上诉人（原审被告）天门宝安房地产开发有限公司。住所地：湖北省天门市工人文化宫三楼。
法定代表人龚某，该公司董事长。
委托代理人郭某。
被上诉人（原审原告）余某丙，男。
委托代理人余某丁，男。
委托代理人程某。
上诉人天门宝安房地产开发有限公司（以下简称宝安公司）因与被上诉人余某丙商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2011）天民二初字第X号民事判决，于2012年2月24日向本院提起上诉。本院于2012年2月24日受理后，依法组成合议庭，于2012年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人宝安公司的委托代理人郭某，被上诉人余某丙及其委托代理人余某丁、程某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2006年9月15日，余某丙与宝安公司签订了一份商品房买卖合同。合同约定：余某丙购买宝安公司开发的天门宝安商业广场第X幢（6#楼）X层1至X号商品房，该商品房用途为商业门面，层高为4.5米，建筑面积为915.23平方米，房屋价款为人民币120万元，余某丙应于2006年9月15日前付清首期款60万元，余某丙60万元拟以银行按揭方式支付，余某丙应在签订合同后一周某按照银行要求办理贷款手续，宝安公司应当在2006年11月18日前将验收合格的商品房交付余某丙使用。合同还约定：宝安公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到标准的，余某丙有权要求宝安公司赔偿双倍装饰、设备差价。合同附件三装饰、设备标准约定：门设入户防盗门，水表要求安装到每户。合同签订后，余某丙依约向宝安公司交付了首期购房款60万元，其余某丙款60万元在银行办理了按揭贷款手续。2006年11月18日，宝安公司向余某丙交付了房屋。验收时，余某丙发现宝安公司交付房屋的层高只有2.95米，没有达到合同约定的4.5米的高度，而且21间房屋均未安装入户防盗门。余某丙认为宝安公司违约，当即提出要求解除合同，退还房屋。宝安公司愿意向余某丙赔偿违约损失，即在天门宝安商业广场建设用地使用权期限内，为余某丙承担使用购买商品房屋的物业管理费。余某丙表示同意后，对其购买的房屋进行了装修，并从事旅店行业，该旅店署名宝安宾馆。至2008年9月，与宝安公司同属一个集团公司的武汉南湖物业管理有限公司在对天门宝安商业广场进行物业管理中一直未收取余某丙的物业管理费。2008年10月，武汉南湖物业管理有限公司撤走，天门市维佳物业服务有限责任公司开始对天门宝安商业广场进行物业管理。该公司接管后，宝安公司于2008年10月派公司人员黄某、伍某到天门市维佳物业服务有限责任公司专门为余某丙管理费的收取问题进行协商，并承诺余某丙在上述房屋使用权期限内的物业管理费由宝安公司承担，以弥补余某丙所购房屋因不符合合同约定的损失。但宝安公司并未为余某丙承担物业管理费。天门市维佳物业服务有限责任公司于2008年12月11日向余某丙收取了2008年10月至12月计3个月的物业管理费3570元（每月1190元）。自2009年1月，余某丙按每月1000元的标准交纳物业管理费。因宝安公司未为余某丙承担物业管理费，余某丙于2009年10月15日向宝安公司递交了一份说明，要求宝安公司解决物业管理费收取问题，宝安公司单位的负责人黄某签收后，既没有进行处理，也没有答复余某丙。余某丙遂于2011年7月5日提起诉讼，请求判令宝安公司双倍支付入户防盗门费用58800元和供水设施费8500元，并支付违约金48万元（用天门宝安商业广场建设用地使用权期限40年乘以余某丙每年交付的物业管理费12000元）
另查明：天门宝安商业广场建设用地的使用权终止日期为2044年10月26日，自2008年10月1日起至该土地使用权终止日期2044年10月26日止，使用权期限为36年26天。
还查明：余某丙起诉所称的供水设施费用8500元，实际上是2010年4月至6月间，余某丙对经营的宝安宾馆按政府部门要求进行水改的费用，不属于双方之间签订的商品房屋买卖合同约定的费用。
原审认为，宝安公司与余某丙签订的商品房销售合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。余某丙按约向宝安公司履行了给付买卖标的物价款的义务，但宝安公司向余某丙交付的商品房的层高及入户门设备不符合合同的约定。在余某丙提出要求解除合同、退还房屋后，宝安公司愿意在天门宝安商业广场建设用地的使用权期限内，承担余某丙使用购买房屋的物业管理费，作为违约责任的赔偿。余某丙亦表示同意，应视为双方达成了违约赔偿协议。该协议并不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。尔后，武汉南湖物业管理有限公司撤走后，宝安公司未按协议为余某丙承担物业管理费。因宝安公司承诺为余某丙承担物业管理费的违约赔偿金时间跨度较长，物业管理公司随时可能更换，且宝安公司履约能力也不能确定。为利于该纠纷的彻底解决，余某丙要求宝安公司一次性支付违约赔偿金并无不当。按照上述协议，2008年10月1日起至2044年10月26日止按每月1000元的标准计算，其物业管理费为（36年×12月×1000元）+（26天×1000÷30天）=432866元。故对余某丙要求宝安公司支付违约金432866元的诉讼请求依法予以支持，对超过432866元的部分，依法不予支持。余某丙要求宝安公司双倍支付入户防盗门费用58800元，因双方达成的违约赔偿协议内容中包含宝安公司给付商品房未安装入户防盗门的违约责任，不应另行赔偿。故对余某丙的该项诉讼请求，依法不予支持。余某丙要求宝安公司支付供水设施费用8500元，因该费用为余某丙对经营的宝安宾馆按政府部门的要求进行水改的费用，不属于合同约定的范围，故对余某丙的该项诉讼请求，依法不予支持。宝安公司辩称余某丙的起诉超过了法律规定的诉讼时效期间，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第173条规定：“诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断”。余某丙验收房屋发现宝安公司违约，提出解除合同，要求退还房屋并与宝安公司达成违约赔偿协议，应视为诉讼时效的中断。后宝安公司停止为余某丙承担物业管理费后，余某丙认为宝安公司再次违约，向宝安公司提交书面说明请求解决，应视为诉讼时效再次中断。故对宝安公司的该项辩称依法不予采纳。宝安公司辩称向余某丙交付的商品房的层高达到了国家规定的普通商品房层高的标准，余某丙请求的48万元违约金没有依据。虽然商品房层高达到了国家规定的普通商品房的层高标准，但没有达到双方当事人在合同中约定的层高标准，宝安公司仍属违约，应承担相应的违约责任，故对宝安公司的该项辩称依法不予采纳。视此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第173条之规定，判决：一、宝安公司于判决生效后七日内赔付余某丙经济损失432866元；二、驳回余某丙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9273元，由余某丙负担1947元，宝安公司负担7326元。
宝安公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审认定事实不清。余某丙与宝安公司从未达成违约赔偿协议。二、本案已过诉讼时效。2006年11月18日宝安公司向余某丙交付了商品房，当日余某丙在验收房屋时发现所交付的房屋层高只有2.95米，没有达到合同约定的4.5米的高度。诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利被侵害时起算，本案诉讼时效应自2006年11月18日起算。余某丙向人民法院请求保护民事权利的时间不得超过2008年11月18日。原审适用《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第173条的规定认定本案诉讼时效中断属适用法律不当。三、本案中商品房买卖合同对房屋层高并没有约定违约金，现行法律法规至今没有对层高违约赔偿作出明确确定。原审判决宝安公司承担违约金432866元显失公平。请求二审法院撤销原判，依法改判。
余某丙答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，宝安公司提交证据材料一份，即设计图纸，证明涉案房屋的设计层高系3米，并非商品房买卖合同中约定的4.5米。
余某丙质证认为，该证据不能与双方当事人签订的合同相对抗，合同中明确约定层高为4.5米，该证据不具有证明效力。
二审期间，余某丙提交证据材料一份，即关于“27-068”号合同的补充说明，证明黄某负责宝安公司的相关事务，其签收余某丙提交的书面说明，视为该书面说明送达到了宝安公司。
宝安公司质证认为，该证据的真实性无法确定，不能证实黄某的身份，不能达到余某丙的证明目的。
本院认为，宝安公司提交的证据与双方当事人签订的商品房买卖合同的约定不符，故对该证据不予采信。余某丙提交的证据，能印证黄某的身份，与查明的客观事实一致，对该证据予以采信。
二审查明，原审认定的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，余某丙以宝安公司不履行因违约达成的赔偿协议为由主张违约金。而宝安公司认为双方未达成违约赔偿协议，且余某丙的主张超过诉讼时效期间。因此，本案双方当事人的争议焦点有以下三个方面：一、余某丙与宝安公司是否达成违约赔偿协议及违约赔偿协议的内容是否是宝安公司承担余某丙所购买房屋土地使用权期限内的物业管理费；二、本案是否超过诉讼时效期间；三、原审判决宝安公司承担432866元的经济损失是否正确。
针对上述争议焦点，分析评判如下：
一、关于余某丙与宝安公司是否达成违约赔偿协议及违约赔偿协议的内容是否是宝安公司承担余某丙所购买房屋土地使用权期限内的物业管理费的问题
余某丙认为，2006年11月18日，余某丙在验收房屋时，即发现层高与合同约定的层高不符，且未安装入户防盗门。余某丙当即要求解除合同。但经过与宝安公司协商，双方达成违约赔偿协议：宝安公司在天门宝安商业广场建设用地使用权期限内，为余某丙承担使用购买商品房的物业管理费。
宝安公司认为，涉案房屋的设计层高为3米，双方当事人签订的合同约定层高为4.5米系笔误。宝安公司仅就入户防盗门问题构成违约。故双方根本未达成余某丙所称的违约赔偿协议。
本院认为，关于余某丙与宝安公司是否达成违约赔偿协议及违约赔偿协议的内容的问题，可以从以下几个方面分析判断。
从证据的角度分析。首先审查余某丙提交的证据。1、商品房买卖合同一份。该合同第三条第三款明确约定“该商品房的用途为商业门面，属框架结构，层高为4.5米，建筑层数地上X层，地下X层”。而实际上宝安公司交付给余某丙的商品房层高为2.95米，明显不符合合同约定。宝安公司辩称商品房合同约定的层高为4.5米系笔误的理由不成立。故宝安公司就商品房的层高及入户防盗门两方面的问题均构成违约。2、《关于宝安商城六号楼四层入户门和房屋层高的说明》一份。该说明内容为“宝安地产：我于2006年9月购置宝安商城六号楼第四层，按购房合同每户设入户防盗门，层高为4.5米。但是在我11月18日验收房屋时发现没有入户门，层高只有2.92米，我当时要求退房。后经双方协商，（伍某、张某）同意终生不收取物业管理费为条件解决此事，由于现在物业公司的变更，新的物业公司每月都在收取物业管理费，现在我要求贵公司妥善解决以上事宜”。该说明系2009年10月15日物业管理公司变更后，余某丙要求宝安公司解决未履行违约赔偿协议事宜所写。当日，宝安公司的负责人黄某亦收到该文件。在当时根本无法预知诉讼的情况下，余某丙就提到内容为“不收取物业管理费”的违约赔偿协议。该说明可从侧面反映出双方曾达成了内容为“不收取物业管理费”的违约赔偿协议。3、天门市维佳物业服务有限责任公司《关于天门宝安房地产开发有限公司承诺承担余某丙物业管理费的证明》。该证明内容为“二00六年十一月天门宝安商城的物业管理由武汉南湖物业管理有限公司进行管理后撤走。我公司于二00八年十月进驻宝安商城并进行该商城的物业管理。天门宝安房地产开发有限公司的黄某、伍某于二00八年十月到我公司专门为余某丙管理费的收取问题进行协商，该公司承诺因其公司房屋的层高不符合合同约定。余某丙在购买房屋的使用期限内的物业管理费用由天门宝安房地产开发有限公司承担，要我公司不收取余某丙的物业管理费，以弥补余某丙购房因不符合合同约定的损失。我公司按规定每月应收取余某丙的物业管理费壹仟元（该费用不含水费）。因天门宝安房地产开发有限公司没有为余某丙垫付物业管理费。所以我公司就每月都收取了余某丙的物业管理费”。该证明亦反映出宝安公司代替余某丙向新的物业管理公司承担余某丙所购房屋使用期限内的物业管理费的事实。
从查明的客观事实的角度分析。经查，在新的物业管理公司对天门宝安商业广场进行物业管理之前，与宝安公司同属一个集团公司的武汉南湖物业管理有限公司从未收取余某丙的物业管理费。
从日常生活经验的角度分析。宝安公司交付的商品房层高明显不符合合同约定，亦未为余某丙安装所购买的1至X号房屋的入户防盗门。2006年11月18日余某丙验收房屋时即发现宝安公司的上述严重违约的事实，若双方未就上述违约事实协商达成协议，余某丙不可能直到2011年才向原审法院起诉主张权利。
综上，本院认为，虽然余某丙未提交与宝安公司达成违约赔偿的书面协议，但综合以上证据及事实分析，根据民事证据高度盖然性原则，余某丙与宝安公司应达成了内容为“宝安公司在天门宝安商业广场建设用地使用权期限内，为余某丙承担使用购买商品房的物业管理费”的违约赔偿协议。
二、关于本案是否超过诉讼时效期间的问题
余某丙认为，本案诉讼时效期间发生两次中断，故本案未超过诉讼时效期间。
宝安公司认为，2006年11月18日宝安公司向余某丙交付了商品房，当日余某丙在验收房屋时即发现未安装入户防盗门及商品房层高只有2.95米，不符合合同约定。诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利被侵害时起算，本案诉讼时效应自2006年11月18日起算。余某丙向人民法院请求保护民事权利的时间不得超过2008年11月18日。但余某丙直到2011年才起诉，故本案超过诉讼时效期间。
本院认为，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第173条规定：诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断。从本案查明的事实看，2006年11月18日，余某丙验收房屋时知道权利被侵害，随后余某丙与宝安公司达成违约赔偿协议，诉讼时效因义务人同意履行义务而中断。但自2008年10月起，宝安公司便未履行协议约定的义务。2009年10月15日，余某丙向宝安公司主张权利，诉讼时效再次中断。自2009年10月15日起，诉讼时效重新计算。余某丙于2011年7月5日向天门市人民法院提起诉讼，未超过两年的诉讼时效期间。上诉人宝安公司认为本案已过诉讼时效的上诉理由不能成立。
（三）关于原审判决宝安公司承担432866元的违约损失是否正确的问题
余某丙认为，原审判决宝安公司承担432866元的违约金，符合法律规定。
宝安公司认为，本案中商品房买卖合同对房屋层高并没有约定违约金，现行法律法规至今没有对层高违约赔偿作出明确规定。原审判决宝安公司承担违约金432866元显失公平。
本院认为，因余某丙与宝安公司达成了内容为“宝安公司在天门宝安商业广场建设用地使用权期限内，为余某丙承担使用购买商品房的物业管理费”的违约赔偿协议，但自2008年10月起，宝安公司就未为余某丙支付过物业管理费，违反赔偿协议的约定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。故余某丙可在协议履行期限届满之前要求宝安公司承担违约责任。宝安公司不履行违约赔偿协议确定的义务，余某丙可要求其承担赔偿损失的违约责任。本案中原审法院按照双方约定的赔偿协议及余某丙实际支付物业管理费的标准认定余某丙的损失，有事实和法律依据。
综上，原审认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9273元，由天门宝安房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长苏哲
代理审判员张双
代理审判员印坤
二O一二年四月二十五日
书记员任婕
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