上诉人（原审被告）吴某
被上诉人（原审原告）严某
上诉人吴某因与被上诉人严某房屋租赁合同纠纷一案，不服Im河区人民法院（2011）信Im民初字第X号民事判决书，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴某委托代理人、被上诉人严某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，原被告于2010年7月3日签订《房屋租赁协议书》约定，甲方（即被告）自愿将位于信阳市X区X路X号五交化站单位住宅楼一楼门面房西头第一间（豫港宾馆旁）出租给乙方（即原告）经营使用。房屋租赁期为四年，自2011年4月15日至2015年4月15日止。合同期满后，乙方如续租，租赁费用，由甲乙双方协商确定。同等条件下乙方享有优先承租权。房屋租赁费用为9000元，且四年内租赁费用不变。甲方如不能在本协议约定的租赁期限开始之日前将本协议约定的房屋交给乙方使用或乙方不能正常使用的，甲方应向乙方支付50000元的违约金，协议还约定了其他事项。同时，房屋所有权人熊义军代理人刘定枝作为监督人签字同意出租。同日，原被告双方又签订了一份《房屋暂时退租协议》，约定乙方暂时退出所租房屋，甲方退还乙方房租9000元整，另支付6000元临时补偿费，合计15000元。暂时退租期限为九个月，从2010年7月10日至2011年4月10日止。甲方保证在2011年4月5日前将乙方所暂时退出的门面房交还给乙方使用，原址不变，租金一年9000元整，租赁期为4年。甲方如违反协议，将处罚违约金50000元给乙方，刘定枝作为公证人亦在协议上签字。合同签订后，被告退还原告房屋及补偿金费15000元。退租协议于2011年4月15日到期后，被告未能将该房屋交付原告使用，故原告起诉，请求判令被告继续履行租赁义务，支付违约金50000元并承担本案全部诉讼费用。原审认为，原被告双方签订的《房屋租赁协议书》、《房屋暂时退租协议》体现了双方当事人的真是意思表示，且有房屋所有人的代理人刘定枝签字同意出租，可以认定，应为有效协议。双方当事人应全面履行各自义务。本案中，双方签订的《房屋暂时退租协议》约定的暂时退租期限届满后，被告应按照约定将原告所租房屋交付给原告使用，但被告未能交付使用，被告的行为构成违约。由于被告的违约致使原告不能实现合同目的，导致双方签订的《房屋租赁协议书》无法履行，故依照该协议书第七条约定，被告应向原告支付违约金50000元。但双方约定的四年租赁费用不变，每年9000元，共计36000元，约定的违约金显属过高，有失公平，故对原告要求支付50000元违约金的请求，本院酌定支付违约金为36000元；原告要求继续履行房屋租赁协议的请求，因该房屋已由房屋所有权人另行租给他人，故此项请求无法履行，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：1.被告吴某应于本判决生效后三日内支付原告严某违约金36000元：2.驳回原告其他诉讼请求。本案诉讼费1050元，原告负担200元，被告负担850元。宣判后吴某不服，向本院提出上诉。
吴某的上诉理由及请求主要是：1.原审认定的事实错误，认定房屋租赁协议有效无依据，因房屋不是上诉人的，无权对外出租；2.适用法律错误，该判决给付被上诉人36000元违约金过高，请求二审依法改判。
本院经审理查明的事实与原审认定一致。
本院认为：上诉人吴某与被上诉人严某所签订的《房屋租赁协议书》及《房屋暂时退租协议》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，吴某未按约定将房屋交给严某使用，实属违约，理应承担违约责任。上诉人称其不是房屋所有权人，无权对外出租。但其将承租房屋转租给严某时，是经房屋所有权人的代理人签字同意的，该转租不违反法律规定和当事人的约定，仍属有效合同。原审酌定上诉人支付给被上诉人36000元违约金较为适当。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费700元，由吴某程承担。
本判决为终审判决。
审判长王大志
审判员李晓峰
审判员余多成
二○一二年五月九日
书记员李敏(兼)
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