海南省三亚市中级人民法院
民事判决书
(2001)三亚民终字第X号
上诉人(原审原告)王某某，男，39岁，汉族，三亚市人，住（略）。
委托代理人李冠，海南欧家律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)许某某，男，51岁，汉族，海南省儋州市人，三亚市X路居委会主任。
被上诉人(原审被告)吴某甲，女，47岁，汉族，海南省儋州市人，现在三亚市第一幼儿园工作。
委托代理人白某，女，海南欧家律师事务所律师。
委托代理人吴某乙，女，37岁，系吴某甲胞妹。
上诉人王某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院(2000)城民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某某及其委托代理人李冠、被上诉人吴某甲的委托代理人白某、吴某乙到庭参加诉讼，被上诉人许某某经合法传唤无故不到庭。本案现已审理终结。
原审法院认定，原告王某某与被告许某某签订的《房屋租赁合同》，未办理有关房屋租赁备案登，且该房屋未依法取得房屋所有权证，违反了中华人民共和国建设部第X号《城市房屋租赁管理办法》第六条(一)项规定和三亚市人民政府《关于发布〈三亚市房屋租赁管理暂行规定〉的通知》第六条(一)项、第九条规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定，原告王某某与被告许某某签订的《房屋租赁合同》无效，原被告应当终止合同的执行。对合同无效，原、被告双方都有过错。被告许某某明知其房屋没有办理房产所有权证就与原告订立《房屋租赁合同》，未办理有关房屋租赁备案登记手续，存在主要过错，应承担主要过错责任，原告王某某承担次要过错责任。被告吴某甲反驳主张该合同无效，理由成立，本院予以采纳。但反诉要求原告赔偿因查封、占用其房子造成经济损失（略）．00元无理、无据，其反诉理由不成立，法院不予支持。本案经审判委员会讨论决定，作出判决：(一)原告王某某与被告许某某签订的《房屋租赁合同》无效，终止该合同的执行；(二)被告许某某因该合同取得原告的租金按实际占用房子的时间计至本判决生效之日止，按每月租金1000元扣除，剩余款项由许某某在本判决生效之日起十日内返还给原告王某某并计付利息，(利息按中国人民银行同期贷款利率计付)；(三)原告王某某在本判决生效之日起十日内把房屋返还给被告吴某甲。诉讼费2610元(原告王某某预缴)，由原告王某某承担1044元；被告许某某承担1566元。
宣判后，原告王某某不服，上诉称：一审程序违法，且适用法律错误，从而造成错误的判决。租赁合同应为有效合同，应继续履行。房屋系许某某与吴某甲共同财产，其债务亦应共同承担。
被上诉人辩称，该租赁合同是被上诉人吴某甲不知道的情况下签订的，且违反了建设部及三亚市的有关规定，属无效合同。原审法院判决正确，应予维持。
被上诉人许某某未到庭参加诉讼，亦无书面答辩。
经审理查明：1997年11月6日，上诉人王某某与被上诉人许某某签订房屋租赁合同，租赁许某某与其妻子亦即本案被上诉人吴某甲夫妻共有的跃进路X号房，租期为3年，租金每月2000元。1998年3月，王、许某人将1997年租赁合同变更为：租期20年，租金每月1000元。并将合同时间倒签为“1997年11月6日”。签订该合同后的当月，许某某预收10年租金共12万元，收款时间亦倒签为“1997年11月15日”。二审庭审中，上诉人王某某承认上述事实。被上诉人许某某未将其变更合同并预收租金12万元的情况告诉其财产共有人即妻子吴某甲。直至2000年夫妻发生离婚诉讼时被上诉人许某某向法庭提交的依旧是租期为3年、租金每月2000元的旧合同。2000年4月3日，被上诉人许某某、吴某甲因离婚纠纷发生诉讼。6月7日，三亚市城郊人民法院作出(2000)城民初字第X号判决，认定该租赁房屋为其夫妻共同财产，并在准许某方离婚的前提下将该租赁房屋判归女方吴某甲所有。经上诉，三亚市中级人民法院维持了该判决。在案件执行过程中，本案上诉人王某某提出异议并向法院提起诉讼。
以上事实，有《房屋租赁合同》、租金收款收据、地方税务发票、离婚判决书等一、二审卷宗材料及当事人陈述等证据佐证，并经庭审质证，证据确实充分，足资认定。
本院认为，本案租赁物跃进路X号房屋，原系被上诉人许某某、吴某甲夫妻共同所有。根据1980年《中华人民共和国婚姻法》的规定(第十三条第二款)，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。由于夫妻共有财产属于民法上所指的共同共有，因此，任何一方共有人在处理该共有财产时均应征得共同共有人的同意，特别是处理象房屋这样价值较大的不动产更应该如此。被上诉人许某某在变更合同时，将租期大幅延长而租金成倍减少，却未告知其财产共有人吴某甲，且在法庭审理其夫妻离婚案件时有意隐瞒真情，致法院判决生效后吴某甲无法获得收取房屋租金等合法权益，损害了吴某甲的合法利益。可见，上诉人许某某1998年变更原租赁合同的行为属擅自处分共有财产的行为。由于被上诉人许某某自1995年即与被上诉人吴某甲产生纠纷并长期在外不归，故吴某张其不知许某上诉人签订了20年新合同，符合客观，本院予以采纳。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条的规定，共同共有对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。由于上诉人王某某在签订1998年合同时，有意与被上诉人许某某一起将合同签订时间倒签，且其租金明显低于原合同规定的租金，缺乏民事主体间发生民事法律关系时应有的诚实，故不属于本条所规定的善意第三人，其关于合同有效的请求于理无据，本院不予采纳。被上诉人许某某擅自处分夫妻共有物并无法证明其所得利益用于夫妻共同生活，应独自将其收取的12万元租金的剩余部分(扣除实际租用期间租金后)退还给上诉人王某某。上诉人关于租金应由被上诉人许某某、吴某甲共同负责退还的请求没有客观依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2610元，由上诉人王某某负担。
本判决为终审判决。
审判长马强
代理审判员孙惠文
代理审判员陈太洪
二○○一年八月八日
书记员付春燕
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