上诉人（一审原告、反诉被告）郝某。
委托代理人彭某。
被上诉人（一审被告、反诉原告）广西卓越资产管理有限公司。
委托代理人林某某。
委托代理人吴某某。
上诉人郝某因与被上诉人广西卓越资产管理有限公司（以下简称卓越公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月27日受理后，依法组成合议庭，于2012年1月17日公开开庭进行了审理。上诉人郝某及其委托代理人彭某、被上诉人卓越公司的委托代理人吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2009年6月22日，郝某（乙方）与卓越公司（甲方）签订一份《金源CBD现代城商铺租赁合同》，约定：甲方将现代城第二层FX号商铺出租给乙方使用，商铺的建筑面积为72.85平方米，乙方租赁商铺的使用经营范围仅限作经营雅黛丽品牌使用。租赁期限：甲方于2009年7月1日前向乙方交付商铺，租赁期自2009年7月1日起至2012年6月30日止，其中2009年7月1日至2009年8月31日，甲方同意作为乙方筹备和装修时间，此期间甲方免收租金。履约保证金：为确保本合同的履行，乙方同意在本合同签订之日向甲方支付履约保证金16755.50元；租赁期满，双方办理完毕商铺交接手续且经甲方及大厦物业管理中心确认乙方没有任何违约及欠费行为后10个工作日内，甲方退还乙方所交纳的履约保证金，履约保证金不计利息，租赁期内，因乙方原因导致合同终止则履约保证金不予退还；在租赁期内，若因乙方违反本合同的规定欠交租金或其他费用，或因乙方原因，对商铺所在大厦的设施、设备造成损害，给甲方造成直接或间接经济损失，乙方应予赔偿，甲方有权从保证金中直接扣除予以补偿，并书面通知乙方，乙方须在接到甲方通知后五个工作日内补足保证金不足部分，否则甲方有权终止合同。租金按下列保准执行：自2009年7月1日至2010年6月30日止，每月每平方米115元；自2010年7月1日至2011年6月30日止，每月每平方米115元；自2011年7月1日至2012年6月30日止，每月每平方米120.75元。租金支付方式：乙方于2009年9月1日前向甲方支付从2009年9月1日至2009年9月30日租金合计8377.75元，从2009年10月1日按季度支付租金，每季度的第一个月5日前支付租金。违约责任：乙方逾期交付甲方租金，自逾期之日起，每逾期一日，乙方按所欠费用总额的千分之五支付违约金给甲方，逾期一个月以上，甲方有权单方解除合同，乙方须付清所欠的款项，并无条件将该商铺及有关设施、设备等以良好、整某、适租的状态及符合附件标准的完好状态交还甲方，乙方已缴付的各项款项及履约保证金不予退还。乙方须在本合同终止之日起三天内将乙方的自有财物（不含固定设备如空调设备等）搬离大厦，乙方逾期不搬离，则视为乙方自动放弃对该商铺内财物的所有权，甲方有权予以处理。2009年7月3日，郝某向卓越公司支付履约保证金16755.5元。卓越公司按约将商铺交付给郝某使用，郝某对商铺进行了装修。2010年2月5日，名店中心部分租户向卓越公司发出改善意见书，要求卓越公司对商场管理进行改善。2010年4月26日，名店中心租户以租户委员会的名义向卓越公司发出意见书，提出加大招商、90%以上商铺正式营业才算正式开业、延长免租期等意见。郝某等20多名租户在意见书上签字。2010年4月29日，卓越公司向商场租户发出《关于某场正常营业时间的函》，载明金源CBD名店中心从2010年5月1日起整某运营。2010年5月1日，金源名店中心整某正式开业。2010年5月7日，名店中心物业管理公司向商场租户发出提示，对租户提出了管理要求。2010年6月11日，卓越公司向郝某发出解除合同通知，以郝某欠付租金为由解除与郝某签订的商铺租赁合同。2010年6月25日，名店中心部分租户致函卓越公司，函件载明卓越公司于2010年6月11日将商场内大部分商户强行断电，并要求卓越公司停收2010年6月11日以后的租金和物业管理费，待商场正常运行后再续收。2010年6月25日，名店中心部分业主向卓越公司发出知会函，载明卓越公司于2010年6月12日起擅自停电，造成商场陷于某乱，要求卓越公司进行租金优惠。2010年7月16日，《南宁晚报》登载题目为《租户拒交租金商场断电封门》的报道，报道20多名租户于2010年7月15日上午聚集在名店中心二楼一家铺面前强行撬开被封店门。
一审法院经审理认为：郝某与卓越公司签订的《金源CBD现代城商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未悖法律强制性规定，为合法有效合同。郝某称，卓越公司承诺了商场入驻品牌要求、商场的整某开业时间以及商场整某开业前免交租金，因缺乏证据证明，不予采信。同时，郝某亦没有证据证明存在商场整某开业前免交租金的商业惯例。故，双方当事人的权利义务应依照双方签订的租赁合同予以确定。根据租赁合同约定，2009年7月1日至2009年8月30日为免租期，郝某应于2009年9月1日前支付2009年9月1日至9月31日的租金8377.75元，此后租金应按季度支付，在每个季度的第一个月5日前支付。郝某未按照上述约定支付租金，构成违约。卓越公司于2010年6月11日将解除合同通知送达郝某，郝某认可收到该解除通知，且在起诉时未提出异议，卓越公司并对商铺封门、停电，因此本案租赁合同于某日解除，郝某应支付的租金也应计算至该日，即郝某应支付租金为78471.59元。根据租赁合同的约定，卓越公司对郝某所承租的铺面的用途等方面进行了限定，并要求郝某的装修符合商场整某形象，但直到2010年5月1日，卓越公司才通知租户商场整某正式营业，未尽到租户根据租赁合同对商场整某形象的合理预期，故对卓越公司要求支付违约金的请求不予支持。根据合同约定，郝某交付的履约保证金16755.50元应抵扣租金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，该院判决如下：一、郝某与卓越公司于2009年6月22日签订的《金源CBD现代城商铺租赁合同》已于2010年6月11日解除；二、郝某应支付卓越公司租金61716.09元；三、驳回郝某的诉讼请求；四、驳回卓越公司的其他反诉请求。案件本诉受理费219元，由郝某负担。反诉受理费2790元，由郝某负担800元，卓越公司负担1990元。
上诉人郝某不服一审判决，上诉称：一审未查明卓越公司承诺在商场整某开业前租户免交租金这一事实，而认定郝某违约并支付卓越公司租金是错误的。理由是：郝某与卓越公司在签订商铺租赁合同的前后，卓越公司的招商部经理周××均作为卓越公司的代表与郝某等承租户接洽、协某、确定与租赁有关的事宜，并代表卓越公司表示在商场已预告的整某开业日期前不收取郝某等租户租金，如商场未能按期整某开业的，租金免收至实际开业之时。即使卓越公司否认曾授权周××作为其代理人与承租户商谈、确定租赁合同事项，但作为普通的经营者，郝某等承租户完全有理由相信周××有权代表卓越公司行使上述事项，周××所作出的与租赁合同相关的内容应当对卓越公司产生约束力，即使该内容未以书面形式写入双方的租赁合同中，双方口头达成的一致意思表示也应当成为合同的有效条款予以执行。卓越公司在不具备整某开业条件的情况下，仓促的宣布商场将于2010年5月1日整某开业，其用心就是不想再受“租金免收至实际开业之时”这一承诺的限制。2010年4月26日承租户们向卓越公司发出的意见书正好印证了前述事实。卓越公司先是于2010年6月4日向郝某等承租户催缴本应免收的租金，随后于2010年6月11日以郝某等承租户未交纳租金为由解除双方的合同，实属卓越公司单方违约提前解除租赁合同，郝某迫不得已同意解除，但合同解除的原因在于某越公司，应当由卓越公司承担相应的违约责任，并退还郝某已交纳的保证金，郝某无需向卓越公司支付商场整某开业前的租金。综上所述，请求二审法院撤销一审判决的第二项，改判卓越公司退还郝某16755.50元履约保证金，并由卓越公司负担一审、二审诉讼费。
被上诉人卓越公司答辩称：卓越公司与郝某签订的商铺租赁合同合法有效，在合同签订后双方亦未进行任何修改，故双方应按照书面合同的约定履行，一审判决完全正确，请二审予以维持。
双方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，二审期间，上诉人郝某向本院提交了2011年10月26日和2011年10月29日租户与周××的谈话录音证据两份。卓越公司对上述证据真实性无异议，但认为该录音里周××并没有认可卓越公司承诺在商场整某开业前免收租金的事实，且周××当时也仅是卓越公司招商部的一名员工，故该录音没有证明效力。
双方当事人对一审查明的事实均没有异议，本院予以确认。
当事人争议的焦点是：1、上诉人郝某应否按商铺租赁合同的约定支付被上诉人卓越公司租金商铺的免收租金期间应如何认定2、上诉人郝某主张被上诉人卓越公司退回履约保证金是否成立
本院认为：郝某与卓越公司于2009年6月22日签订的《金源CBD现代城商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，双方关于某铺租金的支付应按合同的约定履行。郝某关于某与卓越公司签订租赁合同前后，卓越公司均承诺商铺在商场整某开业前免收租金的主张，因其在一审期间未有证据予以证明，其在二审期间提交的两份对话录音中周××亦不认可卓越公司有上述承诺，且周××并非卓越公司的法定代表人，郝某未有证据证明卓越公司有相关的授权或周××的行为构成表见代理，故本院对其主张不予支持。郝某租赁的商铺免收租金的期间为双方合同约定的自2009年7月1日起至2009年8月31日止。因郝某尚欠卓越公司的商铺租金78471.59元，其向卓越公司交纳的履约保证金16755.50元应作为租金予以抵扣。综上所述，郝某的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3009元（上诉人郝某已预交），由上诉人郝某负担。
本判决为终审判决。
审判长张雪梅
代理审判员彭某宁
代理审判员梁永光
二0一二年三月一日
书记员梁旖璇
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