上诉人（原审被告）俞××。
被上诉人（原审原告）××物业公司。
上诉人俞××因物业服务合同纠纷一案，不服北京市X区人民法院（2008）海民初字第××号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2008年10月，××物业公司（以下简称××物业公司）诉至一审法院称：我公司于2007年7月1日经过招投标程序中标后与北京市××公寓业主委员会签订了《××物业服务委托合同》，并取得了北京市××建设委员会物业管理招投标备案，成为北京市××公寓的合法物业管理单位。双方约定物业管理费2.36元/月/建筑平米，生活热水费12元/吨，暖气30元/建筑平米，另外根据北京市发改委的相关规定，居民用水每立方米污水处理费为0.9元。双方还约定业主无正当理由，逾期缴纳物业服务费的，我公司可每日按应缴费用的万分之三加收违约金。俞××作为业主已经实际享受了物业服务，与我公司形成实际的物业管理合同关系。但其至今未交纳2007年7月至2008年6月的物业费、2007－2008年度的供暖费，故诉至法院，要求：一、俞××支付2007年7月1日至2008年6月30日的物业费3214.32元，并按日万分之三标准支付物业费违约滞纳金至给付之日（其中截止至2008年9月30日为218.17元）；二、俞××支付2007年11月15日至2008年3月15日的供暖费3405元，并按日万分之三计算支付滞纳金至给付之日（截止至2008年9月30日为199.19元）;并承担本案诉讼费。
俞××在一审法院辩称：我与××物业公司未签订过任何合同，物业服务委托合同虽已在建委备案，但建委不能代表业主;2003年11月28日我小区成立业主委员会，任期为三年已经过期，小区已经没有业主委员会了;和××物业公司签订物业服务委托合同时，业主委员会也不够法定人数，业委会的印章使用违反规定。××物业公司愿意找谁承担责任就找谁，我没有让他们给我提供物业和供暖服务，不同意××物业公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明：俞××系本市××房屋业主，该房屋建筑面积约为113.50平方米。××小区于2003年9月20日至同年11月28日通过书面征求意见的方式召开业主大会，选举产生业主委员会委员5人，2004年7月5日北京市××公寓业主委员会（以下简称××公寓业委会）经北京市X区管理办公室备案，依据北京市××公寓大会议事规则，业主委员会任期3年。2007年5月××公寓业主委员会通过招标方式选聘小区物业管理企业，并进行了招标前备案，××物业公司参加了投标并中标。2007年7月1日××公寓业委会（甲方）与××物业公司（乙方）签订《××公寓物业服务委托合同》，合同约定甲方选聘乙方为北京市X区××公寓提供物业管理服务。甲方执行机构在本合同中称为业主委员会，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主（产权人）和物业使用人；物业服务费用实行包干制，由乙方按含税价普通住宅2.36元/平方米/月，向业主（或交费义务人）按季度收取，24小时生活热水：12元/吨，暖气30元/建筑平米，冷水、煤某、电执行国家标准（以外的费用由乙方自行负担）；委托期限为3年，自2007年7月8日起至2010年7月7日止；业主无正当理由，逾期交纳物业服务费，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之三加收违约金，逾期之日指业主选定的交费周期的最后一天……。签订上述物业委托合同后，××公寓业委会于2007年7月23日在北京市××建筑委员会进行了物业招标后备文件的备案，备案意见为：经验证文件齐全。此后，××物业公司进驻××公寓进行了物业管理。现××公寓小区尚未选举成立新的业主委员会。另查，俞××未交纳其房屋2007年7月1日至2008年6月30日的物业费3214.32元，及2007年11月15日至2008年3月15日的供暖费3405元。再查，本案转为普通程序审理后，经法院传票传唤，俞××无正当理由未到庭应诉。
一审法院判决认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告俞××经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。××公寓业委会于2004年7月5日经相关部门备案，业委会任期为3年，其在任期内通过招投标方式选聘××公寓的物业管理企业，并与中标企业即××物业公司签订《××公寓物业服务委托合同》，且履行了招投标的备案手续，上述合同为有效合同。小区业主及××物业公司均应依物业服务委托合同约定享受权利、履行义务。俞××作为小区业主，享受了××物业公司提供的物业管理服务，其应当按照物业服务委托合同的约定，向××物业公司支付物业管理费、暖气费等相关费用。现××物业公司要求俞××支付所欠物业管理费及暖气费，并按合同约定支付逾期交纳物业管理费的违约金，理由正当，应予支持。关于××物业公司所主张的逾期交纳供暖费的违约金一节，因双方对此没有明确约定，故不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、俞××于某判决生效后七日给付××物业公司二ΟΟ七年七月八日至二ΟΟ八年六月三十日期间物业管理费人民币三千一百五十一元八角一分、截止至二ΟΟ八年九月三十日违约金二百一十一元三角三分，并就所欠物业管理费三千一百五十一元八角一分自二ΟΟ八年十月一日起按日万分之三标准支付违约金至给付之日;二、俞××于某判决生效后七日内给付××物业公司二ΟΟ七年十一月十五日至二ΟΟ八年三月十五日期间供暖费人民币三千四百零五元;三、驳回××物业公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，俞××不服一审判决上诉至本院，认为一审法院认定事实不清，业主委员会与××物业公司签订物业服务合同时已经超过了业主委员会的三年任期，故双方所签订的《××公寓物业服务委托合同》应属无效，而且物业公司的物业服务也有不到位之处，所以其不同意交纳物业费，故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回××物业公司的诉讼请求。
××物业公司同意一审判决。
本院经询问当事人，核对相关证据后认为一审法院认定事实正确。
上述事实，有当事人陈述、《××公寓物业服务委托合同》、北京市物业管理招投标备案表、××公寓业主委员会备案单等证据材料在案佐证。
本院认为：××公寓业主委员会是通过对××国际公寓业主书面征求意见的方式成立的业主自治组织，并于2004年7月5日向北京市X区管理办公室备案登记。此后，××物业公司通过招标投标程序被选聘为××国际公寓的物业服务企业，并与××公寓业委会签订了《××公寓物业服务委托合同》，该招标投标活动向相关部门履行了备案手续。××物业公司于2007年7月开始对××国际公寓提供物业管理服务，俞××未交纳相应的物业管理费用及供暖费用。俞××抗辩称××物业公司存在服务不到位之处，但对于某主张，其并未提供充足证据予以证实，本院不予采纳。另对于某××主张《××公寓物业服务委托合同》应为无效一节，本院认为，从现有证据来看，××物业公司通过正常的招标投标程序被选聘为小区的物业管理企业，履行了相应的备案手续，并按照物业服务合同的约定提供了物业管理服务，俞××作为业主，亦实际享受了××物业公司所提供的服务，故一审法院判决俞××支付相应的物业管理费用，符合等价有偿原则，并无不当，应予维持。至于某方因《××公寓物业服务委托合同》之效力问题所发生的争议，本案不作处理，应通过另外的相关案件寻求解决。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律并无不当，应予维持。俞××的上诉请求，理由不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费五十元，由俞××负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由俞××负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长顾燕
审判员赵懿荣
代理审判员张甍
二○○九年十月十六日
书记员丁晨
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