彭水苗族土家族自治县人民法院
民事判决书
（2011）彭法民初字第X号
原告（反诉被告）彭XX，女。
委托代理人袁X，重庆绿荫律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘XX，男。
委托代理人刘某，重庆市彭水县江北法律服务所法律工作者。
委托代理人张XX，重庆市彭水县江北法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）彭XX与被告（反诉原告）刘XX房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年5月20日受理后，依法由代理审判员张鹏独任审判，适用简易程序于2011年8月2日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告彭XX及其委托代理人袁X、被告刘XX的委托代理人刘某到庭参加了诉讼。后因某情复杂，转为普通程序，依法由审判员周某华担任审判长，与代理审判员张鹏、人民陪审员邵小平组成合议庭，共同负责对案件的审判，于2011年10月10日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告彭XX及其委托代理人袁X、被告刘XX的委托代理人张XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭XX（反诉被告）诉称：原、被告系亲戚关系。2007年7月被告就开始租赁原告位于本县X镇县X街X号的第五层房屋一套，口头约定一年一租。2009年10月初被告与原告初步达成协议，将诉争之房以26万元的价格卖给被告，2009年12月12日被告向原告支付了房款18万元，但由于房屋买卖的一些具体事宜未达成协议，双方未签定书面合同。原告多次向被告提出退还被告所交的18万元房款，由被告将所占之房退还原告，但被告不同意退房双方协商未果。原告先后三次采取断电措施来迫使被告退房未果，2011年2月被告起诉原告要求原告恢复所断电路并赔偿损失，法院支持了被告这一诉讼请求。请求人民法院依法判令：一、确认原告与被告之间的房屋买卖无效；二、被告返还原告位于本县X镇县X街X号（原X号）第五楼房屋一套并支付从2009年7月16日至今的房租34000元，原告返还被告180000元购房款。
被告刘XX（反诉原告）辩称并反诉称：一、本案诉争的房屋没有合法建造手续，属违法建筑，原、被告之间的房屋买卖合同无效；二、原告诉称不属实。被告是2008年7月14日开始租赁原告房屋。被告交纳的购房款是280000元；三、造成合同无效的过错绝大部分原因某于原告，被告不应再向原告支付房租费，至少大部分不应支付；四、因某、被告之间的房屋买卖合同无效，给被告造成了300000元损失，被告自愿承担200000元作抵自己可能承担的过错责任，原告应向被告赔偿100000元的损失。五、请求人民法院判令：一、原告返还被告购房款280000元并支付利息；二、由原告赔偿被告损失100000元；三、诉讼费由原告承担。
原告（反诉被告）彭XX针对被告刘XX（反诉原告）的反诉辩称：原告（反诉被告）只承认返还被告（反诉原告）购房款180000元及利息。
经审理查明：2008年7月14日，被告向原告租赁其所有的位于重庆市彭水苗族土家族自治县X镇县X街X号房屋第五层套房一套。被告在租住一年后，原、被告就本案租赁之房屋买卖事宜进行协商，双方在协商过程中均为口头协商，并未订立书面房屋买卖合同。然，在本案中原、被告双方均对本案争议房屋买卖总价款各执一词，原告诉称房屋买卖总价款为260000元，被告辩称房屋买卖总价款为280000元。本案争议之房屋系原告自行在其原有房屋上添建而成，并未取得建设工程规划许可证及房屋产权证书，面积约为180平方米。被告于2008年7月14日至今都居住在本案争议房屋内，被告只向原告交纳了一年的租金，后因某屋买卖协商，被告未再向原告交纳租金。
另查明，原告于2009年8月9日向被告出具收条一张，该收条载明“今收到刘XX现金10万元正，大写人民币壹拾万正。收款人彭XX。”被告认为这100000元系被告向原告交纳的购房款，而原告对此有异议，认为这是被告向原告偿还的其他借款。被告于2009年12月12日向被告支付购房款180000元，同日原告出具收条一张，该收条载明“今收到刘XX房款180000元，大写人民币壹拾捌万元正。”。
再查明，被告向本院提交的重庆市彭水县佳豪建筑安装有限责任公司的证明，证明2009年重庆市彭水县佳豪建筑安装有限责任公司对外销售的房价为1500元/平方米-1560元/平方米，2011年的房价为3600元/平方米-3880元/平方米。对此原告有异议，原告认为重庆市彭水县佳豪建筑安装有限责任公司系建筑公司并非房地产开发公司，并不具有对外销售房屋的资质，其证明不属实，与本案不具有关联性。
以上事实有，（2011）彭法民初字第X号民事判决书一份，1999年11月10日的析产协议一份，2007年12月18日析产协议一份，对罗涛、庹某、赵红梅、周某茂的调查笔录各一份，录音光盘五张，收条二张，对张瑞金、徐兴连、曾林江、张世元的调查笔录各一份，（2011）彭法民初字第X号民事案件的庭审笔录复印件一份，重庆市彭水县佳豪安装有限责任公司的证明一份，当事人的陈述及庭审记录为证，足以认定。
本院认为：本案是一起房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点在于：原、被告双方是否通过口头协商确立了房屋买卖合同关系如果合同成立是否无效合同未成立或无效原、被告各自的损失如何确定被告已支付的购房款的数额合同的成立是指当事人通过缔约过程而达成意思表示一致。原、被告就本案租赁之房屋买卖事宜进行协商，双方在协商过程中均为口头协商，并未订立书面房屋买卖合同。然，在本案中原、被告双方均对本案争议房屋买卖总价款各执一词，原告诉称房屋买卖总价款为260000元，被告辩称房屋买卖总价款为280000元，同时也不能确定房屋买卖总价款。这意味着原、被告双方就合同的主要条款即价款并未达成一致意见，原、被告并未确立房屋买卖合同关系，更无从谈及合同的效力问题。故，原告确认原告与被告之间的房屋买卖无效的诉讼请求，本院不再审议。因某、被告之间的房屋买卖合同并未成立，原、被告双方理应承担各自的缔约过失责任，原告请求被告返还将其占有的位于重庆市彭水苗族土家族自治县X镇县X街X号（原X号）房屋第五层套房一套与被告请求原告返还已支付的购房款并支付利息的请求应当予以支持。
1、关于被告是否应当支付从2009年7月16日至今的房租费340000元的问题。原、被告双方已确认被告只支付了2008年7月14日至2009年7月14日的房租，其后被告因某方一直协商房屋买卖问题，未再付原告任何费用。原、被告之间的房屋买卖合同并未成立，被告至今也一直居住使用本案争议房屋，客观上确也给原告造成了一定的使用收益损失，本院酌情认定为10000元。
2、关于原告应当返还被告购房款是180000元还是280000元的问题。本案中原、被告均对2009年12月12日被告向原告支付购房款180000元无异议，只是对被告2009年8月9日被告向原告支付的100000元有异议。被告出示2009年8月9日收条的目的是证明其向原告支付了购房款100000元，2009年12月12日的收条载明“以前借条作废”，这也证明原、被告双方除房屋买卖以外还有其他的交易往来，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”，被告负有举证义务证明2009年8月9日收条100000元的性质，被告未提交其他证据证明其系购房款，故，应当承担举证不能的后果，本院确定被告只向原告支付了购房款180000元，原告应当返还原告购房款180000元并支付从2009年12月12日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。
3、关于被告要求原告赔偿损失100000元的问题。本案中被告只向本院提交了一份重庆市彭水县佳豪建筑安装有限责任公司的房价变化证明，本案争议的房屋系违法建筑并未取得房屋产权证与证明中的房屋具有明显的区别，其证明本身的内容与本案不具有关联性。对此，被告应当承担举证不能的后果，本院对与被告的该项反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条第四款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，经本院审判委员会决定，拟判如下：
一、由被告刘XX返还原告彭XX位于重庆市彭水苗族土家族自治县X镇县X街X号（原X号）房屋第五层套房一套。限本判决生效后三十日内履行完毕；
二、由原告彭XX返还被告刘XX购房款180000元并支付从2009年12月12日起至付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。限本判决生效后十日内履行完毕；
三、由被告刘XX支付原告彭XX房租费10000元。限本判决生效后十日内履行完毕；
四、驳回原告彭XX的其他诉讼请求；
五、驳回被告刘XX的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费730元（已由原告彭XX预交730元），由原告彭XX负担680元，被告刘XX负担50元；反诉案件受理费2900元（已由被告刘XX预交2900元），由被告刘XX负担1600元，由原告彭XX负担1300元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时直接向重庆市第四中级人民法院或本院预交上诉费。递交上诉状后上诉期满之日起七日内仍没有预交上诉费，又不提出缓交申请或提出申请未被批准的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方提出上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决确定的义务，不自觉履行的，当事人可以申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从分期履行期间的最后一日起计算。
审判长周某华
代理审判员张鹏
人民陪审员邵小平
二○一一年十一月十六日
书记员白云
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