上诉人（原审被告）X某，女，X年X月X日出生，汉族，现住葫芦岛市X某渤海街华龙住宅小区。
上诉人（原审被告）X某，男，X年X月X日出生，蒙古族，现住址同上。
二上诉人共同委托代理人X某，辽宁天衡律师事务所办公室主任（公民代理）。
被上诉人（原审原告）X某，女，X年X月X日出生，汉族，现住葫芦岛市X某锦葫路X某X某楼X某元X某。
被上诉人（原审原告）X某，男，X年X月X日出生，汉族，现住址同上。
二被上诉人共同委托代理人X某，辽宁大潮律师事务所律师（公民代理）。
上诉人X某、X某因与被上诉人X某、X某房屋买卖合同纠纷一案，不服龙港区人民法院（2011）龙民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。现已审理终结。
原审查明，2009年X某介绍原告X某、X某夫妇购买被告X某、X某夫妇位于龙港区X某X某楼X某元X某的回迁房（原回迁面积为45平方米），在抓楼号过程中，该套安置房屋增平13.3平方米，总面积变某58.3平方米。后双方通过X某就双方买卖房屋一事进行口头约定，未制作书面买卖合同。双方口头约定：房屋价款为11.5万元，增平款由X某、X某向开发商交付。2010年8月1日X某、X某给X某、X某出具收条一张，写明：“今日2010年8月1日收到X某现金房款9万元。”收款人为X某、X某，经办人为X某。X某于2011年8月8日在葫芦岛市房屋拆迁服务中心办理了水岸帝景小区X某楼X某元X某房屋的入户结算，于2011年8月16日向葫芦岛恒生地产开发有限公司缴纳了房屋增平款13.3平方米×1360.00元=18088.00元，燃气初装费2350.00元，闭路费350.00元，入户门X.00元，单元门X.00元。以上总计21248.00元。经询，X某、X某主张该户房屋市场价格2009年3000.00元，2010年4000.00元，2011年5000.00元，X某、X某对此不予认可，且不要求对房屋市场价格进行鉴定，亦未提出相反证据证明其主张。
原审法院认为，法律、行政法规规定采用书面形式订立合同，应当采用书面形式，房地产转让应当签订书面转让合同，二原告X某、X某与二被告X某、X某虽未签订书面转让合同，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。在本案中二原告于2010年8月1日已经给付二被告9万元房款，应视为其履行了主要义务，因此双方买卖合同应当成立。二被告主张买卖合同已经解除，并未向本院提供相应的证据证明其主张。二被告亦未向本院提出相反的证据证明二原告的主张不成立，因此二原告与二被告订立的口头房屋买卖合同有效，应当继续履行。二原告购买二被告位于龙港区X某X某楼X某元X某的回迁房面积为58.3平方米（原回迁面积为45平方米），房屋价款为11.5万元，二被告应当继续履行合同。对于房屋增平部分，双方约定由二原告向开发商交付增平款，但二被告已经向开发商交付增平款，并办理了X某房屋的入户结算，因此二原告应当向二被告支付房屋增平款以及房屋入户款，对于房屋增平的增值收益应当由二原告与二被告平均分配。由于双方无法对房屋增平部分的价值协商一致，原、被告又不主张对房屋的市场价格进行鉴定，原告又表示对房屋价格从来都不清楚，由于二原告在2010年8月已经预付大部分房款，因此以被告主张的2010年市场价格即4000.00元/平方米作为参考价格相对妥当。因此，该房屋增平的增值收益应当为（4000.00元/平方米－1360.00元/平方米）×13.3平方米=35112.00元。二原告应补偿二被告房屋增平的增值收益为17556.00元。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条之规定，经原审法院审判委员会讨论，判决：一、原告X某、X某与被告X某、X某订立的房屋买卖合同有效，继续履行；二、坐落于龙港区X某X某楼X某元X某的房屋归二原告所有，二原告于本判决生效之日起七日内一次性给付二被告房屋剩余价款人民币63804.00元。案件受理费3376.00元，保全费1289.00元，邮寄费60.00元，合计4725.00元，由被告X某、X某承担。
一审宣判后，上诉人X某、X某不服向本院提起上诉，请求撤销原判并依法改判。理由为：一审认定事实错误，购楼时间是2010年8月1日，2009年双方对买卖回迁楼票只是一个议项；2010年购房价款为18万元，不是11.5万元；被上诉人负有先履行给付剩余房款9万元及增平款的义务，却拒绝履行，我有权解除合同；一审认定口头买卖合同成立错误，实际上被上诉人只履行了部分义务，合同不成立。庭审中，上诉人补充增加意见为：双方签订的口头房屋买卖协议是回迁楼房，卖方未依法登记取得房屋所有权证书，违反了城市房地产管理法第三十八条第六款的规定即“未依法取得房屋权属证书的楼房不得转让”，按照合同法第五十二条第五款的规定，属于违反法律强制性规定的合同，应依法认定双方签订的口头协议无效。
被上诉人X某、X某答辩称：双方签订的口头房屋买卖协议并未违背房地产管理法38条规定，该房屋虽然未取得房屋所有权证，但是该房屋的所有权确系上诉人所有，而且该楼房的所有动迁协议及回迁手续均属合法手续，上诉人有权转让自己的所有权财产，因此并不违背管理法之规定。上诉人与被上诉人虽然签订了口头协议未采用书面形式，但是根据合同法第36条之规定，被上诉人已经履行了该合同的主要义务，而且上诉人也接受了该合同的义务，因此该楼房买卖协议属于合法有效。被告方应继续履行该合同义务，不能恶意违约。
二审查明的事实与原判认定事实一致。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、合同形成过程、合同内容等事实问题；二、合同效力问题。对于第一焦点的事实问题，二审庭审中合同双方的经办人X某再次到庭作证，其证言与被上诉人陈述吻合，对此，上诉人并未提供足以反驳的相反证据，同时，X某证言与本案关键证据九万元现金房款收条具有高度的关联性，符合逻辑，可以证明买卖双方及证人X某平日私交甚笃，X某始终参与此事并最终促成交易等事实，故对其现场经办人的身份及其证言的真实性依法应予确认。因此，原审法院对此节合同形成过程、合同内容等诸如订立时间、合同价款、履行情况等事实问题，认定清楚，证据充分，本院予以维持，不再赘述。
对于二审庭审中上诉人补充增加的合同无效问题，本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”。此为物权法确立了不动产物权变某的原因与物权变某的结果相分离的原则。本案中，买卖合同是物权变某的原因，权属登记是物权变某的结果。基于不动产物权变某原因与结果相分离的原则，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件应当理解为房地产变某结果的条件而不是变某原因的条件。另外，本涉案房屋系合法回迁房屋，不属非法建筑。因此，转让合同的效力不受影响。此外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定属行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定，故本案的买卖合同亦不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项无效合同的情形。因此，上诉人应当遵循市场交易规则和诚实信用原则，积极履行合同义务，主张合同无效于法无据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3376元，由上诉人X某、X某承担。
本判决为终审判决。
审判长赵明航
代理审判员唐金荣
代理审判员刘伟
二○一二年四月二十三日
书记员刘丽雅
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