中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(2001)民一终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)：广东华粤房地产股份有限公司。住所地：广东省广州市X路X号蓝宝石大厦X楼。
法定代表人：张某某，该公司董事长。
委托代理人：云某某，该公司副总经理。
委托代理人：刘洪肖，该公司法律顾问。
上诉人(原审被告、反诉原告)：广东省番禺市场管理服务总站。住所地：广东省广州市番禺区X路X号。
法定代表人：陈某甲，该站站长。
委托代理人：王波，广州金鹏律师事务所律师。
委托代理人：潘雯，广州天胜律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：广州市番禺区X镇房地产开发公司。住所地：广东省广州市番禺区X镇X路X号。
法定代表人：何某，该公司经理。
委托代理人：姚允科，广东至快律师事务所律师。
原审第三人：广州市番禺区第二建筑工程公司。住所地：广东省广州市番禺区市X路X号。
法定代表人：邬某某，该公司经理。
委托代理人：罗某某，该公司职员。
委托代理人：陈某乙，该公司职员。
上诉人广东华粤房地产股份有限公司(以下简称华粤公司)和上诉人广东省番禺市场管理服务总站(以下简称市管总站)为与被上诉人广州市番禺区X镇房地产开发公司(以下简称大石公司)、原审第三人广州市番禺区第二建筑工程公司(以下简称二建公司)合作开发房地产合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院(2000)粤高法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：1993年9月2日，市管总站与华粤公司、大石公司三方签订了一份《合作改造开发番禺区大石市场合同》约定，三方合作改造开发番禺区X镇X路大石农贸市场，拟建X层农贸市场综合楼(一、二层为农贸市场，三至九层为商场写字楼)，总建筑面积为（略）平方米。合作方式为：市管总站提供合作用地，负责拆迁安置工作和办理土地使用证、建设用地规划许可证、立项审批、规划报建等手续，协助华粤公司售房及办理申请税费减免；华粤公司提供合作开发的建设资金，负责组织勘探、设计、施工及监理等总包工作；大石公司负责协助办理房产证、土地使用证、立项报建等手续。利益分配为：市管总站分得一、二、三层建筑面积，每层6500平方米，其中第三层以每平方米1900元转让给华粤公司；华粤公司分得四层以上的全部建筑面积；大石公司获得的报酬为销售和出租总额的2%。市管总站应在合同签订后和华粤公司交来设计报建图一个月内办妥报建审批等一切手续，并在报建等一切手续批准后一个月内，完成土地拆迁和三通一平并交给华粤公司使用。华粤公司在收到批准的报建手续后半个月内，应按第三层面积的10%给市管总站支付预付款，余款按售房进度付款，当售房进度达75%时余款一次性付完。华粤公司按销售进度付给大石公司合作报酬。
1994年4月9日，市管总站、华粤公司、大石公司签订《补充协议》约定，拟建的农贸市场综合楼现改为X层，四层以上归华粤公司所有，第三层由市管总站以总价款1000万元作价转让给华粤公司。市管总站将大石旧市场三通一平后即以书面通知华粤公司，华粤公司接到通知30天内必须进场施工，否则视为违约，且接到进场施工通知之日起20个月内，必须按时、按质将一、二层室内土建完成交付给市管总站使用。
1994年4月8日，华粤公司与二建公司签订了《建筑安装工程承发包专用合同》(即《大石市场综合楼工程承发包合同》)和《补充协议》约定，华粤公司将大石市场综合楼土建工程发包给二建公司承建，工程总造价概算为6500万元。承包工程的工期为25个月，一至三层室内土建工程，从工程动工之日起15个月内全部完成，交付华粤公司使用；正负零以下工程由二建公司垫资，垫资利息按月息15%计算；正负零以上工程款按工程进度拨付。华粤公司不按期拨付工程款，二建公司有权停止施工，停工期间的窝工和其他损失按实际由华粤公司承担。市管总站的上级主管部门番禺区工商行政管理局在该合同上鉴章。1994年8月5日，番禺区建设委员会给二建公司颁发了大石市场综合楼《建筑工程施工任务通知书》，载明兴建单位为华粤公司。同年8月28日，二建公司进场施工。同年10月24日，二建公司与广东省基础工程公司灌浆工程分公司签订《番禺大石市场综合楼基坑支护工程承发包合同》，约定二建公司将上述综合楼基坑支护工程分包给广东省基础工程公司灌浆工程分公司承建，工程造价为（略）元。华粤公司作为建设单位在该合同上盖章确认。同年11月初，广东省基础工程公司灌浆工程分公司进场施工。同年8月7日，华粤公司与二建公司签订《补充协议》约定，工期正式确定为1996年8月15日交第一、二层，1996年9月15日交第三层；桩基础必须在1995年12月31日前完成，正负零必须在1996年4月20日完成。
1995年7月28日，华粤公司、市管总站、大石公司又签订《补充协议》约定，大石市场综合楼一、二层定于1996年9月28日交付给市管总站使用，市管总站返销给华粤公司的第三层楼款1000万元，华粤公司应在本协议签订后10日内支付100万元，余款900万元按三至五层楼的售房进度支付，至售房进度达70%时付清。同年8月9日，华粤公司依约定支付给市管总站第三层返销款100万元。
1995年11月9日，华粤公司与市管总站共同成立了番禺华达房地产开发有限公司(以下简称华达公司)，领取了华达公司的《企业法人营业执照》。1996年1月17日，华粤公司、市管总站、大石公司三方签订了一份《关于所签番禺区大石市场建设合同的补充说明》约定，华达公司为该工程的项目公司，投资方式为市管总站负责提供大石农贸市场约7000平方米建设用地，华粤公司负责提供原合同所及市管总站承担的费用之外全部建设资金，大石公司协助市管总站办理建房前后有关证件手续及销售事宜。华达公司的土地使用权和房产所有权，按原合同规定比例属华粤公司和市管总站共同拥有。同年2月15日，广州市番禺区政府办公室批复同意市管总站与华粤公司、大石公司合作成立华达公司，共同开发大石镇X路旧大石农贸市场。
1996年2月初，工程地下室基坑支护出现险情，支护结构后侧土体出现裂缝。同年3月7日，广东省基础工程公司致函二建公司称：二建公司土方未按施工惯例分层开挖，开挖深度超过了设计的48米，且基坑支护结构附近土体未采用人工开挖，支护结构的深层搅拌桩桩体大多数受到损坏，希望二建公司不要继续超挖，已超挖部分及时回填至48米处。同年5月20日，广州市番禺区建设委员会向华粤公司发出《关于立即处理大石市场综合楼地下室基坑支护问题的通知》，指出该工程地下室的基坑支护桩变形进一步增大，基坑的挡土桩有倒塌的危险，要求华粤公司立即采取措施，对出现的险情予以排除。次日，华粤公司向广州市番禺区建设委员会书面报告称：华粤公司决定将(1)—(13)轴已开挖的地下室基坑回填夯实，此项工作将责成二建公司施工。同年5月22日，广州市番禺区建设委员会在该报告上批注同意。
1996年12月31日，市管总站与华粤公司两方签订一份《大石市场补充协议》约定，为解决当前工程建设资金困难，市管总站借500万元给华粤公司，利息按银行同期贷款利率计算。市管总站将第三层楼房以总造价500万元转让给华粤公司，华粤公司已支付市管总站100万元，其余400万元待第三层销售之日起，双方各得销售额50%至付清400万元止。自补充协议签订之日起，有关土地使用证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证及批文等原件均交由华粤公司管理，以便办理更名及申领预售证。市场一、二层于1997年5月底前完成交付市管总站使用。该补充协议签订后，市管总站于1997年1月10日至6月4日共付款500万元，华粤公司出具了借据。市管总站根据华粤公司的指定，直接将该款付给二建公司用于上述楼房建设。华粤公司未能依约于1997年5月底前将市场一、二层完成交付给市管总站使用。
1997年3月26日，华粤公司发给市管总站《关于要求调整大石市场综合楼项目合作条件的函》，要求市管总站调整合作条件。同年3月27日，市管总站函复华粤公司，表示不同意变更或解除合同，并要求华粤公司严格履行1996年12月31日的补充协议。华粤公司于1997年10月29日向广东省高级人民法院提起诉讼，请求确认华粤公司与市管总站所签《合作改造开发番禺区市场合同》及补充协议无效；市管总站返还华粤公司投入的全部资金（略）元，并赔偿华粤公司的经济损失710万元；市管总站单方经营大石市场所得利益1450万元返还给华粤公司；判令终止华粤公司与二建公司所签订的《建筑安装工程承发包合同》。市管总站于1998年1月20日向广东省高级人民法院提起反诉，请求确认合作合同有效，华粤公司应继续履行；华粤公司返还市管总站借款500万元及利息；华粤公司赔偿市管总站自1996年9月起至1998年1月止的市场租金损失900万元；华粤公司支付给市管总站代其垫付的土地开发基金、出让金、税费（略）元。
至1997年第三季度止，二建公司已完成大石市场综合楼工程正负零以下基础工程一层和二、三层部分框架工程。二建公司与华粤公司未对已投入的工程款进行结算。1997年8月13日，二建公司致函华粤公司，要求华粤公司对后续工程的建设及资金问题给予明确答复。自该综合楼动工至1997年11月，华粤公司共支付给二建公司工程款600万元(包括华粤公司向市管总站借款500万元)。自1997年11月起，二建公司已停止施工。现市管总站出资对市场综合楼一层大部分面积进行装修并作农贸市场使用。1999年2月2日，二建公司向广东省广州市中级人民法院起诉，请求华粤公司履行合同，支付工程款。该院委托中国建设银行广东省分行对番禺区市场综合楼工程造价进行鉴定。经鉴定该工程造价为（略）元。广东省高级人民法院将此案提审后，于2001年2月26日委托中国建设银行广东省分行造价咨询中心对上述工程地下室回填所造成的工程浪费部分的工程造价进行鉴定。该行造价咨询中心鉴定后确认，地下室维护桩工程、基础开挖时多挖的土方及地下室回填等三项工程的工程造价共计（略）元。
又查明：本案重审期间，广东省高级人民法院于2000年8月25日委托广东至正会计师事务所有限公司对市管总站所经营的大石农贸市场自1998年1月起至2000年8月31日止的经营净收入，及对该农贸市场拆除前1994年1月至6月的经营收入进行审计。广东至正会计师事务所有限公司于2000年10月11日作出的审计结果是：大石农贸市场按合同(权责发生制)计算的净收入为（略）元。
再查明：市管总站提供的合作用地原是大石农贸市场用地。1994年3月11日，市管总站领取了该用地的《国有土地使用证》，总面积为8970平方米，性质为划拨用地。1994年6月7日，市管总站领取该项目的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，用地面积为7000平方米，建设项目为综合楼，建设规模为框架X层（略）平方米。本案重审期间，市管总站于2000年5月31日向广州市番禺区国土局、财政局缴纳大石市场用地的土地出让金、土地开发基金、契税共（略）元。同年6月5日，广州市番禺区国土局与市管总站签订上述用地《国有土地使用权出让合同》，并在已发给市管总站的国有土地使用证上注明土地业经出让。
本案广东省高级人民法院于1999年4月13日作出一审判决。华粤公司不服，向本院提起上诉，本院于1999年12月30日裁定发回重审。一审法院重审认为：市管总站、华粤公司、大石公司于1993年9月2日签订的《合作改造开发番禺区大石市场合同》和1994年4月9日签订的《补充协议》，以及1995年7月28日签订的《补充协议》约定，由市管总站出地，华粤公司出资，以大石公司名义对外经营，三方合作开发经营房地产。因市管总站在合同签订时所提供的是划拨用地，市管总站未能在一审期间办理土地使用权出让手续，三方当事人所签上述合同及补充协议应依法确认为无效。三方合作开发的土地以及在建的工程，归市管总站管理使用，由市管总站返还投资款给华粤公司。由于大石市场综合楼是由二建公司承建的，而广东省高级人民法院(2001)粤高法民初字第X号二建公司诉华粤公司、市管总站的工程款纠纷一案，已判决市管总站对华粤公司支付工程款给二建公司的义务承担连带清偿责任，故本案不再判决市管总站支付工程款给华粤公司，而市管总站应对华粤公司实际支付给二建公司的工程款，包括华粤公司已付二建公司的100万元本息以及今后根据上述民事判决实际执行的工程款部分承担偿还责任。市管总站收取华粤公司的回购上述综合楼第三层款项100万元，应予返还，并计付银行贷款利息。华粤公司请求判令市管总站单方经营大石市场所得利益1450万元返还给华粤公司，由于大石市场本来就属于市管总站所有并享有收益，已建楼房市管总站是有偿取得，故新的大石市场的收益应归其所有，华粤公司起诉请求市管总站返还市场租金收益，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。市管总站反诉请求华粤公司赔偿市管总站未能依约回迁期间(1996年9月起至1998年1月止)的大石市场租金损失900万元，因华粤公司与市管总站、大石公司的合作开发，使市管总站原来经营的大石市场被拆迁，对于市管总站的这一经济损失，华粤公司应作适当赔偿。市管总站此期间的租金损失可参照大石市场1998年1月起至2000年8月31日止的月平均净收入的标准计算。经审计，大石市场1998年1月起至2000年8月31日止的净收入为（略）元，月平均收入为（略）元，据此，大石市场1996年9月1日起至1998年1月1日止的租金损失为（略）元，因合作合同无效双方均有责任，华粤公司应赔偿该损失的一半，即（略）元给市管总站。市管总站请求华粤公司赔偿租金损失有一定的依据，予以部分支持。市管总站反诉请求华粤公司返还500万元借款，因华粤公司从市管总站借款500万元后，已作为工程款支付给二建公司，由于已建的大石市场工程已判归市管总站，市管总站对华粤公司应支付给二建公司的工程款又承担连带清偿责任，故该款可视为是市管总站向二建公司支付工程款，华粤公司则无须再返还500万元给市管总站，市管总站该项请求予以驳回。据此判决：一、市管总站与华粤公司、大石公司于1993年9月2日签订的《合作改造开发番禺区大石市场合同》、1994年4月9日签订的《补充协议》和1995年7月28日签订的《补充协议》无效，番禺大石市场综合楼的土地使用权及在建工程归市管总站所有；二、市管总站应在本判决生效之日起30日内，返还投资款200万元及利息给华粤公司，利息按中国人民银行同期同类银行贷款利率计付，其中100万元利息从1995年8月10日，20万元从1996年8月5日，5万元从1996年9月18日，5万元从1996年9月25日，5万元从1996年10月28日，5万元从1997年1月7日，30万元从1997年1月29日，5万元从1997年8月14日，5万元从1997年9月11日，10万元从1997年9月17日，5万元从1997年10月11日，5万元从1997年11月11日起算至还清之日止；三、华粤公司在执行本院(2001)粤高法民初字第X号民事判决中实际支付给二建公司工程款，在执行完毕后的30日内，由市管总站付还给华粤公司；四、华粤公司应在本判决生效之日起30日内，支付大石市场被拆期间经营损失（略）元给市管总站；五、驳回华粤公司的其他诉讼请求和市管总站其他反诉请求。一、二审案件受理费（略）元，由华粤公司负担（略）元，由市管总站负担（略）元。反诉费（略）元，由市管总站负担（略）元，由华粤公司负担（略）元。审计费（略）元，由华粤公司负担（略）元，由市管总站负担（略）元。
市管总站不服一审判决，向本院提起上诉称：(1)一审判决认定市管总站与华粤公司、大石公司签订的《合作改造开发番禺区大石市场合同》及补充协议无效是错误的。上述协议是三方当事人真实意思表示；合建合同签订后，市管总站办理了《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，办理了报建手续，且市管总站于2000年5月31日办理了国有土地使用权出让手续，缴纳了出让金、土地开发基金、契税共（略）元。该合同在合建开发手续上的所有法律障碍均已消除，因此，该合同是有效的，应受到法律保护，请求判决当事人继续履行合同或终止该合同的履行，并追究华粤公司的违约责任。(2)一审判决市管总站返还华粤公司200万元的投资款及利息是错误的。合作合同的不能履行是因为华粤公司无履约能力及故意违约造成的。200万元应用于华粤公司承担因违约给市管总站造成的损失及充抵借款，而不应返还给华粤公司。(3)一审判决第三项应予改正。二建公司与华粤公司签订的《建筑安装工程承发包专用合同》是华粤公司与二建公司签订的，该合同对市管总站无约束力。根据合作协议，市管总站仅分得合建项目一、二、三层建筑，其余X层归华粤公司所有。目前的工程造价在协议及施工中均是按X层综合楼设计施工的，这就造成正负零以下工程有如此巨大的投资，而该投资浪费的原因正是因为华粤公司的过错造成的，因此，要求对实际使用的建筑工程造价进行鉴定和评估。(4)一审判决认定华粤公司只需支付市管总站大石市场被拆期间的经济损失（略）元的依据不充分。因造成合同不能履行的过错责任完全在华粤公司一方，故按照审计的结果，（略）元的损失应由华粤公司全额赔偿。(5)一审判决驳回市管总站其他反诉请求是不正确的。华粤公司应返还市管总站借款500万元及利息。
华粤公司上诉称：除一审判决认定的200万元外，华粤公司还有钻探费、设计费、基础设施费、质监报建费及前期补偿费等共计（略）元的投入未予认定，合同认定无效，该款应由市管总站返还。
大石公司及二建公司未提交书面答辩意见。
本院认为：市管总站、华粤公司及大石公司于1993年9月2日签订《合作改造开发番禺区大石市场合同》约定，由市管总站出地，华粤公司出资，与大石公司合作开发大石市场。签订合同时，双方合作开发的土地系划拨用地，市管总站未在一审审理期间补办土地使用权出让手续。至案件重审期间的2000年5月31日，市管总站才交纳土地出让金、土地开发基金等共计（略）元。同年6月5日，广州市番禺区国土局与市管总站签订土地出让合同，并在土地使用证上注明土地已经出让。因本案所涉合同签订在《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前，根据我院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第21条规定：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关主管部门批准，依法补办了出让手续的，可认定合同有效。市管总站未在本案一审诉讼期间补办土地使用权出让手续，故双方签订的上述合同及1994年4月9日、1995年7月28日、1996年1月27日签订的补充协议，依法应认定无效。市管总站是在本案经本院二审发回重审后，一审法院重审期间补办的土地出让手续，因此市管总站上诉请求认定合同有效，不符合本院司法解释的规定，本院不予支持。双方合作项目应判归市管总站所有。市管总站应返还华粤公司的投资款。华粤公司的投资包括直接支付给市管总站的200万元及应支付给二建公司的工程款。华粤公司应支付给二建公司工程款及利息的数额，已经本院(2001)民一终字第X号民事判决予以确认，故一审法院认定市管总站返还华粤公司上述款项及利息，并无不妥。但因本案和二建公司与华粤公司的工程款纠纷案不属同一法律关系，故一审法院判决华粤公司在支付二建公司工程款及利息后30日内，市管总站将上述款项付还华粤公司欠妥，依法应予纠正。一审法院认定合同无效的直接经济损失为，原农贸市场被拆除，市管总站在1996年9月1日至1998年1月1日期间经营收入的损失，且委托广东至正会计师事务所有限公司鉴定后确认，大石农贸市场在1998年1月至2000年8月31日期间净收入为（略）元，月平均收入为（略）元。据此比照上述数额计算，大石市场租金损失为（略）元。双方当事人对签订无效合同，均有责任。一审法院确定该损失数额双方各半承担，并无不当。华粤公司上诉请求确认其还有钻探费、设计费、基础设施费、质监报建费及前期补偿费等共计（略）元的投资，一审法院未予认定，该款应由市管总站予以返还。因一审法院对此未予审理，在本院主持调解时，华粤公司和市管总站对该部分争议亦未达成一致意见，华粤公司对此可另寻途径解决。市管总站借给华粤公司的500万元，华粤公司已作为工程款支付给二建公司，且已物化到工程项目中，现工程项目判归市管总站所有，故华粤公司无需返还该笔款项。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、维持广东省高级人民法院(2000)粤高法民初字第X号民事判决第一、二、四、五项；
二、变更广东省高级人民法院(2000)粤高法民初字第X号民事判决第三项为：市管总站应在本判决发生法律效力之日起30日内，返还华粤公司投资款（略）元及利息(利息从1997年11月1日起至还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)。
一审本诉案件受理费、反诉案件受理费、审计费共计（略）元，由华粤公司负担（略）元，由市管总站负担（略）元；二审案件受理费（略）元，由华粤公司负担（略）元，由市管总站负担（略）元。
本判决为终审判决。
审判长程新文
审判员王文芳
代理审判员贾劲松
二00一年十一月十二日
书记员关丽
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
