中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民事判决书
（2005）沪一中民二(民)再终字第X号
抗诉机关上海市人民检察院。
原审上诉人上海恒硕房地产经纪有限公司，住所地上海市长宁区黄某城道X号AX幢底层中间。
法定代表人舒某某，总经理。
委托代理人张华弟，上海锦汇律师事务所律师。
原审被上诉人黄某某，男，X年X月X日出生，（略）。
委托代理人齐昌，上海君悦律师事务所律师。
原审被上诉人莫某某，女，X年X月X日出生，住址同黄某某。
委托代理人同黄某某。
上海恒硕房地产经纪有限公司（以下简称恒硕公司）与黄某某、莫某某租赁合同纠纷一案，本院于二○○四年三月二十五日作出（2004）沪一中民二（民）终字第X号民事判决，已经发生法律效力。二○○五年六月二十一日，上海市人民检察院以沪检民行抗字（2005）X号民事抗诉书向上海市高级人民法院提出抗诉，上海市高级人民法院转来本院。二○○五年九月九日，本院以（2005）沪一中民抗字第X号民事裁定书，裁定中止原判决的执行，对本案进行再审。本院于2005年9月27日立案受理后，依法另行组成合议庭，于同年10月31日公开开庭进行了审理。原审上诉人恒硕公司委托代理人张华弟，原审被上诉人黄某某、莫某某之共同委托代理人齐昌到庭参加诉讼。抗诉机关指派上海市人民检察院第一分院代理检察员欧阳治出庭支持抗诉。本案现已审理终结。
原一审认定，2002年7月3日，黄某某、莫某某与恒硕公司签署《承诺书》一份，约定黄某某、莫某某在2002年7月7日与上海市X路X弄X号X室房屋的原业主签订房屋买卖合同后，恒硕公司承诺保证黄某某、莫某某的交易安全，并于同月办理好购房发票；恒硕公司保证在同年8月1日至2003年7月31日给予黄、莫某人上述物业包租，租金为每月2,800美元，其它费用由黄、莫某人自理；双方在包租期内的违约金额为退租后不足月份之租金；包租前，黄某某、莫某某给予恒硕公司人民币15,800元用于装修及增配室内设备，具体操作由恒硕公司负责，使用权归黄某某、莫某某。双方还约定了其它事项。同日，双方另签订《委托洽谈协议》一份，约定黄某某、莫某某委托恒硕公司与上述房屋的原业主洽谈有关房屋买卖事宜。2002年7月3日，恒硕公司的经办人张华、黄某将需要购置的家电、家具及装潢等共计人民币15,800元的清单传真给黄某某、莫某某。
2002年7月6日，黄某某、莫某某与案外人签订了《上海市房地产买卖合同》一份，黄、莫某人以人民币2,047,500元买受了上述房屋，其中向银行贷款1,430,000元，并根据张华数次发出的传真件要求，支付了相关税费。7月22日，张华出具《收据》，明确收到黄某某、莫某某支付的银行贷款以外的剩余购房款，并提出在收到银行放贷的款项并在转付给原房东之前，由恒硕公司检查上述房屋的家具与买卖合同约定的家具清单是否相符合。7月30日，有关部门向黄某某、莫某某颁发了上述房屋的所有权证。8月8日，张华接受了上述房屋的钥匙，形成《房屋交接书》一份，该交接书载明了水、电和煤气的实用数。
此后至同月12日，恒硕公司先后两次将另行起草的《包租代理合同》文本传真给黄某某、莫某某，要求与黄、莫某人磋商包租的具体条款，黄某某、莫某某则认为其条款不符合《承诺书》的原意，故双方未达成一致。8月14日，黄某某、莫某某委托律师致函恒硕公司，要求恒硕公司履行《承诺书》，否则将追究恒硕公司的违约责任。因催告未果，黄某某、莫某某于2002年9月26日诉至上海市长宁区人民法院（以下简称长宁法院），要求恒硕公司支付2002年8、9两个月包租租金5,600美元。长宁法院审理后认为，黄某某、莫某某与恒硕公司签署的《承诺书》合法有效，由于《承诺书》明确约定在包租前黄某某、莫某某应当先行支付装修及增配室内设备的费用人民币15,800元，此系为创造良好包租条件的一种约定，现黄、莫某人未履行该义务，恒硕公司履行《承诺书》的条件尚不具备，故有权拒绝支付包租租金。长宁法院遂于2002年10月22日判决驳回黄某某、莫某某的诉讼请求。
判决当日，黄某某、莫某某通过邮局向恒硕公司汇款人民币15,800元用于履行先行支付装修及增配室内设备之义务。后黄某某、莫某某又向本院提起上诉。在上诉期间，恒硕公司曾另行诉至长宁法院请求解除《承诺书》，后又撤回起诉。对于黄某某、莫某某的上诉，本院审理认为，因双方未能就恒硕公司起草的《包租代理合同》达成合意，故仍应按《承诺书》的约定履行。关于包租前应当先行支付恒硕公司装修及增配室内设备的费用，《承诺书》并未约定该款应由恒硕公司上门收取，双方间也未形成交易习惯，故作为黄某某、莫某某的合同义务，应由黄、莫某人主动履行。现两人未支付该费用，故恒硕公司有权拒绝支付相应的包租租金。本院遂于2003年3月17日，判决驳回上诉，维持原判。
此后，双方就租金问题一直未能了结。2003年8月19日，恒硕公司将系争房屋钥匙返还黄某某、莫某某。黄某某、莫某某于同年9月23日再次诉至长宁法院，请求法院判令恒硕公司支付2002年11月1日至2003年7月31日之包租租金25,200美元（折合人民币208,404元）及利息损失278.25美元（折合人民币2,301.13元）。原一审审理中，黄某某、莫某某表示放弃有关利息的诉请，并愿意支付恒硕公司装修及增配室内设备的费用人民币15,800元。恒硕公司则不同意黄某某、莫某某的诉讼请求。
原一审认为，双方所签署的《承诺书》合法有效，双方应当按约履行各自的义务。《承诺书》约定在包租前，黄某某、莫某某应当先行支付装修及增配室内设备的费用，黄某某、莫某某于2002年10月22日通过邮局汇款给恒硕公司该笔费用，而恒硕公司拒绝收取，可视为黄某某、莫某某已经履行了应先行履行之义务，恒硕公司先履行抗辩权消失，应当按约履行支付租金的义务。至于履行的起始时间，可根据先履行抗辩权消失后和装修及增配包租之房屋室内设备实际需要的时间合理确定。恒硕公司以其曾提出过解除《承诺书》，双方已终止包租合同关系作为拒付包租租金的抗辩理由，鉴于双方未就解除《承诺书》达成一致意见，不能成立。诉讼中，黄某某、莫某某愿意支付恒硕公司装修及增配室内设备费用人民币15,800元，可予准许。
原一审于二○○三年十月二十四日作出判决：一、恒硕公司应支付黄某某、莫某某自2002年11月16日起至2003年7月31日止的包租租金23,800美元（如恒硕公司履行时用人民币支付，则以履行之日中国人民银行公布的外汇兑换牌价折合人民币）；二、准予黄某某、莫某某支付恒硕公司装修及增配包租之房屋室内设备费用人民币15,800元。上述条款，黄某某、莫某某与恒硕公司应于判决生效后十日内履行。案件受理费人民币5,670.50元，由黄某某、莫某某承担373.52元，恒硕公司承担5,296.98元。
原一审判决后，恒硕公司不服，上诉称：1、本案双方当事人签订《承诺书》的前提是当时有案外人隆诚投资管理咨询（上海）有限公司（以下简称隆诚公司）委托恒硕公司中介租赁系争房屋。由于黄某某、莫某某迟延履行债务，使系争房屋无法达到约定的承租条件，导致其与隆诚公司预定的租赁行为无法完成；2、黄某某、莫某某未按时支付15,800元装修及增配室内设备费用的行为属迟延履行主要义务，恒硕公司有权依法行使合同解除权。恒硕公司已于2002年10月15日发出书面解除合同通知，黄某某、莫某某也确认收到该函，因此《承诺书》已解除。故请求驳回黄某某、莫某某原一审时的诉讼请求。
黄某某、莫某某辩称：恒硕公司解除《承诺书》不符合法定程序，双方应当按约履行。原一审判决正确，请求驳回恒硕公司上诉。
原二审经审理，确认原一审认定的事实无误。另查明，恒硕公司于2002年10月15日以挂号信邮寄形式发函黄某某、莫某某，通知两人解除《承诺书》。黄某某、莫某某在原一审庭审中确认其已收到此函。
原二审认为，恒硕公司与黄某某、莫某某签订的《承诺书》已经其他生效判决确认为有效，双方均应按约履行自己的义务。《承诺书》明确约定在包租前，黄某某、莫某某应当支付装修及增配室内设备的费用人民币15,800元。现两人未能及时履行该项义务，已构成迟延履行债务。而恒硕公司作为专业的房地产中介公司，其签署《承诺书》进行包租的目的是获取包租佣金及租金差价等商业利润，而包租行为本身就存在交易对象的不确定性及租金价格的不稳定性等商业风险，恰当的履行期限对订立合同目的的实现十分重要，构成合同的必要因素。黄某某、莫某某迟延履行债务的行为，使系争房屋在约定的期限内未达到包租要求，并在客观上导致该房屋在《承诺书》约定的包租期内未能出租，恒硕公司订立合同获利的目的未能实现。因此，按照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第（四）项的规定，恒硕公司可以解除《承诺书》。恒硕公司于2002年10月15日以挂号信邮寄形式发函黄某某、莫某某，通知解除《承诺书》，黄、莫某人也承认已收到此函，因此双方的《承诺书》已依法解除。黄某某、莫某某再要求恒硕公司支付2002年11月1日至2003年7月31日的包租租金，没有法律依据，其也无须再向恒硕公司交付装修及增配室内设备费用15,800元。原一审法院以双方未就解除《承诺书》达成一致意见为由，判令恒硕公司继续支付包租租金，属适用法律不当。
原二审于二○○四年三月二十五日作出判决：一、撤销上海市长宁区人民法院（2003）长民三（民）初字第X号民事判决；二、黄某某、莫某某的诉讼请求不予支持。一、二审案件受理费共计人民币11,341元，由被上诉人黄某某、莫某某负担。
抗诉机关认为，原二审判决认定事实、适用法律均有错误。第一，终审判决认定恒硕公司享有对《承诺书》单方解除权，缺乏事实依据和法律依据。恒硕公司承诺包租是促使黄、莫某人通过该公司中介购买系争房屋的动因之一。黄某某、莫某某签订《承诺书》后，虽未按约支付装修及增配室内设备费用，但双方未就该费用支付时间另行约定，恒硕公司既未履行善意的催告义务，也未积极履行包租义务，而黄、莫某人如约付清了购房款及其他税费，履行了合同的主要义务。恒硕公司在接收系争房屋后，已具备出租房屋的基本条件，其实现合同目的的首要条件是找到承租户。黄某某、莫某某支付装修及增配室内设备费用的行为系合同次义务，迟延履行并不构成根本违约，客观上也并未导致恒硕公司出租不能，故恒硕公司无权单方解除《承诺书》。第二，终审判决未依法确认恒硕公司的先履行抗辩权消灭，适用法律有误。恒硕公司的先履行抗辩权只具有暂时的效力，并不产生消灭合同的法律效果，当黄某某、莫某某在合同履行期间履行了支付装修及增配室内设备费用的义务时，恒硕公司就应继续履行合同。此点已由前述关于8、9月份租金纠纷的终审判决确认。本案系争合同涉讼时尚在履行期间，且有必要和可能继续履行，恒硕公司依法不能采用单方解除合同的救济方法，只能行使先履行抗辩权，中止履行合同义务，等待对方的履行。终审判决认定双方的《承诺书》已解除，系否定前案终审判决所认定的事实和法律关系，显属适用法律错误。
再审中，原审被上诉人黄某某、莫某某同意抗诉机关的意见，同时补充以下意见：（1）《承诺书》的目的是为了促成系争房屋买卖合同的完成，而并非为了以租金盈利；（2）其于2002年10月22日向恒硕公司汇款支付装修及增配室内设备费用的行为是基于前述关于8、9月份租金纠纷案件的判决，该生效判决对本案亦有约束力；（3）系争房屋在空置期间存在用电情况，说明恒硕公司长期使用甚至对外出租了系争房屋。
原审上诉人恒硕公司则辩称：（1）存在数个与本案相关的合同关系，包括房屋包租关系、与案外人间的房屋买卖关系，以及基于这些关系产生的房屋中介关系，但各合同关系是相互独立的，本案中《承诺书》的合同目的在于通过包租盈利；（2）《承诺书》特别约定了包租前，黄某某、莫某某应交付装修及增配室内设备费用，该义务即属于合同主要义务；（3）《承诺书》约定的租期为1年，而对方迟延履行义务近3个月，且因处于诉讼中，包租能否继续尚未确定，故商机已失，从合同履行中获利的目的无法达到；（4）他案诉讼中法官的释明，不应对本案产生影响；（5）系争房屋空置期间发生的用电量在合理范围内，且水、煤气读数一直未变化，不能说明恒硕公司在使用或出租系争房屋。
经再审查明，原一、二审认定的事实无误，依法予以确认。另查明，原一审中恒硕公司曾提交其与案外人隆诚公司于2002年7月2日签订的《租赁意向书》一份，主要内容是：恒硕公司出租虹桥路X弄X号X室房屋（即本案系争房屋）给隆诚公司居住使用，租期自2002年8月1日起至2003年7月31日，租金每月2850美元；双方须于2002年7月31日前签署正式租赁合同；恒硕公司须将房屋清扫、地板打蜡，并配齐家具后交付隆诚公司。再审中，原审上诉人恒硕公司据此认为，其与原审被上诉人签订《承诺书》的目的在于通过将系争房屋包租后再出租于隆诚公司，从而赚取租金差价。原审被上诉人则以该意向书签订时间早于《承诺书》，以及此后原审上诉人与隆诚公司未能签定正式租赁合同为由，认为该意向书不真实，无法证明原审上诉人所称合同目的。本院审查认为，《租赁意向书》关于恒硕公司须配齐家具的条款，与《承诺书》关于包租前黄某某、莫某某应支付相应款项用于系争房屋装修、装配的内容，可以相互印证；《租赁意向书》与《承诺书》间关于租金的约定，存在每月50美元的差价，构成恒硕公司可能的利润空间；恒硕公司作为房屋中介公司先与下家签订出租的意向书，再与上家签订承租的合同的做法，属于正常的租赁交易方式，并无不当；恒硕公司与隆诚公司能否最终订立正式租赁合同，与恒硕公司是否出于包租盈利目的订立《承诺书》之间，无必然联系。据此，本院对原审上诉人关于合同目的的主张，予以采信。
再审还查明，2002年8月至12月、2003年4月至6月，总共8个月中系争房屋共发生用电量369度，产生电费225.09元，同期水表、煤气表读数与系争房屋交付恒硕公司之日时一致，未有发生额。据此，在仅有用电发生额，不存在用水、用气的情况下，黄某某、莫某某所称系争房屋已对外出租的主张，有违一般生活常识，本院不予采信。至于恒硕公司在房屋空置期间是否使用了系争房屋以及是否因此要支付包括电费在内的使用费则不属本案审理范围，当事人可另案提出。
再审中，黄某某、莫某某提交“个人住房贷款明细帐”一份，以证明在银行贷款于2002年8月1日已到帐的情况下，恒硕公司未立即将该款交付原房东，导致系争房屋延迟至2002年8月8日才交接。恒硕公司以对方举证超过时效为由，拒绝质证。本院经审查认为，该份证据材料不符合最高法院关于再审中“新的证据”的规定，不予采纳。而该份材料所证明的系争房屋延迟交接的事实，在原审中已由其他证据予以证明并被法院确认。
综合抗诉机关的理由和当事人意见，本案再审中争议的问题有：第一，恒硕公司是否享有法定的合同解除权；第二，行使法定合同解除权与行使先履行抗辩权之间存在何种效力关系。
关于恒硕公司是否享有法定合同解除权的问题。本院再审认为，根据《合同法》第九十四条第（四）项及第九十六条之规定，恒硕公司依法向黄某某、莫某某行使单方合同解除权应满足以下法定要件：（1）黄某某、莫某某对其负有合同债务；（2）黄某某、莫某某迟延履行该债务或有其他违约行为；（3）黄某某、莫某某迟延履行该债务或其他违约的行为导致恒硕公司不能实现自己的合同目的；（4）恒硕公司解除合同应当通知黄某某、莫某某。
首先，抗诉机关关于黄某某、莫某某如约付清购房款，交付了房屋，履行了合同主要义务的认定是正确的，但交付房屋只是一般房屋租赁合同中必备的出租方主要义务，不同房屋租赁合同可以约定其他主要义务。本案中，《承诺书》明确约定包租前，原审被上诉人应当支付装修及增配室内设备的费用，该约定构成原审被上诉人所应负担的特别合同义务。该费用相对于购房款及房屋租金而言数额不大，但不能成为原审被上诉人不履行或迟延履行该特别义务的理由；相反，该项特别义务说明，原审被上诉人交付房屋的行为仅使系争房屋具备了出租的初步条件，要使系争房屋能按照《承诺书》约定的条件包租于恒硕公司，从而再对外出租，原审被上诉人还必须在包租前履行该项特别义务。本案中，原审被上诉人迟延至2002年10月22日才支付装修及增配室内设备费用，因此恒硕公司有权中止履行其相应的包租及支付租金的义务，此点也被前述其他生效判决所确认。同时，前述生效判决还认定，支付装修及增配室内设备费用的义务属于黄某某、莫某某的合同义务，应由其主动履行，《承诺书》中也未约定该款应由恒硕公司主动收取。因此，黄某某、莫某某所称恒硕公司应对付款行为先予以催告的理由，尚缺乏事实及法律依据。
其次，本案中抗诉机关关于恒硕公司承诺包租是促成原审被上诉人通过该公司中介购房的动因之一的观点，并无不当。但恒硕公司中介购房与恒硕公司中介包租显属不同法律关系，承诺包租在成为购房动因的同时，并不妨碍包租行为本身还带有其他目的。无论是从房产市场上中介公司从事包租业务的一般目的上来看，还是从前述恒硕公司与案外人隆诚公司意向租赁的具体内容来看，原二审关于恒硕公司订立《承诺书》的合同目的在于从原审被上诉人处包租并对外出租系争房屋以获取包租佣金及租金差价等商业利润的认定，是属正确，本院再审予以认可。而本案较为特殊的是包租期限仅有一年，从原审被上诉人购买系争房屋至原审上诉人包租系争房屋，并与案外人意向出租系争房屋等相关环节来看，时间较为紧凑，因此原审被上诉人是否及时履行支付装修及增配室内设备费用的义务，使系争房屋达到约定的包租条件，对于双方当事人实现各自的合同目的均有重大影响。鉴于原审被上诉人迟延履行该特别义务近三个月，且因2002年8、9两月的租金纠纷，系争房屋实际处于诉讼中（该租金纠纷2003年3月17日终审判决），结合《承诺书》包租租期仅一年（即至2003年7月31日止）的约定，考虑到包租活动本身存在的交易对象不确定性和租金价格的不稳定性，原二审认定原审上诉人订立合同获利的目的无法实现，有事实及法律依据，且属合理，故本院再审予以认可。同时，原审上诉人已于2002年10月15日发出解除合同的书面函件，且为原审被上诉人收悉。
据此，本案《承诺书》履行过程中，由于原审被上诉人在先的违约行为，不仅导致原审上诉人作为后履行一方有权中止相应义务的履行，同时原审被上诉人迟延支付装修及增配室内设备费用近三个月的后果，还直接导致原审上诉人合同目的的落空，原审上诉人单方行使合同解除权的行为符合法定要件，故对原二审关于《承诺书》已依法解除，原审被上诉人要求原审上诉人支付2002年11月1日至2003年7月31日包租租金，于法无据的认定，本院再审予以认可。
关于行使法定合同解除权与行使先履行抗辩权之间效力关系的问题。本院再审认为，前述其他生效判决中关于“恒硕公司行使的先履行抗辩权，只是暂时地阻止黄某某、莫某某行使抗辩权，只要黄某某、莫某某一方完全履行了自己的义务，恒硕公司的先履行抗辩权消灭”的意见完全正确，但该意见与本案所涉及的合同法定解除问题并不冲突。法定合同解除权与先履行抗辩权属于两种相互独立、互不排斥的权利，其效力问题应依据各自法定构成要件加以判断。本案中，原审被上诉人迟延履行债务的行为，其结果不仅赋予原审上诉人先履行抗辩权，同时还可能赋予原审上诉人解除合同的权利，只要该迟延履行行为已造成原审上诉人合同目的无法实现，就能产生解除合同的实际效力。原审被上诉人事后弥补已迟延履行的义务的行为，不影响本案关于原审上诉人有无法定合同解除权及其解除效力的判断。抗诉机关关于本案原二审否定了前案终审判决所认定的事实和法律关系的意见有误，本院再审不予认可。
综上，原二审认定事实、适用法律并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百八十四条之规定，判决如下：
维持本院（2004）沪一中民二（民）终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长龚达夫
审判员何玲
代理审判员朱川
二ＯＯ六年三月二十二日
书记员徐晓炜
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