原告中国建设银行股份有限公司武汉Zx口支行
委托代理人尹某
被告周某丁
被告湖北天瑞国际酒店股份有限公司
委托代理人钟某
原告中国建设银行股份有限公司武汉Zx口支行（以下简称建行Zx口支行）与被告周某丁、被告湖北天瑞国际酒店股份有限公司（以下简称天瑞国际）借款合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员张慧独任审判,于2011年10月13日公开开庭进行了审理。原告建行Zx口支行委托代理人尹某；被告天瑞国际委托代理人钟某到庭参加诉讼，被告周某丁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行Zx口支行诉称，被告周某丁因购置位于武汉市解放大道X号天瑞国际酒店公寓B座X层X号房产向原告申请个人住房贷款。2006年12月20日，原告与两被告签订了一份《个人住房借款合同》。合同约定：原告向周某丁发放个人住房按揭贷款人民币27万元，期限自2006年12月20日至2021年12月20日止，贷款本息采用等额本息还款法归还；被告周某丁以其所购房产为借款本息提供抵押担保并办理抵押登记。周某丁并于合同签订后办理了期房抵押登记。被告天瑞国际对于该笔贷款提供阶段性保证，在保证期间内若被告周某丁未能按期还本付息的，天瑞国际向原告承担连带清偿责任，保证期间为借款合同生效之日起至抵押的住房取得房屋所有权证、办妥房产抵押手续止。上述合同签订后，原告依约发放了贷款。然而被告周某丁未能履行按月还款义务，截止2011年7月14日未偿还本息金额达263677.50元。故起诉要求：一、解除原告与被告之间的借款合同；二、判令被告周某丁立即偿还原告贷款本金人民币238749.92元，利息21380.09元及逾期罚息3547.49元，合计263677.50元（利息、罚息按《个人借款合同》约定算至按2011年7月14日，其后逾期利息、罚息自2011年7月14日算至被告付清全某欠款本息之日止）；三、原告对被告周某丁抵押的房产享有优先受偿权；四、被告天瑞国际对上述债务承担连带清偿责任。
被告天瑞国际辩称，我公司仅承担合同期内担保责任，超过合同期，我公司不承担责任。
被告周某丁未到庭答辩。
原告建行Zx口支行为支持其抗辩理由向本院提交如下证据：
证据1，个人住房借款合同。证明原、被告借款、担保合同关系。
证据2，期房抵押证明。证明原告是周某丁所购武汉市解放大道X号天瑞国际酒店公寓B座X层X号房产的抵押权人，享有优先受偿权。
证据3，银行放款凭证。证明原告按照《个人住房借款合同》履行了贷款发放义务。
证据4，贷款账户基本信息。证明周某丁未按约履行还款义务。
被告周某丁和被告天瑞国际均未向本院提交证据。
经庭审质证，被告天瑞国际对原告提交证据真实性不持异议，由于周某丁未到庭参加诉讼，应视其放弃了抗辩权利，原告提交的证据本院依法采信。
经审理查明,被告周某丁因购置位于武汉市解放大道X号天瑞国际酒店公寓B座X层X号的房屋向原告申请个人住房贷款。2006年12月20日，原告与两被告签订了一份个人住房借款合同，合同约定：原告向被告周某丁发放个人住房按揭贷款270000元，期限自2006年12月20日起至2021年12月20日，贷款本息采用等额本息还款法按月归还，月利率为基准利率水平上下调15%，借款逾期的，罚息利率为在基准利率水平上上浮27.5%；在借款期限内，如遇基准利率调整，按本合同约定的浮动比例确定新的贷款利率和罚息利率，自下年1月1日起执行。如借款人未按时足额还款，贷款人有权宣布贷款立即到期并要求借款人立即归还借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系。被告周某丁以其所购的位于武汉市解放大道X号天瑞国际酒店公寓B座X层X室的房屋为借款本息提供抵押担保。被告天瑞国际作为保证人对被告周某丁的贷款提供阶段性保证，保证期间为借款合同生效之日起至抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止，合同还就其他事项进行了约定。2007年1月18日，建行Zx口支行取得编号为武房期市字第（略）号武汉市期房抵押证明。原告建行Zx口支行于2007年1月22日依约向被告周某丁发放了贷款270000元。而被告周某丁自2009年10月1日之后没有履行按月还款义务，截止2011年7月14日，被告周某丁尚欠原告贷款本金人民币238749.92元，利息21380.09元及逾期罚息3547.49元。故起诉来院要求判如所请。
本院认为，原告建行Zx口支行与被告周某丁、被告天瑞国际签订的个人住房贷款合同合法有效，应受法律保护。合同签订后，建行Zx口支行依约发放了贷款270000元，但被告周某丁未按合同约定按期偿还借款，其行为构成违约，理应承担违约责任。由于本案所涉合同为分期履行合同，现借款合同期限并未届满，但由于周某丁自2009年10月1日之后没有履行按月还款义务，根据借款合同约定，建行Zx口支行有权提前收回已发放的贷款，现建行Zx口支行要求提前收回贷款，双方签订的《个人住房贷款合同》已无继续履行的必要，应予解除。被告周某丁将其所购房屋设定抵押并办理期房抵押证明，故原告对该设定的抵押物享有优先受偿权。根据借款合同约定建行Zx口支行取得抵押物的现房抵押登记证明文件正本后，天瑞国际的保证责任解除，由于抵押物尚未办理房屋他项权证和其他权利证书，因此天瑞国际仍应向建行Zx口支行承担连带保证责任。根据我国担保法规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，故天瑞国际应对建行Zx口支行在抵押物优先受偿后不足部分仍应承担连带清偿责任。由于周某丁经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视其放弃了抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十八条、第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条的规定，缺席判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司武汉Zx口支行与被告周某丁、被告湖北天瑞国际酒店股份有限公司签订的《个人住房借款合同》。
二、被告周某丁于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司武汉Zx口支行借款本金238749.92元。
三、被告周某丁于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司武汉Zx口支行逾期借款利息21380.09元、罚息3547.49元（计算至2011年7月14日止），从2011年7月15日后以238749.92元为基数按中国人民银行规定的逾期付款利率标准计付利息及罚息。
四、若被告周某丁逾期未履行上述付款义务，原告中国建设银行股份有限公司武汉Zx口支行有权以设定的抵押物（位于武汉市解放大道X号天瑞国际酒店公寓B座X层X室的房屋）折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。
五、若被告周某丁提供的抵押房屋在折价或者拍卖、变卖后仍不足以清偿原告的债权的，则被告湖北天瑞国际酒店股份有限公司对不足以清偿部分承担连带付款责任。
六、驳回原告中国建设银行股份有限公司武汉Zx口支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费5255元，减半收取2628元，由被告周某丁负担（该费用原告已垫付，周某丁在支付上述款项时一并向原告支付）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位名称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号：（略）；开户行：农行武汉市X路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员张慧
二0一一年十一月二十九日
书记员熊珂
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