海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2001)海中法民终字第X号
上诉人(原审原告)潘某某，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
被上诉人(原审被告)海口康某商务有限公司，住所地海口市海甸人民大道X号
法定代表人康某某，经理。
委托代理人王某，海南晓国律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)海南京海房地产开发公司，住所地海口市和平大道安信大厦。
法定代表人高某某，总经理。
委托代理人王某某，该公司职员。
委托代理人胡振，海南新东方律师事务所律师。
上诉人因房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市振东区人民法院(2001)振民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院于2001年10月15日立案受理后，依法指定审判员胡曙光担任审判长，与审判员蔡红曼、李燕组成合议庭，共同负责对本案进行了审理。现经合议庭评议，本案已审理终结。
原审判决认定，上诉人经被上诉人康某公司同意从原承租人朱民手中转让取得铺面的承租权，双方的铺面租赁关系成立有效，受法律保护。该租赁铺面为临时建筑，国土海洋资源局根据国家政策法令作出限被上诉人京海公司和海南华益工业总公司在三个月内拆除铺面进行绿化的处理决定，该处理决定属不可抗力因素，因该政府行政行为致康某公司与京海公司的土地租赁合同不能履行，京海公司按约定提前一个月通知康某公司，而康某公司系在与上诉人签订铺面租赁合同后17天才接到该通知，其亦按约提前20天通知了上诉人。双方的租赁合同因不可抗力不能继续履行，当事人对此均无过错，民事责任可予免除。上诉人实际使用铺面至2001年3月1日，租金4246．73元，与上诉人已付租金及押金5200元相抵后，康某公司应退还上诉人953．27元。上诉人与康某公司的租赁合同因不可抗力致合同目的不能实现，上诉人请求解除该合同合法，应予支持。因康某公司无违约和过错行为，上诉人要求康某公司支付铺面转让费、可得利润及其他损失，无合同和法律依据，应予驳回。原审法院据此判决：一、康某公司于判决生效之日起10日内退还上诉人租金953．27元，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回上诉人的其他诉讼请求。
上诉人上诉称：一、依照《合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的[客观情况。国土局2000年12月20日向京海公司发出处理决定，上诉人于2001年1月13日与康某公司签订租赁合同，而京海公司却于2001年2月1日才向康某公司发出书面通知，康某公司随后于2月13日通知上诉人等租户限期3月1日前搬出，从通知到限期搬出仅有18天时间。这种不及时通知上诉人的做法，侵害了上诉人的合法权益，康某公司和京海公司应当共同承担违约的民事责任。故本案并不存在不可抗力的情形，并不能适用《合同法》第一百一十七的规定。即使因不可抗力致合同解除，上诉人亦依法享有要求赔偿损失的权利；二、3月5日，在国土局的主持下，上诉人等租户与康某公司、京海公司召开调解会，达成的意见是拆除铺面的时间延至4月5日，3月21日，上诉人等租户向省国土厅提出行政复议，同日，该厅作出受理决定并作出停止执行通知书，康某公司和京海公司应当知道此事，但京海公司却分别与4月12日和5月16日两次将上诉人铺面内的物口搬出，还要上诉人支付搬运费和保管费400元。由于上诉人严重侵权行为，康某公司和京海公司应当赔偿由此给上诉人造成的经济损失；三、《合同法》第二百二十八条的规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。据此，京海公司要拆除铺面而要求上诉人搬出，致使上诉人与康某公司的租赁合同无法继续履行，故上诉人有权要求康某公司返还已交押金和租金。由于康某公司同意，朱民才将铺面转让上诉人，正是康某公司的违约才致使上诉人的（略）元转让费的损失，康某公司理应予以赔偿。《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，故上诉人要求康某公司赔偿可得利益损失7000元合理合法。此外，上诉人提出的铺面装修及广告支出2989元亦为上诉人的损失，亦应获得赔偿。
上诉人二审提交海南省国土环境资源厅2001年3月21日的“行政复议受理通知”及“行政复议停止执行通知书”以证实京海公司据以拆除铺面的市国土局的处理决定应停止执行。
被上诉人海口康某商务有限公司答辩称：按照调解会的意见，铺面的收回时间应是4月5日前，上诉人是5月19日搬出，而我方把租金算至4月5日，符合《合同法》的规定，上诉人前后租赁铺面两个月十几天，租金共6846．87元，扣除上诉人交的5200元，上诉人还欠1646．87元。我方同意上诉人的观点，根据合同法的规定，从4月5日起少交或免交租金；另外，我方在2月1日接到京海公司通知前确实不知道铺面要拆除的事，否则我方不可能在1月份向其交纳3个月的租金。
被上诉人海口康某商务有限公司二审提交其于2001年1月2日向被上诉人海南京海公司房地产开发公司交纳2001年1月至3月的租金2．5万元的发票以证实其与上诉人签约时确实不知铺面将被拆除。
被上诉人海南京海房地产开发公司答辩称：我方与上诉人不存在任何合同关系，对其不承担任何义务，上诉人要求我方与康某公司共同赔偿因其与康某公司合同纠纷引起的各种损失于法无据；我方对康某公司租用我方土地所建铺面采取的措施合乎合同约定，符合海口市清理处置停缓建房地产项目的要求，于情、于理、于法均无不当之处。综上，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人海南京海房地产开发公司二审未有新的证据提交。
法庭围绕双方当事人争议的焦点问题，查明事实如下：
一、2000年6月7日，被上诉人海口康某商务有限公司(以下简称被上诉人康某公司)法定代表人康某某、案外人刘益州与被上诉人海南京海房地产开发公司(以下简称被上诉人京海公司)签订“南银花园土地租赁合同”，约定康某某等租赁被上诉人京海公司位于海口市人民大道“南银花园”工地的560平方米的土地兴建临时商业铺面21间，年租金10万元，租赁期限自2000年6月1日至2005年5月31日，如在合同期内工地需要开工或因其他政府职能部门的因素造成合同不能继续履行，被上诉人京海公司须提前30日通知，康某某等应无条件撤出全部人员及物品，保证房屋及内外一切设施完好交付等。签约后，被上诉人即按约投资兴建铺面并出租。2001年1月13日，经被上诉人康某公司同意，上诉人以1．9万的价格受让承租户朱民的12－X号铺面，并将原租赁合同直接修改为双方的租赁合同，约定月租金2600元，签约时交纳押金2600元及当月的租金，租赁期限自签约之日至2001年9月30日，如租房用地被海口市规划建设和自然灾害等人力不可抗拒的原因致合同无法履行的，被上诉人康某公司不负违约责任，但应提前20日通知上诉人作好善后工作等。签约后，上诉人即使用铺面经营饭馆。2000年12月20日，海口市国土海洋资源局下发市海处字(2000)X号“关于限期开发利用土地的处理决定”，限被上诉人京海公司等在一年内对位于海口市人民大道东侧海甸三东路X路口（略）．33平方米的土地(被上诉人康某公司租用的土地在其内)开发建设，暂不收取土地闲置费，限期3个月拆除铺面，在该宗地范围内进行绿化，否则按有关法律规定无偿收回该宗地的土地使用权。被上诉人京海公司收文后，于2001年元月向该局申请复议，未有答复，于同年2月1日向被上诉人发出书面通知，称决定拆除铺面，限“南银花园”场地铺面租户在3月1日前搬出，被上诉人康某公司遂即于同月13日向包括上诉人在内的各租户发出通知，亦称决定拆除铺面，各租户于3月5日前搬出铺面，并于同月20日向海口市国土海洋资源局申请复议。3月5日，该局主持两被上诉人与租户(包括上诉人)的调解会，同意拆除铺面的时间延至4月5日，被上诉人京海公司同时要求租户所欠的水电费直接向其支付(因上诉人拒绝支付所欠水电费，被上诉人京海公司于3月1日对上诉人停水停电，上诉人从此时起实际已无法营业)。3月6日，被上诉人京海公司向租户发出通知，限各租户于4月4日止无条件搬出铺面或场地，但上诉人等租户未按期搬出，被上诉人京海公司遂于当天向被上诉人康某公司发出公告，限被上诉人康某公司于4月10日前按约向其交纳土地占用费，收回土地并拆除地上建筑物。但上诉人仍未执行。同年5月16日，被上诉人将上诉人的物品从铺面强行搬出，并由上诉人向其支付了搬运费300元和寄存费100元。5月19日，被上诉人京海公司将上诉人铺面拆除。后双方就赔偿问题协商不下，成讼。
上述事实及相关证据经双方当事人质证无异议，法庭作出确认。
二、上诉人承租被上诉人康某公司铺面后对铺面进行装修，上诉人一审提交了“招牌”金额为960元的发票、“灯箱”和“不干胶字”金额为930元的发票及铺面内用电设施的金额为999元的购买单据，两被上诉人对其真实性提出异议。因两被上诉人并不否认装修的事实，且未提出相反证据予以反驳，法庭对上述材料的真实性作出认定。
三、海南省国土环境资源厅的“行政复议受理通知”及“行政复议停止执行通知书”的真实性，两被上诉人均无异议，但提出其不知道上述情况，上述通知亦未向其送达。法庭仅对上述通知的真实性作出确认；被上诉人康某公司向被上诉人京海公司支付2001年1月至3月的土地租金（略）元，被上诉人京海公司与上诉人均匀无异议，法庭作出确认。
四、本院向海口市国土海洋资源局调取的2001年5月8日市土海处字(2001)X号“关于更改处置闲置土地处理的决定的函”及市土海处字(2001)X号“关于限期开发利用土地的处理决定”证实原市土海处字(2000)X号文已被撤销，重新作出的处理决定的内容为：限期被上诉人京海公司一年内对该宗地进行开发建设，暂不收取闲置费，否则将依法收回该宗地的土地使用权。三方对上述材料无异议，上诉人和被上诉人康某公司称不知此事，被上诉人京海公司称其于5月10日收到，但认为上诉人起诉在先，上述材料与本案无关，故未通知被上诉人康某公司。法庭对此予以认定。
本院根据查明的事实，处理意见如下：
一、关于责任认定。
1、上诉人与被上诉人康某公司的“铺面租赁合同”，签约主体适格，内容并无违法之处，原判认定为有效正确。此外，被上诉人京海公司与被上诉人康某公司(康某某为法定代表人的某人行为)的“南银花园土地租赁合同”亦同样签约主体适格，内容合法，本院亦确认为有效。
2、上诉人与被上诉人康某公司“铺面租赁合同”履行仅1个月即被通知按照国土局的决定将拆除铺面并限期搬迁，无论该决定是否合法，在被上诉人京海公司和康某公司向国土局申请复议未得到答复及国土厅受理上诉人等的复议并要求国土局停止执行而国土局未作出新的决定之前，被上诉人确已按约提前通知了被上诉人康某公司，而康某公司亦依约提前通知了上诉人，在该“处理决定”效力处于持续期间，上诉人本应依合同无条件搬迁。由于被上诉人康某公司提前发出解约意思表示，上诉人提起违约之诉，诉讼期间，国土局将被上诉人据以拆除铺面的“处理决定”撤销，而被上诉人京海公司接到该撤销决定时，上诉人虽已搬出铺面，但铺面尚在，由于被上诉人京海公司拆除铺面已无依据，被上诉人康某公司与上诉人的铺面租赁合同仍有继续履行的可能，而因此避免造成现实违约及更大的经济损失，但被上诉人未通知被上诉人康某公司仍执意拆除铺面，造成上诉人与康某公司的铺面租赁合同完全丧失了继续履行的基础。虽然从被上诉人康某公司与上诉人签约后向被上诉人京海公司交纳2001年第一季度的土地租金可看出被上诉人并不存在明知铺面要拆除而骗取上诉人与其签订合同的情形，但由于被上诉人康某公司拆除铺面解除合同的决定已同样失去了依据，被上诉人京海公司拆除铺面的行为导致被上诉人康某公司提前解约的行为构成对上诉人事实上的违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被上诉人康某公司在提前解约的情况下依法律和合同均不能免责，被上诉人康某公司应首先向上诉人承担违约责任，其与被上诉人京海公司的纠纷按照法律规定或双方合同约定另行解决。上诉人主张被上诉人京海公司亦应向其承担赔偿责任无法律依据。由于上诉人并无违约行为，而其与被上诉人康某公司的铺面租赁合同已无法继续履行，其主张解除合同有理，本院予以支持。因双方合同履行期于本案诉讼期间已届满，故本院不再另行判决解除双方合同。
3、依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之规定，不可抗力指的是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，政府行为并非不可抗力范畴，且依上述法条第一款之规定，即使存在不可抗力因素，在法律未有另行规定的情况下，亦要依影响而部分或全部免责。原判一概而论，据此全部予以免责，属适用法律不当。
二、关于赔偿项目的认定。
1、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”的规定，上诉人实际使用铺面47天，期间并无因归责于被上诉人京海公司的原因造成其不能对铺面使用和收益，故上诉人无权要求减少或不支付该期间的租金，原判按上诉人实际使用天数计算其应向被上诉人康某公司支付的租金并无不当，但计算时间有误，应予纠正，上诉人应交租金为4073．49元，扣除上诉人已交的租金和押金5200元，被上诉人康某公司尚应退还1126．51元。2001年3月1日至上诉人实际搬迁日止，由于被上诉人京海公司的原因造成上诉人实际不能使用铺面并收益，该期间的租金上诉人可依上述法律规定予以免交。被上诉人康某公司主张租金应计算至国土地局调解会上确定的最后拆除铺面的截止时间2001年4月5日止，之后可予减免，无事实及法律依据，本院不予采纳。至于被上诉人康某公司所称上诉人拖欠其水电费问题，因一审未作出审理和认定，被上诉人康某公司亦未提出上诉，故本院对此不作认定和处理。
2、按照合同约定，上诉人尚有7个月的经营期间，但因被上诉人康某公司的违约行为致其不能继续经营，由此造成损失，上诉人主张可期待利益每月1000元，被上诉人康某公司并不持有异议，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方因履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本院对合同继续履行后上诉人可以获得的利益7000元作出认定，被上诉人应当予以赔偿；上诉人从铺面内搬迁出的仅是可移动的物品，装修材料无法移动，铺面被拆除直接造成上诉人的损失，故上诉人主张被上诉人康某公司赔偿装修材料损失2889元(上诉人主张2989元，实为2889元)，本院予以支持。
3、上诉人从案外人朱民处受让承租铺面并向朱民支付转让费（略）元与本案为不同法律关系，上诉人要求被上诉人康某公司或被上诉人京海公司赔偿均无法律依据，本院不予支持。上诉人应另行解决。
综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。上诉人上诉主要理由成立，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二、三项之规定，判决如下：
一、撤销海口市振东区人民法院(2001)振民初字第X号民事判决。
二、被上诉人康某公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还上诉人租赁押金、赔偿上诉人可得利益及装修材料损失共（略）．51元。
三、驳回上诉人的其他诉讼请求。
本案一、二审案件受理费各1298元，由上诉人负担350．46元，被上诉人康某公司负担2245．54元。
本判决为终审判决。
审判长胡曙光
审判员蔡红曼
审判员李燕
二○○一年十二月六日
书记员郑薇
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