中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(1998)民终字第X号
上诉人(原审原告、反诉被告)：中国人民解放军西藏军区驻兰州办事处。住所地：甘肃省兰州市X路X—X号。
法定代表人：胡某某，该办事处主任。
委托代理人：龚某某，该办事处助理员。
委托代理人：邱华荣，兰州天恒律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：兰州万隆百货有限责任公司。住所地：甘肃省兰州市X路X栋X号。
法定代表人：路某某，该公司经理。
委托代理人：王平，甘肃地山律师事务所律师。
委托代理人：孙志勇，众鑫律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：海富商场。住所地：甘肃省兰州市X路X—X号。
负责人：路某某，该商场负责人。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：甘肃东亚定向爆破工程有限公司。住所地：甘肃省兰州市X路X—X号。
法定代表人：赵某某，该公司董事长。
委托代理人：张永河，甘肃地山律师事务所律师。
委托代理人：孙志勇，众鑫律师事务所律师。
中国人民解放军西藏军区驻兰州办事处(以下简称军区驻兰办)为与兰州万隆百货有限责任公司(以下简称万隆公司)、海富商场、甘肃东亚定向爆破有限公司(以下简称东亚公司)投资租赁合同纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院(1997)甘民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
经审理查明：1995年3月10日，军区驻兰办分别与万隆公司、东亚公司签订《投资租赁合同书》(以下简称合同书)约定：万隆公司、东亚公司自愿投资和租赁军区驻兰办正在修建中的海富商场的二分之一部分进行经营活动(使用面积以实际丈量为准)；合同期限自1995年9月1日至1999年9月31日；万隆公司、东亚公司各一次性投资350万元作为军区驻兰办建设海富商场所需经费的一部分，交费时间为合同签字之日交付100万元，尔后分别于1995年3月10日、4月10日、5月10日、6月10日、7月10日前各交付50万元，合计为350万元；商场建成后，万隆公司、东亚公司无偿使用商场一年，军区驻兰办给予万隆公司、东亚公司1个月布置商场时间；万隆公司、东亚公司无偿使用期满后，双方的关系自然变为出租方和承租方的关系，营业场地(一、二楼同价)，万隆公司、东亚公司按每平方米每天35元，办公场所每平方米每天1元的租价向军区驻兰办交纳租金，公共设施(包括喷水池、电、暖、风机房、卫生间、楼梯、办公通道)不计；商场正式营业后的第二年至第四年万隆公司、东亚公司应按实际使用面积所核数的租金以月为单位，于每月10日前向军区驻兰办交纳租金；商场的水、电均为有偿使用，以万隆公司、东亚公司的实际使用量按兰州市供水、供电收费标准向军区驻兰办交纳；军区驻兰办保证商场于1995年8月31日前交付商场钥匙供万隆公司、东亚公司使用，并达到通电、通水、通暖、机构设备运行正常，环境干净、整洁等要求；军区驻兰办分别支付万隆公司、东亚公司商场内货架柜台费各30万元，超出部分由万隆公司、东亚公司自己支付，合同期满后万隆公司、东亚公司支付费用所购置的部分经营性设施，万隆公司、东亚公司有权带走，或经与军区驻兰办协商同意后按国家规定标准折价处理给军区驻兰办，如果军区驻兰办不能在合同规定的期限内建成提供使用，按万隆公司、东亚公司投资总额以每日5‰的标准向万隆公司、东亚公司赔偿；万隆公司、东亚公司必须保证按合同规定的时间向军区驻兰办交纳房租、水、电等各种费用，如不能按期交付，每延误一天，须向军区驻兰办赔偿应交纳各种费用总额的5‰的赔偿金；如万隆公司、东亚公司不能按期支付投资费用，超过交款日按应交额以每日5‰的滞纳金赔偿军区驻兰办，超过15日视为无力支付，军区驻兰办有权终止合同，同时军区驻兰办有权采取停水、停电、停暖等必要措施，由此产生的一切损失由万隆公司、东亚公司全部承担。《合同书》还进一步约定了违约责任、合同解除条件等事宜。1995年9月8日，军区驻兰办将海富商场移交万隆公司、东亚公司。1996年12月22日，军区驻兰办将其草拟未盖章的《投资租赁合同书的补充协议》(以下简称补充协议)文本送达万隆公司、东亚公司。该《补充协议》约定：万隆公司、东亚公司自愿租赁军区驻兰办的商场(定名为海富商场)，组建成独立自主、自负盈亏、具有独立法人资格、承担责任的统一实体，并在业务等往来中统一以海富商场名义与军区驻兰办设立民事法律关系(军区驻兰办不再与万隆公司、东亚公司单独联系)；在《合同书》中以投资款的名义出现的乙方两公司分别以“乙方一次性投资350万元作为军区驻兰办修建海富商场所需经费一部分”共预付的700万元，就是乙方提前预付第一个经营年度(1995年10月25日至1996年10月24日)的房租(1995年9月8日至1995年10月24日为乙方布置商场时间，不计租金)军区驻兰办提供给乙方两公司共同租用的是一个完整的商业楼(海富商场)。《合同书》中，万隆公司、东亚公司各租赁商场的二分之一部分，其实际含义是指：万隆公司、东亚公司各预付350万元房租费，享有同等的权利和义务，并在经营活动中风险共担、利益共享。因此，军区驻兰办不存在单独给乙方两公司划分二分之一营业场地；乙方租赁的是海富商场楼内一层和二层营业及办公场地(营业场地使用面积5697平方米，办公场地使用面积350平方米)；第一年(1995年10月25日至1996年10月24日)房租为700万元。1996年10月25日至1996年10月31日房租为56万元；1996年11月1日至1997年10月31日月房租为25万元；1997年11月1日至1999年9月30日月房租为42万元；1996年10月25日起，乙方必须按月向军区驻兰办交纳房租；每月的1日至10日为当月租金交付期，乙方必须在此期限内向军区驻兰办交纳本月应交租金和上1个月的水、电费。如不按时交纳，乙方每滞交1天向军区驻兰办交纳费用总额的5‰；逾期15天视为乙方自动毁约，军区驻兰办有权终止合同并收回商场，乙方必须无条件退出商场，并在合同终止后5天内搬出(如逾期不搬，军区驻兰办有权依法强制收回商场)，由此产生的一切损失由乙方全部承担；此协议签订之日，乙方必须一次性交清所欠的1996年10月25日至1996年12月31日租金556万元，如违约，则按《合同书》第17条和本协议第6条执行；此《补充协议》作为《合同书》的补充协议，如与原合同有异议事项，以本协议为准；本协议自甲乙签字盖章后生效并随《合同书》终止时终止。该《补充协议》还明确海富商场建筑物所有权属于军区驻兰办。1997年2月3日、6日、27日万隆公司、东亚公司先后支付军区驻兰办房屋租金35万元。同年3月3日，军区驻兰办催促万隆公司、东亚公司交纳房屋租金未果，3月5日提起诉讼。3月11日向该商场经营户张贴告示：终止与万隆公司、东亚公司的承租合同。3月18日，兰州市城关区人民法院根据军区驻兰办的申请，以(1997)城经字第X号民事裁定书查封了海富商场一、二楼营业厅，先予执行给了军区驻兰办，至此，万隆公司、东亚公司尚欠租金（略）元，水电费（略）元。5月23日，该案移送甘肃省高级人民法院审理。军区驻兰办请求依据双方签订的《合同书》及《补充协议》的约定，判令万隆公司、东亚公司支付尚欠的房屋租金、水电费共计（略）元。万隆公司、东亚公司则提起反诉认为：双方1995年3月10日签订的《合同书》为军区驻兰办出地，其出资合建房屋的性质，双方签订《合同书》时，军区驻兰办未向其出示土地使用权证、房屋所有权证、房屋租赁许可证及已经获得其上级主管部门批准的有效文件，双方签订《合同书》时，作为租赁标的物的海富商场尚不存在，因此，其投入的603万元为投资款的性质，该《合同书》应认定无效；1996年12月22日的《补充协议》虽有两公司盖章，但是，军区驻兰办未在该《补充协议》文本上盖章，1997年3月11日军区驻兰办才将其盖章的《补充协议》文本向两公司送达，该《补充协议》未成立；即使成立，该《补充协议》条款由原《合同书》约定的其一次性投资700万元变更为提前预付的1995年10月25日至1996年10月24日一年的房屋租金等条款，非两公司真实意思表示，亦显失公平。
另查明：1994年9月29日至双方1995年3月10日签订《合同书》后的1995年7月1日，万隆公司支付军区驻兰办303万元，其中1995年5月28日支付3万元的（略）号转账支票载明收款人为军区驻兰办，并盖有该办事处财务专用章及经办人签名。东亚公司支付军区驻兰办300万元，该付款凭证均载明为“预付款”。依据《合同书》的约定，万隆公司、东亚公司尚欠投资款97万元未支付。军区驻兰办亦未依据《合同书》约定的期限分别向万隆公司、东亚公司交付海富商场并支付万隆公司、东亚公司各30万元货架柜台费。
还查明：海富商场1995年2月27日经当地工商行政管理部门批准取得营业执照，为万隆公司的分支机构，不具备独立法人资格。1997年3月18日，兰州市城关区法院裁定先予执行将海富商场给军区驻兰办后，该商场已经军区驻兰办出租他人。海富商场的营业执照已过年检，东亚公司已离开法人营业执照所在地的兰州市X路X—X号，并于1999年4月28日向甘肃省工商行政管理局申请注销，尚未获得批准。
一审期间，双方就海富商场装修投入价款陈述不一，一审法院委托兰州房地产评估所进行了评估，结论为：海富商场装饰工程及部分零星工程评估价格为（略）元。
一审法院审理认为：军区驻兰办与万隆公司、东亚公司签订《合同书》前，按规定应向中国人民解放军总后勤部办理有关批准手续，得到批准方可签约。军区驻兰办在未报批前，即与万隆公司、东亚公司签订《合同书》，违背了有关法规，为无效合同，军区驻兰办应负主要责任。万隆公司、东亚公司反诉请求军区驻兰办支付广告费等证据不足，不予支持。据此判决：一、军区驻兰办与万隆公司、东亚公司签订的《合同书》及《补充协议》无效，依法予以解除；二、军区驻兰办返还万隆公司、东亚公司投资款603万元，赔偿损失（略）元，承担万隆公司、东亚公司海富商场装修费和购置财产费（略）元，返还海富商场房屋租金35万元；三、万隆公司、东亚公司返还军区驻兰办1995年9月1日至1997年3月5日经营期间的房租费（略）元，水电费（略）元。案件受理费（略）元，反诉费（略）元，保全费（略）元，鉴定费5714元，由军区驻兰办负担（略）元，万隆公司、东亚公司负担（略）元。
军区驻兰办不服一审法院判决，向本院提起上诉称：该办事处与万隆公司、东亚公司签订的《合同书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律，并经其上级主管部门批准，应认定有效；东亚公司为工程爆破公司，不具备经营的主体资格，其与东亚公司签订的《合同书》及《补充协议》应认定无效；该办事处收取万隆公司、东亚公司的款项为600万元，非603万元，该款为两公司应交纳的房屋租金。为此，请求二审法院撤销一审判决，依法予以改判。海富商场、万隆公司、东亚公司答辩称：一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本院二审期间，双方当事人均认为海富商场两层营业场所实际使用面积为5697平方米，办公场地使用面积为350平方米，对此双方无异议。
本院认为：双方当事人签订的《合同书》及《补充协议》是以万隆公司、东亚公司投资作为军区驻兰办建设海富商场所需经费，商场建成无偿使用一年为前提条件。《合同书》及《补充协议》明确了租赁标的物、租期、租金数额、出租房屋的使用管理及违约责任等事宜。根据《合同书》及《补充协议》约定的内容、双方当事人意思表示以及履行情况，应认定当事人之间实际发生的是房屋租赁关系。军区驻兰办1996年12月22日将其起草未盖章的《补充协议》文本交付万隆公司、东亚公司时，两公司和军区驻兰办先后签字并加盖了公章，应视为对该《补充协议》内容的承诺和认可。该《合同书》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的规定，应当认定合法有效。万隆公司、东亚公司依据该《合同书》及《补充协议》的约定已支付的款项性质属于房屋租金。一审法院认定《合同书》及《补充协议》属投资性质，军区驻兰办在签约前，未办理有关报批手续，该《合同书》及《补充协议》无效，适用法律错误，应予纠正。军区驻兰办上诉主张双方签订的《合同书》及《补充协议》为房屋租赁性质，合法有效，依据充分，本院予以支持。在履行《合同书》及《补充协议》过程中，东亚公司支付300万元，万隆公司支付300万元，对此双方当事人无异议，应当予以确认。此外，万隆公司1995年5月28日支付3万元的（略）转账支票不仅盖有军区驻兰办财务专用章，还有该办事处经办人的签名，军区驻兰办未提供证据证明该财务专用章及该签名不是其所为。因此，应当认定万隆公司已支付军区驻兰办303万元。万隆公司、东亚公司未依约定的期限支付军区驻兰办投资款、租金和水电费，军区驻兰办未依约支付万隆公司、东亚公司货架柜台费，双方当事人均存在违约，应各自承担相应的民事责任。万隆公司、东亚公司房屋装修费用，军区驻兰办应当返还，两公司未支付的房屋租金应当折抵装修费。《合同书》、《补充协议》约定的海富商场营业场地面积5697平方米，办公场地面积350平方米，营业场地面积每天每平方米租金35元，办公场地面积每天每平方米租金1元，应当作为两公司租赁海富商场租金的依据。《补充协议》约定的1995年10月25日及1997年3月18日兰州市城关区人民法院裁定先予执行的时间应为双方当事人之间发生的租赁的起止期限。鉴于租赁标的物已由军区驻兰办另行租赁他人及双方当事人均无继续履行《合同书》、《补充协议》诚意的情况，该《合同书》及《补充协议》依法予以解除。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、撤销甘肃省高级人民法院(1997)甘民初字第X号民事判决第一、二项；
二、军区驻兰办与万隆公司、东亚公司签订的《合同书》、《补充协议》有效，依法予以解除；
三、变更甘肃省高级人民法院(1997)甘民初字第X号民事判决第三项为：万隆公司、东亚公司于本判决发生法律效力2个月内支付军区驻兰办房屋租金（略）元、水电费（略）元。
一审案件受理费、保全费、鉴定费按一审判决执行；二审案件受理费（略）元，军区驻兰办负担8000元，万隆公司、东亚公司各负担8700元。
本判决为终审判决。
审判长张雅芬
代理审判员韩玫
代理审判员冯小光
二000年十二月十三日
书记员贾劲松
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
