。因此，我司不应承担违约责任。一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持；兴南公某上诉无理，应予驳回。
经审理查明：1993年3月10日，怡昌公某与中小公某签订《海甸花园公某联营合同书》，约定：由怡昌公某提供项目，中小公某负责项目建设的全部后续资金，双方合作开发位于海口市海甸沿江五路北侧的海甸花园A、B两座X层公某楼；怡昌公某除留用B座部分房屋外，其余房屋产权均归中小公某；中小公某以怡昌公某的名义对外售房，怡昌公某同意和中小公某指定的客户签订售房合同，中小公某按每平方米3370元的售房价格支付给怡昌公某及其前合作者工程款及利润50，261，990元，每平方米3370元以内的税金由怡昌公某及其前合作者支付，超过的部分税金由中小公某支付。同年4月2日，双方又签订一份补充协议，确定海甸花园A、B座公某的总建筑面积为（略）．38平方米。怡昌公某留用B座公某楼中2978．38平方米房屋，其余（略）平方米的房屋产权归中小公某所有。1994年3月17日，怡昌公某将海甸花园公某B座70套房、12个车库的钥匙交给中小公某。1995年1月11日，怡昌公某与蓝星公某签订《房屋销售合同》及《补充合同》。约定：怡昌公某将海甸花园B座公某自留部分的房屋销售给蓝星公某；总房款8，700，000元。1998年3月10日，兴南公某、蓝星公某、中小公某与怡昌公某共同签订一份《协议书》，约定：中小公某与蓝星公某为兴南公某的子公某。蓝星公某与中小公某尚欠怡昌公某的购房款6，016，745元，由兴南公某于本协议签订之日起三日内，向怡昌公某支付200万元，1998年3月31日前再支付100万元。怡昌公某收到上述款项后30个工作日内(节假日除外)，将房屋交给兴南公某，并在收到兴南公某办理房产证的具体指令后30个工作日内(节假日除外)，将房产证办到兴南公某指定者的名下(办理房产证的费用按《海口市房屋交易管理暂行规定》由受让双方各自承担)，待房产证办至兴南公某指定者名下后十日内，兴南公某分二期付清所欠怡昌公某的全部款项。怡昌公某收到全部应收款项后三日内，再将已按兴南公某指令办妥的房产证交付兴南公某。该协议还约定了违约责任：如兴南公某逾期向怡昌公某支付款项，从逾期之日起，按应付款额的每日千分之一向怡昌公某支付违约金；如因怡昌公某原因不能按时交房或因怡昌公某的原因(指未在约定时间内将有关办证资料送达房管部门)未办妥房产证，每逾期一天按兴南公某、中小公某、蓝星公某已付房款的每日千分之一向兴南公某支付违约金。协议签订后，兴南公某于1998年3月31日至4月8日分三次向怡昌公某支付购房款300万元。怡昌公某出具了收款收据。1998年5月7日，兴南公某给怡昌公某发送一份办理房产证的通知。1998年8月27日，怡昌公某开始按兴南公某的通知，为浙江省嘉善县X村信用合作社联合社(以下简称嘉善信用社)办理海甸花园公某楼X套房屋产权证。怡昌公某在申办该批房产证的过程中，海口市地方税务局四分局向海口市房产管理局出具了《房地产项目转让税收完税证明》。该完税证明载明：怡昌公某转让给嘉善信用社房产面积2012．18平方米，金额（略）元(每平方米1700元)1998年11月26日，该批房产证已办理完毕。其余（略）平方米房屋的产权证至今未办理。2000年4月29日，兴南公某就办理房屋产权证事宜，发函给怡昌公某，该函以邮寄方式送达。
怡昌公某一审时提交的海口地方税务局四分局三所2001年2月15日出具的《关于海甸花园公某的销售纳税情况说明》载明：“海甸花园公某是由怡昌公某(甲方)开发并销售兴南公某(乙方)的，销售面积为（略）平方米，……该房产甲方已在1998年报上转让给乙方的材料，准备办理过户手续……”。2001年2月16日怡昌公某一审的答辩状称：“1998年6月我司仍按原告请求向房产、税务部门呈送过户申请材料，因被告未按规定完税加上房产被法院查封，所报送材料被房产、税务机关退回”。2001年2月26日，怡昌公某提交《关于给兴南公某委托的客户办理房产过户手续的情况说明》，该《情况说明》称：“在兴南公某要求继续办理（略）平方米房产证过户手续时，我司不敢轻易将房产总证送到房产局(所有申报资料已办妥)”。2001年6月28日，海口市房产管理局房地产市场管理科出具了一份《房地产交易过户程序流程图》，该图载明办理房产过户的程序为：1、窗口受理登记；2、交易股、评估股现场看房，了解房屋结构；3、交易股审查房产是否存在查封、抵押情况；4、评估股、交易股完成评估报告及其他材料，并报领导审批；5、分管局长审批后，返回窗口；6、交易股通知客户完税；7、交易股综合材料；8、发证办发证。
另查：1997年11月3日，安徽省巢湖地区中级人民法院(以下简称巢湖中院)以(97)巢中法经执字X号裁定书，查封了海甸花园公某3000平方米房产。1999年9月19日，海南省洋浦中级人民法院查封了2074平方米的房产。1999年11月8日，上海市第二中级人民法院以(1997)沪二中执字第X号裁定书，查封了该花园公某700平方米的房产。2000年6月22日，本院以(2000)琼高法执提字第477－X号和第542－X号裁定书，查封了该花园公某1492．42平方米房产。2001年2月28日，北京市第一中级人民法院以(2000)一中执字第X号裁定书，对海甸花园A.B座（略）．48平方米房产进行了查封。
再查：1992年8月8日，怡昌公某与海南蜀海工贸公某(以下简称蜀海公某)签订一份《海甸花园公某销售合同书》(合同号：怡昌售字X号)。该合同约定：怡昌公某以每平方米2000元的价格，将海甸花园公某（略）平方米的房屋销售给蜀海公某；1993年2月8日，怡昌公某又与湖南省冶金企业集团公某(以下简称湖南冶金公某)签订《海甸花园公某销售合同书》(合同号：怡昌售字X号)。该合同约定：怡昌公某以每平方米2530元的价格，将海甸花园公某（略）平方米的房屋销售给蜀海公某。
以上事实，有海甸花园联营合同书及补充协议、房屋销售合同及补充合同、权益转让协议书、怡昌公某办理房屋过户手续的情况说明、兴南公某指定办理产权证的函件、法院查封裁定书、往来函件、付款凭证等证据证明，以上证据经庭审质证，具有法律效力。
本院认为，兴南公某在四方协议签订后，承接了中小公某、蓝星公某在海甸花园公某中的权利义务，因此，兴南公某与怡昌公某之间形成的是房屋买卖关系。怡昌公某、兴南公某、中小公某、蓝星公某签订的四方协议，是各方当事人真实意思的表示，且海甸花园公某已建成。因此，该协议除了违约金的约定过高应为无效条款外，其余条款均为有效。兴南公某已按四方协议约定向怡昌公某支付300万元购房尾款，怡昌公某未能依约履行办理海甸花园公某（略）平方米房屋产权过户手续的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。由于海甸花园A、BB公某已在兴南公某管理和支配之中，且在未办产权证的房产中，大部分房产已陆续被法院另案查封，怡昌公某未办产权过户手续并未给兴南公某带来明显的损失。因此，双方合同中约定的每日千分之一的违约金比率过高，考虑到海南房地产市场的实际情况和平等保护当事人合法权益的基本原则，应将该比率调整为每日万分之一。此外，海甸花园A、B座公某经过几次交易，虽然兴南公某支付的购房款是8000多万元，但在此之前，怡昌公某已与蜀海公某、湖南冶金公某发生过两次交易，因此，以怡昌公某与蜀海公某的交易价每平方米2000元作基数来计算违约金比较公某。兴南公某通知怡昌公某办证的时间为1998年5月7日，按照四方协议约定，违约金的起算时间为1998年6月18日。同时，被法院另案查封的房产，其支配权已不属于怡昌公某，故怡昌公某不应承担该部分房产从被查封之日起未办证的违约责任，在计算违约金时，应予以扣除(巢湖中院的查封时间为1997年11月3日，但违约金的起算时间应为1998年6月18日)。据此，怡昌公某应赔偿兴南公某违约金2，058，007．36元(具体计算方式附后)。怡昌公某在1998年9月10日为嘉善合作社办理17套房屋产权证后，其余未办产权证的房产中，除了巢湖中院查封的300平方米房产是四方协议签订前查封外，其余最早的查封时间也在1999年9月19日。此外，在办理房产过户手续的过程中，当事人缴税处于办证工作程序中的第六个环节，而怡昌公某至今连办证资料还未送达房产局。因此，怡昌公某以法院另案查封海甸花园A、B座房产以及兴南公某未纳税，造成其未能依约办理产权过户手续的抗辩理由，缺乏事实与法律依据。一审认定事实不清，适用法律欠当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项、《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国经济合同法》第三十一条、三十二条之规定，判决如下：
一、撤销海南省海口市中级人民法院(2001)海中法民初字第X号民事判决；
二、限海南怡昌国际发展有限公某于本判决生效之日起十日内支付给中国兴南(集团)公某违约金2，058，007．36元。
一、二审案件受理费（略）元，由海南怡昌国际发展有限公某负担60％计（略）．4元，中国兴南(集团)公某负担40％计（略）．6元(一、二审案件受理费（略）元，兴南公某已付，法院不予退回。应由怡昌公某负担的案件受理费（略）．4元在违约金中一并支付)。
本判决为终审判决。
审判长赵立
审判员王志勇
代理审判员吴素琼
二○○一年十二月三十日
书记员裴再斌
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